قانــون موحـــد للإيجـــار يشمل مناطق البحرين

كتب ـ إيهاب أحمد:يناقش مجلس النواب في جلسته المقبلة توصية لجنة المرافق العامة والبيئة بالموافقة على مشروع قانون يتعلق بإيجار العقارات.ويتكون المشروع الجديد من 3 مشروعات مدمجة، تشمل مشروع قانون إيجارات العقارات المبنية «المعد في ضوء الاقتراح بقانون المقدم من مجلس النواب»، ومشروع قانون إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر «المعد في ضوء الاقتراح بقانون المقدم من مجلس الشورى»، ومشروع قانون إيجار العقارات المرافق للمرسوم الملكي رقم (43) لسنة 2012. وتعمل السوق البحرينية حاليا بقانون يعود آخر تعديل عليه إلى العام 1978.ويأتي دمج اللجنة المشروعات الثلاثة إعمالاً للمادة (99) من اللائحة الداخلية لمجلس النواب وتنص على «إذا تعددت مشروعات أو مقترحات القوانين في الموضوع الواحد، اعتبر أسبقها هو الأصل، واعتبر ما عداه بمثابة تعديل»، وتم ضم المشروعات بقانون في تقرير واحد، واعتبار الأول هو الأصل والثاني والثالث بمثابة تعديل.ويدخل القانون حيز التنفيذ بعد مضي 6 أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.ويتضمن الفصل الثاني أحكاماً عامة منها مادة2 «تسري أحكام هذا القانون على العقارات على اختلاف أنواعها، المعدة للسكن أو للأغراض الصناعية أو التجارية أو المهنية أو الحرفية، أو لغير ذلك من الأغراض، كما تسري على العلاقات الإيجارية القائمة أو الناشئة بعد تاريخ العمل به». ويستثنى من تطبيق أحكام القانون الأراضي والمنشآت الصناعية الثابتة وغير الثابتة الخاضعة للمرسوم بقانون رقم (28) لسنة 1999 بشأن إنشاء وتنظيم المناطق الصناعية، الأراضي الزراعية، العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية، الشقق المفروشة التي لا تتجاوز فترة تأجيرها شهراً، الوحدات السكنية المشغولة لظروف العمل، الأراضي المؤجرة بعقود المساطحة بغرض التطوير، والإيجار المنتهي بالتملك.فيما تنص المادة (3) على أنه «تبرم عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون كتابة، ويجب توثيق تلك العقود وأي تعديل يطرأ عليها بالمكتب خلال شهر من تاريخ إبرامها».ويجب تحرير عقود الإيجار القائمة وقت العمل بأحكامه، وتوثيقها خلال 3 أشهر من تاريخ العمل به، على أن يكون التوثيق على نفقة المؤجر، وفي حالة امتناعه، للمستأجر بعد إخطاره بكتاب مسجل بعلم الوصول توثيق العقد وخصم قيمة الرسم من الأجرة.وتنص المادة (4) على «يجب تحديد مدة الإيجار، فإذا لم يتفق المتعاقدان على مدة معينة، اعتبر العقد منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة، ويجب تحديد مقدار الأجرة بنص في العقد، فإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدارها وكيفية تقديرها وجب اعتبار أجرة المثل وقت إبرام العقد، وتقوم اللجنة بتقدير أجرة المثل بمراعاة حالة العين ومساحتها والغرض الذي أعدت من أجله والأجرة السائدة في المنطقة».وتنص المادة (5) «تختص اللجان المنصوص عليها في الفصل العاشر من هذا القانون بالفصل في المنازعات والدعاوى الناشئة عن تطبيق أحكامه، وتستمر المحاكم في نظر الدعاوى المرفوعة قبل تاريخ العمل بهذا القانون، والمنازعات والدعاوى الناشئة عن تطبيق أحكامه، لحين مباشرة اللجان لاختصاصاتها، إلى أن يصدر فيها حكم نهائي».ويعالج الفصل الثالث توثيق عقد الإيجار إذ تنص المادة (6) على أنه «تنشئ الوزارة مكتباً أو أكثر في كل محافظة يسمى (مكتب توثيق عقود إيجار العقارات) يختص بتوثيق عقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وأي تعديل يطرأ عليها، وإعداد السجلات اللازمة لذلك، ويصدر بنظام العمل بالمكتب وإجراءات التوثيق قرار من الوزير».