مروة غلام
صدر عن وزير العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف الشيخ خالد بن علي آل خليفة قرار بتحديد قواعد وإجراءات بيع العقار المرهون بالمزاد العلني.
وباشرت الوزارة العمل بالقرار منذ الأحد 22 ديسمبر. وتضمن القرار 9 مواد أساسية ناقشت قواعد وإجراءات بيع العقار المرهون بالمزاد العلني والإجراءات المتعلقة به.
ونصت المادة الأولى من القرار المنشور في الجريدة الرسمية أن يكون التنفيذ على العقار المرهون بموجب طلب يقدم إلى محكمة التنفيذ مباشرة، وموقع من طالب التنفيذ أو ممن ينوب عنه ومشفوع بسند الرهن، ويجب أن يرفق مع الطلب البيانات الشخصية لطالب التنفيذ وتفاصيل الاتصال وفقاً للنموذج المعد لذلك، والبيانات الشخصية للمطلوب التنفيذ ضده وتفاصيل الاتصال إضافة إلى بيان خلاصة طلب التنفيذ، مع إرفاق كشف حساب بالمعاملات المالية تفصيلاً مع ضرورة وجود بيان صافي أصل الدين، وتفاصيل المبلغ المسدد منه من حيث قيمة كل منها وتاريخ السداد، وتحديد المبلغ المتخلف عن سداده من صافي أصل الدين حتى تاريخه.
وبحسب المادة الأولى يجب أيضاً وجود بيان تفاصيل الرسوم والمصاريف والفوائد المستحقة لطالب التنفيذ بموجب عقد الرهن محل التنفيذ إن وجدت، مع بيان المبلغ المسدد منها وتاريخه، إضافة إلى إرفاق أصل الكتاب المسجل بعلم الوصول، على أن يكون قد مضى على إنذار المطلوب التنفيذ ضده 20 يوماً على الأقل، وإرفاق تثمين العقار المرهون، على أن يكون من مثمن عقاري مرخص له لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
فيما بينت المادة الثانية من القرار أن القاضي يتخذ الإجراءات التمهيدية لبيع العقار في المزاد العلني متمثلة في إصدار قرار بالحجز على العقار المرهون، وإصدار قرار باعتماد قيمة العقار السوقية، والثمن الأساسي لبدء المزايدة، بموجب التثمين المقدم مع طلب التنفيذ، وللقاضي الاستعانة بمثمنين عقاريين آخرين إن رأى حاجة لذلك، إضافة إلى إصدار قرار بتكليف المنفذ ضده بالوفاء قبل بيع العقار في المزاد العلني. ويشتمل التكليف على بيانات توضح تفاصيل السند التنفيذي، ومقدار الدين والفوائد إن وجدت، والعقار محل التنفيذ، إضافة إلى القيمة السوقية المعتمدة للعقار، والتكليف بالوفاء خلال سبعة أيام من تبليغه، مع تحديد الثمن الأساسي الذي تبدأ به المزايدة، و حصر المصاريف المترتبة على التنفيذ تقديرياً.
وأوضح القرار في مادته الثالثة أنه إذا لم يسدد المدين الدين مع الرسوم والفوائد والمصاريف خلال سبعة أيام من تبليغه التكليف بالوفاء، ولم يطلب تأجيل بيع العقار المرهون، يكلف القاضي أحد الوسطاء العقاريين المرخصين لتنظيم بيع العقار في المزاد العلني، بالوسائل الإلكترونية أو أية وسيلة أخرى يراها القاضي مناسبة، ويحدد ميعاد فتح وغلق باب المزايدة، على ألا تقل مدة المزايدة العلنية عن خمسة عشر يوماً ولا تزيد على ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان عن بيع العقار المرهون في الجريدة الرسمية.
وبينت المادة الرابعة أن المكلف ببيع العقار في المزاد العلني يتولى الإعلان عن ميعاد فتح وغلق باب المزايدة على العقار محل التنفيذ في الجريدة الرسمية، وكذلك بالوسائل الإلكترونية أو بأية وسيلة أخرى يراها مناسبة على أن يتضمن الإعلان سبب البيع، ومواصفات العقار محل التنفيذ، والمواعيد وشروط المشاركة في المزاد العلني.
في حين نص القرار في مادته السادسة على تولي المكلف بالبيع إدارة وتنظيم المزاد العلني، واستحصال عشر الثمن من أعلى مزايد خلال ثلاثة أيام عمل من ميعاد المزاد، وإيداعه خزانة المحكمة فوراً بعد البيع، ويعد المكلف تقريراً مفصلاً بالإجراءات التي تمت وما أسفرت عنه الإجراءات. ويعرض التقرير على القاضي للتدقيق في صحة الإجراءات لإصدار قرار بإرساء المزاد على من تقدم بأعلى عرض. وعلى المكلف بالبيع استحصال باقي الثمن من الراسي عليه المزاد خلال شهر من تاريخ صدور قرار القاضي بإرساء المزاد عليه، ويتم إيداعه خزانة المحكمة فوراً، وإلا أعيدت المزايدة على مسؤولية من رسا عليه المزاد، كما يجوز للقاضي التكليف بإعادة إجراءات المزايدة متى رأى مبرراً لذلك.
وأتاح القرار لكل شخص أن يقرر خلال الأيام العشرة التالية لإرساء مزاد العقار، بالزيادة على الثمن، شرط ألا تقل الزيادة عن عشر الثمن، ويجب عليه إيداعها في خزانة المحكمة خلال تلك المدة، ويقدم طلباً للقاضي بطلب إعادة فتح باب المزايدة، ويحدد القاضي ميعاد فتح وإغلاق باب المزايدة العلنية الجديدة لإعادة المزايدة العلنية على العقار بالإجراءات التي يراها مناسبة.
وبعد سداد الراسي عليه المزاد ثمن العقار بالكامل، وتحقق القاضي من صحة الإجراءات، يصدر حكماً بإيقاع البيع، والأمر بتسجيل العقار باسم المشتري وتسليمه العقار، ولايجوز إجراء معاملة تسجيل العقار إلا بعد صيرورة الحكم نهائياَ، حسب المادة السابعة من القرار.
وتحتسب أتعاب الوسيط العقاري والتثمين وأية مبالغ أخرى يوافق عليها القاضي ضمن مصاريف البيع في المزاد العلني، حسب ما ذكرته المادة الثامنة من القرار.
فيما نصت المادة التاسعة من القار على أنه تسري أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالمرسوم بقانون رقم 12 لسنة 1971 على كل ما لم يرد بشأنه نص خاص في القرار أو قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم 27 لسنة 2017.