وتنص المادة (7) على أنه «يصدر بتحديد فئات الرسوم المستحقة على توثيق عقود الإيجار وأي تعديل يطرأ عليها قرار من الوزير بعد موافقة مجلس الوزراء».بينما بينت المادة (8) أنه «يعتبر عقد الإيجار الموثق من السندات الرسمية القابلة للتنفيذ الجبري وفقاً لقانون المرافعات المدنية والتجارية، ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة عند انتهاء مدة العقد تحت إشراف قاضي محكمة التنفيذ، ولا تقبل اللجنة الدعاوى أو المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار غير الموثق».ويناقش الفصل الرابع التزامات المؤجر وتنص المادة (9) «يلتزم المؤجر بتسليم المستأجر العين المؤجرة في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة التي أُعدت لها وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين، فإذا ثبت أن العين المؤجرة كانت وقت التسليم لا تصلح لاستيفاء تلك المنفعة، أو نقصت منفعتها نقصاً كبيراً، أو كانت في حالة تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، جاز للمستأجر، بعد إخطاره المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول بتلافي النقص أو إصلاح العيب، أن يطلب من اللجنة إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة أو فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضٍ».وتنص المادة (10) على «يلتزم المؤجر بالصيانة الضرورية للعين المؤجرة لتبقى صالحة للانتفاع بها، فإذا تأخر أو امتنع بعد إخطاره بكتاب مسجل بعلم الوصول عن القيام بتنفيذ هذه الصيانة، أو تعذر الاتصال به، جاز للمستأجر إجراء الصيانة اللازمة بمعرفته واستيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة، مع عدم الإخلال بحقه في طلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع أو مد الإيجار بقدر مدة فوات المنفعة، أو فسخ العقد».وتقضي المادة (9) أنه «لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الصيانة الضرورية اللازمة لحفظ العين المؤجرة، وإذا ترتب على هذه الصيانة إخلال كلي أو جزئي بمنفعة العين جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة والتعويض إن كان له مقتضٍ، ويسقط حق المستأجر في كل ذلك إذا بقي شاغلاً للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ علمه بفوات المنفعة دون اللجوء إلى اللجنة ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».أما المادة (12) فتنص على أنه «إذا حدد في عقد الإيجار مساحة العين المؤجرة، كان المؤجر ضامناً نقص هذه المساحة بحسب ما يقضي به العرف، ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد لنقص في مساحة العين المؤجرة إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث إنه لو كان يعلمه لما أتم العقد».وتنص المادة (13) على أنه «إذا تبين أن مساحة العين المؤجرة تزيد على ما حدد في عقد الإيجار، وكانت الأجرة مقدرة بالوحدة، فإن كانت العين المؤجرة قابلة للتقسيم كانت الزيادة للمؤجر ما لم ير المستأجر أخذها بما يقابلها من الأجرة، وإن كانت العين المؤجرة غير قابلة للتقسيم، وجب على المستأجر أن يدفع أجرة الزيادة ما لم تكن جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد، وإذا كانت الأجرة مقدرة جملة واحدة، تكون الزيادة للمستأجر ما لم تكن الزيادة من الجسامة بحيث لو كان يعلمها المؤجر لما أتم عقد الإيجار، وفي هذه الحالة، يكون للمستأجر الخيار بين زيادة الأجرة بما يتناسب مع الزيادة في العين المؤجرة أو فسخ العقد ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك».وتقضي المادة (14) بأنه «لا تسمع الدعوى بفسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة أو تكملتها أو رد الزيادة بسبب العجز أو الزيادة في مساحة العين المؤجرة، إذا انقضت سنة واحدة من تاريخ تسليم العين المؤجرة تسليماً فعلياً».بينما تنص المادة (15) على أنه «يكون التسليم بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر وتمكينه من حيازتها حيازة قانونية أو فعلية، والانتفاع بها دون عائق على النحو الذي يتفق مع طبيعتها، ويجوز أن يكون التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كانت العين المؤجرة في حيازة المستأجر قبل الإيجار أو كان المؤجر قد استبقاها في حيازته بعد الإيجار لسبب آخر».وتنص المادة (16) على أنه «يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة فور انعقاد العقد، ما لم يحدد العقد وقتاً آخر للتسليم، مع مراعاة المواعيد التي تستلزمها طبيعة العين أو يقضي بها العرف، ويلتزم المؤجر بنفقات التسليم ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغير ذلك».وتنص المادة (17) على أنه «إذا هلكت العين المؤجرة كلياً قبل تسليمها لسبب أجنبي لا يد لأحد المتعاقدين فيه، ينفسخ العقد ويسترد المستأجر ما أداه من أجرة، أما إذا كان الهلاك جزئياً أو لحقها التلف قبل التسليم لسبب أجنبي لا يد لأحد المتعاقدين فيه، كان للمستأجر الحق في إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من قيمة العين المؤجرة، وإذا كان الهلاك أو التلف جسيماً بحيث لو كان موجوداً عند إبرام العقد لما أبرمه المستأجر كان له فسخ العقد».ونصت المادة (18) «لا يجوز للمؤجر أن يتقاضى مقدماً نقدياً يزيد على أجرة 3 أشهر للعين المؤجرة ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، ولا يجوز للمؤجر أن يتقاضى تأميناً يزيد على أجرة شهر للعين المؤجرة، يلتزم بإعادته للمستأجر عند نهاية عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».فيما نصت المادة (19) على «يلتزم المؤجر بالامتناع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بحق من حقوقه أو ميزة كان ينتفع بها بموجب العقد أو بحسب ما أعدت العين المؤجرة له، فإذا وقع منه ذلك، جاز للمستأجر بعد إعذاره بكتاب مسجل بعلم الوصول بإعادتها إلى ما كانت عليه خلال أسبوعين من تاريخ علمه أن يطلب من اللجنة الإذن له بإعادة الحق أو الميزة على نفقة المؤجر خصماً من الأجرة، وإذا تبين للجنة عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة، جاز لها بناء على طلب المستأجر إنقاص الأجرة أو امتداد العقد بما يقابل الحق أو الميزة المنتقصة».وتنص المادة (20) على أنه «يحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد لذات العين المؤجرة، وفي حالة المخالفة تبطل العقود اللاحقة للعقد الأول الموثق بالمكتب، مع عدم الإخلال بحق المستأجر حسن النية في مطالبة المؤجر بالتعويض».ويعالج الفصل الخامس التزامات المستأجر، إذ تنص أولى مواده على «يلتزم المستأجر بالوفاء بالأجرة المحددة في العقد كاملة وما طرأ عليها من زيادة إلى المؤجر خلال مدة لا تجاوز أسبوعين من تاريخ استحقاقها المحدد في العقد، وإذا لم يحدد تاريخ لأدائها تكون الأجرة مستحقة الأداء في أول كل شهر بموجب إيصال عن مدة الإيجار موقع من المؤجر ما لم يتفق على غير ذلك، وإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة، جاز للمستأجر قبل مضي المدة المشار إليها، إيداع الأجرة دون مصروفات لدى أمانة اللجنة، وذلك بعد عرض الأجرة على المؤجر وإخطاره كتابة باستلامها لمدة أسبوع ورفض الاستلام، ويعتبر الإيداع سنداً للوفاء بالأجرة المستحقة، وعلى المستأجر إخطار المؤجر كتابة بالإيداع، ولا يجوز له سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو اللجنة، وعلى أمانة اللجنة أداء المبلغ المودع للمؤجر بناءً على طلبه بعد سداد المصروفات المقررة».وتنص المادة (22) على «لا تحول المنازعة في الأجرة بالخصم منها أو إنقاصها دون سدادها في مواعيدها، وذلك إلى أن يفصل في هذه المنازعة بقرار من اللجنة أو باتفاق مكتوب بين الطرفين، وإلا اعتبر ذلك امتناعاً عن دفع الأجرة، ويعتبر الوفاء بالأجرة المستحقة عن فترة معينة قرينة على الوفاء بالأجرة عن المدد السابقة عليها ما لم يثبت العكس».أما المادة (23) فتنص على «يلتزم المستأجر باستعمال العين المؤجرة وفقاً لما تم الاتفاق عليه، أو بحسب الغرض الذي أعدت له، مع مراعاة العرف السائد في المنطقة»، بينما تنص المادة (24) على أنه «يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة التأجيرية للعين المؤجرة المتفق عليها، كما يلتزم بسداد قيمة استهلاك المياه والكهرباء والهاتف والخدمات المشتركة، وأية رسوم يلتزم بدفعها قانوناً، وذلك كله ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».وتقول المادة (26) «لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المتفق عليها في العقد إلا بعد مضي سنتين من تاريخ بدء العقد، أو من تاريخ آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب، وتكون نسبة الزيادة 5% من الأجرة للعقارات المؤجرة لغرض السكنى، و7% من الأجرة للعقارات المؤجرة للأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وغيرها، وذلك بحد أقصى خمس مرات طوال مدة التعاقد، ما لم يتم الاتفاق كتابة على غير ذلك».ويطبق حكم الفقرة السابقة على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بأحكام هذا القانون عند تجديدها أو إعادة إبرامها مع مستأجر آخر، ويجب على المؤجر إخطار المستأجر بكتاب مسجل بعلم الوصول برغبته في زيادة الأجرة وتحديدها قبل انتهاء السنة الثانية بـ3 أشهر على الأقل ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.وتنص المادة (27) على أنه «يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة فور انتهاء مدة الإيجار بحالتها وقت استلامها، فإذا لم يستكمل إجراءات تسليمها وفق ما اتفق عليه، يلزم بالوفاء بكل الالتزامات المنصوص عليها في المادة (25) من هذا القانون، وبالأجرة المستحقة من تاريخ انتهاء العقد حتى التسليم الفعلي للعين المؤجرة مع التعويض إن كان له مقتض».وتطرق الفصل السادس إلى التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار إذ تنص المادة (28) على أنه «لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه، إلا بإذن موثق من المؤجر، ولا يعتبر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن نافذاً في مواجهة الغير إلا من تاريخ توثيقه بالمكتب».وتنص المادة (29) على أنه «إذا قام المستأجر المأذون له بتأجير العين المؤجرة كلها من الباطن، ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهياً عقد الإيجار الأصلي، فإن العلاقة تقوم مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن، بشرط ألا تزيد مدة عقد الإيجار من الباطن عن مدة العقد الأصلي، وأن يكون المستأجر الأصلي أوفى الأجرة المستحقة عليه، وتحدد الأجرة للعين المؤجرة في هذه الحالة، بذات الأجرة المتفق عليها في العقد الأصلي، أو بالأجرة المحددة في عقد الإيجار من الباطن أيهما أعلى، وإذا وقع الإيجار من الباطن على جزء من العين المؤجرة، كان للمؤجر الخيار بين طلب الإخلاء أو بقاء المستأجر من الباطن، وفي هذه الحالة الأخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما، وتحدد أجرة الجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المستأجر الأصلي أو بقرار من اللجنة».وتنص المادة (30) «إذا باع المستأجر أو ورثته جميع حقوقهم المترتبة على عقد الإيجار في العين المؤجرة، المنشأ بها مصنع، أو محل تجاري، أو محل تمارس فيه حرفة، أو مهنة حرة منظمة قانوناً، أثناء سريان عقد الإيجار، فإن حقوق والتزامات المستأجر أو ورثته، والشروط والآثار المترتبة على عقد الإيجار، تنتقل إلى المشتري حتى نهاية العقد، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، وفي حالة وجود شرط مانع من البيع في عقد الإيجار، فإنه يجوز للجنة أن تقضي بانتقال هذا العقد إلى المشتري، بشرط أن يقدم ضماناً كافياً بقدرته على الوفاء بالالتزامات المترتبة على عقد الإيجار، وألا يلحق المؤجر ضرر محقق».وتطرق الفصل السابع إلى انتقال ملكية العين المؤجرة إذ تنص المادة (31) على أنه «يسري عقد الإيجار القائم في حق المالك الجديد ولو لم يكن للعقد تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية، ما لم يثبت صوريته أو بطلانه، ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقاً للأحكام المنصوص عليها في هذا القانون، ويلتزم المالك الجديد بإخطار المستأجر والمكتب بكتاب مسجل بعلم الوصول بانتقال ملكية العقار إليه خلال 30 يوماً، تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تسجيل العقار باسمه، ويرفق بالإخطار صورة من سند الملكية للعقار، أو ما يقوم مقامه».وتنص المادة (32) على أنه «لا يجوز للمالك الجديد مطالبة المستأجر بما عجله من الأجرة إلى المالك السابق، إلا إذا أثبت أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية، فإذا عجز عن الإثبات، فلا يكون له إلا الرجوع إلى المالك السابق».فيما يتعلق الفصل الثامن بامتداد عقد الإيجار وانتهاؤه وتنص أولى مواد الفصل (مادة33) على أنه «مع عدم الإخلال بنص المادة (38) من هذا القانون، لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل مضي 3 سنوات في العقارات المؤجرة لغرض السكن، و7 سنوات في العقارات المؤجرة لغرض صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي من تاريخ استلام العين المؤجرة، ما لم يتفق الطرفان كتابة على مدة أطول من ذلك، فإذا رغب المؤجر ـ بعد انقضاء المدة - في عدم تجديد العقد، يجب عليه إخطار المستأجر بكتاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء مدة العقد بـ3 أشهر على الأقل.ويحق للمستأجر تجديد العقد، الذي تقل مدته عن المدد المشار إليها، لمدة أو مدد أخرى، بما لا يجاوز تلك المدد ما لم يخطر المستأجر المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول برغبته في إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدة العقد بـ3 أشهر على الأقل.ويبدأ حساب مدد الإيجار المشار إليها اعتباراً من تاريخ بداية السنة التعاقدية الأخيرة للعقود المبرمة قبل سريان هذا القانون، ومن تاريخ إبرام العقد بالنسبة للعقود المبرمة بعد سريانه».وتنص المادة (34) على أنه «مع عدم الإخلال بحكم المادة (33) من هذا القانون، ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة له، فإذا انتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه، اعتبر العقد مجدداً لمدة مماثلة وبذات شروطه، وإذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين المؤجرة وجب عليه إخطار الطرف الآخر بكتاب مسجل بعلم الوصول بالإخلاء قبل انقضاء النصف الأخير للمدة على ألا يزيد ميعاد التنبيه عن 3 أشهر للعين المؤجرة للسكن و6 أشهر في الأغراض الأخرى.ولا يُعتبر استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة تجديداً أو امتداداً للعقد بعد ثبوت إخطاره بالإخلاء ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك».وتنص المادة (35) «لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر، ولورثة المستأجر طلب إنهاء العقد خلال سنة على الأكثر من تاريخ الوفاة، فإذا طلب بعض الورثة إنهاء العقد دون البعض الآخر فإن العقد ينتهي بالنسبة لمن اختار منهم إنهاءه.وإذا كان عقد الإيجار لم يبرم إلا بسبب اعتبارات تتعلق بشخص المستأجر أو حرفته ثم مات، جاز لورثته أو المؤجر طلب إنهاء العقد، مع مراعاة ميعاد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليه في المادة (34) من هذا القانون».وتفصل المادة (36) على أنه «في حالة وفاة المستأجر للعين المؤجرة بغرض السكن، يحل محله في جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار ورثته وأقاربه حتى الدرجة الثالثة ممن يقيمون معه إقامة فعلية في العين المؤجرة عند وفاته، ويستمر عقد الإيجار للعين المؤجرة لمزاولة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي لصالح الورثة أو الشركاء، وفي جميع الأحوال ينتهي عقد الإيجار بالنسبة لمن انتقل إليهم بنهاية مدته ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، وفي الشركات بإفلاس الشركة أو حلها».ويبين الفصل التاسع إخلاء العين المؤجرة إذ تنص المادة (26) أنه «يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة في أي من الحالات الآتية:1- إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة في الميعاد المحدد في العقد أو بقرار من اللجنة لمدة شهرين متتاليين، ويجوز للجنة ألا تحكم بالإخلاء إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله اللجنة، وأنه أوفى بكامل الأجرة المستحقة وكل ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي وذلك حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلاناً صحيحاً، وإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن أداء الأجرة دون مبرر لمرتين طوال مدة العقد وجب الحكم بالإخلاء، ولا يعد السفر أو الغياب عن البلاد من الأعذار المقبولة. 2- إذا تنازل المستأجر أو أجر من الباطن كل أو بعض العين المؤجرة، أو أخلاها، أو أسكن الغير معه في العين المؤجرة للسكنى حقيقة أو حكماً، دون إذن موثق من المالك.ويعتبر شغل الغير للعين المؤجرة قرينة لمصلحة المؤجر على توافر سبب الإخلاء ما لم يثبت العكس.3- إذا شغل المستأجر أو المستأجر من الباطن العين المؤجرة للسكنى بما يجاوز العدد المألوف وفقاً لمساحة العين أو العرف السائد.4- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها، بطريقة تنافي شروط العقد، أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة، أو تضر بمصلحة المؤجر الأدبية أو المالية، أو على نحو يعد إتلافاً ناشئاً عن استعمال غير مألوف.5- إذا رغب المؤجر في تعلية العقار المؤجر أو الإضافة إليه أو تعديله، ويشترط لذلك، عدم وجود اتفاق بحظر ذلك، عدم إمكان إجراء التعلية أو الإضافة أو التعديل مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة، حصول المؤجر على كافة التراخيص اللازمة لإعادة البناء من البلدية المختصة، وتكون للمستأجر السابق الأفضلية في استئجار العقار بعد إعادة بنائه أو تعليته أو الإضافة إليه باتفاق جديد.وإذا لم يقم المؤجر بالأعمال المرخص بها بعد إخلاء المستأجر خلال 3 أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص، أو قام بتأجير العين المؤجرة لمستأجر آخر قبل قيامه بهذه الأعمال، جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل العين المؤجرة مع التعويض أو بأي منهما، وتقرر اللجنة مقدار التعويض المناسب على ألا يتجاوز مقداره أجرة سنة.وإذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء وترتب على أعمال التعلية أو الإضافة أو التعديل إخلال جزئي أو وقتي بالانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة.6- إذا أثبت المؤجر أن العقار المؤجر أصبح آيلاً للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان، أو إذا صدر قرار إداري نهائي بالهدم من البلدية المختصة.7- إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد في أي من الحالتين التاليتين:‌أ- مضي مدة لا تقل عن 25 سنة على إنشاء البناء الأصلي.‌ب- تغيير تصنيف المنطقة التي تقع بها العين المؤجرة من منطقة سكنية إلى منطقة العمارات أو المعارض التجارية.ويجب أن يتم الهدم بإزالة العقار خلال 6 أشهر من تاريخ الإخلاء، فإذا أخل المؤجر بذلك دون مبرر يكون للمستأجر الخيار بين طلب العودة أو التعويض إن كان له مقتض.8- إذا رغب المؤجر في شغل العين المؤجرة بقصد السكن بنفسه، أو زوجه أو أحد والديه أو أحد أولاده، ويشترط في هذه الحالة، إخطار المستأجر قبل 6 أشهر على الأقل بكتاب مسجل بعلم الوصول، وأن يتم شغل العين المؤجرة فعلياً بعد إخلائها من المستأجر ولمدة سنة دون انقطاع، فإذا لم يتم شغلها فعلياً بغير عذر تقبلهد اللجنة خلال 3 أشهر من تاريخ الإخلاء، أو شغلها لمدة تقل عن سنة، أو إذا قام المؤجر بتأجيرها إلى مستأجر آخر بعد إخلائها من المستأجر الأصلي، جاز للجنة الحكم للمستأجر الأصلي بالعودة لشغل العين المؤجرة مع التعويض أو بأي منهما، وللجنة أن تقرر مقدار التعويض المناسب على ألا يتجاوز أجرة سنة.9- إذا لم يكن مالك العقار المؤجر مقيماً في المنطقة التي يقع فيها عقاره، أو كان مسافراً خارج المملكة، له أن يطلب الإخلاء، بشرط ألا يملك عقاراً غيره، ووجود اتفاق كتابي مع المستأجر بذلك.10- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح للغير باستعمالها في غير الغرض المؤجرة من أجله بحسب طبيعتها أو أحدث تغييراً فيها من شأنه الإضرار بسلامتها الإنشائية.11- إذا ترك المستأجر العين المؤجرة لمدة لا تقل عن سنة من تاريخ غيابه، أو صدر حكم نهائي بإبعاد المستأجر الأجنبي».واختتم الفصل بالمادة (38) وتنص على أنه «يجوز للجنة إذا قررت إخلاء العين المؤجرة في الحالات المنصوص عليها في البنود (5) و(7) و(9) من المادة (37) من هذا القانون، أن تمنح المستأجر مهلة لتنفيذ قرارها، على ألا تجاوز 3 أشهر في حالة السكنى، و6 أشهر للأغراض الأخرى، وللجنة بناء على طلب المستأجر أن تقرر صرف تعويض له لا يجاوز مقدار الأجرة عن المدة المتبقية من عقد الإيجار». ويناقش الفصل العاشر اللجان واختصاصاتها إذ تنص المادة (39) على أنه «تنشأ في الوزارة لجنة أو أكثر تختص بالفصل على وجه السرعة في الدعاوى والمنازعات الناشئة عن عقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون، الدعاوى والمنازعات المنصوص عليها في البندين 6 و7 من المادة (8)، والمادة (8) مكرر من قانون المرافعات المدنية والتجارية، طلب اتخاذ الإجراءات التحفظية والوقتية المتصلة بالدعاوى والمنازعات المذكورة». أما المادة (40) فتنص على أنه «تشكل اللجنة بقرار من الوزير كل 3 سنوات على النحو الآتي:1- إثنان من قضاة المحكمة الكبرى المدنية يندبهما لذلك المجلس الأعلى للقضاء، ويتولى أقدمهما رئاسة اللجنة.2- موظف من موظفي الوزارات ذات العلاقة يرشحه الوزير المختص.وإذا قام بأي عضو من أعضاء اللجنة مانع يندب غيره لذات مدة اللجنة، ويحلف عضو اللجنة من غير القضاة أمام الوزير اليمين «أقسم بالله العظيم أن أؤدي عملي بالذمة والصدق وأن أحترم قوانين المملكة ونظمها».أما المادة (41) فتنص «يختص قاضي التنفيذ بكل ما يتعلق بتنفيذ قرارات اللجنة طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية»، فيما تنص المادة (42) على أنه «يجوز الطعن في قرارات اللجنة أمام اللجنة الاستئنافية، وذلك خلال 15 يوماً من تاريخ صدور القرار أو إعلان المحكوم عليه به إذا كانت قيمة المنازعة تزيد عن 5 آلاف دينار، ويجوز للجنة أن تأمر بناء على طلب المحكوم له بتنفيذ القرار المطعون فيه بشرط تقديم الكفالة».ونصت المادة (43) «تنشأ في الوزارة لجنة تسمى اللجنة الاستئنافية تختص بالفصل في الطعن في قرارات اللجنة وتشكل بقرار من الوزير كل 3 سنوات على النحو الآتي:1- ثلاثة من قضاة محكمة الاستئناف العليا المدنية يندبهم لذلك المجلس الأعلى للقضاء، ويتولى أقدمهم رئاستها.2- اثنان من كبار موظفي الوزارات ذات العلاقة يرشحهما الوزير المختص.وإذا قام بأي عضو من أعضاء اللجنة مانع يندب غيره لذات مدة اللجنة، ويحلف عضوا اللجنة من غير القضاة أمام الوزير اليمين المنصوص عليها في المادة (40) من هذا القانون».وتنص المادة (44) على أنه «يكون انعقاد اللجنة الاستئنافية صحيحاً بحضور أغلبية أعضائها، على أن يكون من بينهم قاضيان على الأقل، وتكون مداولتها سرية، وتصدر قراراتها مسببة وبأغلبية آراء الحاضرين، ولكل من اللجنة واللجنة الاستئنافية سماع الشهود وندب الخبراء وإجراء المعاينات واتخاذ كافة الإجراءات التي تمكنها من الفصل في النزاع». وتنص المادة (46) على أنه «يصدر الوزير قراراً بنظام عمل كل من اللجنة واللجنة الاستئنافية، وتحديد إجراءات عرض النزاع عليهما، ووسائل إخطار أطراف النزاع بالقرارات الصادرة عنهما، ومكافآت أعضائهما من غير القضاة، وإلى أن يصدر هذا القرار، تسري أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية في شأن رفع الدعاوى والفصل فيها». واختتم المادة (47) بنص «تسري أحكام قانون الرسوم القضائية والجداول المرفقة به وقواعد تقدير الرسوم والإعفاء منها على رسوم الدعاوى والطعون والطلبات التي تقدم إلى كل من اللجنة واللجنة الاستئنافية، وتسري أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية فيما لم يرد بشأنه نص في هذا الفصل أو في القرارات المنفذة له». من جانبها أكدت جمعية البحرين العقارية ضرورة إيجاد قانون جديد ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، لعدم مواكبة القانون الحالي للتطورات الحديثة في مجال الاستثمار العقاري في البلادمع اختلاف الوضع العام لعملية التأجير في البحرين عما كانت عليه في السابق من جميع النواحي، وبالأخص في العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ونوع العقار المراد تأجيره «سكني، تجاري، صناعي وإداري، سياحي وغيرها»، ونوعية المستأجرين سواء المواطنين وغير المواطنين، مما أوجد الكثير من القضايا المتعلقة بالإيجارات.ودعت الجمعية إلى تحديد فترة زمنية ونسبة زيادة ثابتة لرفع قيمة الإيجار، وأن ينصف فيها الطرفان، وذلك لوقف التضخم في قيمة إيجار العقارات،وتحديد مسؤوليات إجراء الصيانة والترميم للعقار، مع تحديد نوع العقار المراد تأجيره «سكني وتجاري وصناعي وأرض خالية أو سياحي وغيرها»، مؤكدة ضرورة توحيد شروط القانون الجديد على جميع مناطق المملكة دون تمييز و إنشاء محاكم متخصصة للنظر في القضايا العقارية.