حددت مؤسسة التنظيم العقاري، 9 حالات يعتبر فيها المشروع العقاري متعثراً، فيما حددت 8 تدابير يجوز اتخاذها في حالات التعثر، 4 إجراءات لتسوية المشاريع العقارية المتعثرة.
وأصدر رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري الشيخ سلمان بن عبدالله بن حمد آل خليفة، القرار رقم 1 لسنة 2021 بتنظيم حالات وأسباب توقف وتعثر مشاريع التطوير العقاري
وحددت المادة الثانية من القرار 9 حالات وأسباب توقف أو تعثر مشاريع التطوير العقاري، يعتبر مشروع التطوير العقاري فيها متعثر متى توافرت فيه إحدى الحالات الآتية:
1- إذا لم يبدأ المطور في مباشرة أعمال الإنشاء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ حصوله على التراخيص والموافقات اللازمة من الجهات الحكومية المختصة دون عذر تقبله المؤسسة.
2- إشهار إفلاس المطور.
3- عزوف المطور عن المشروع.
4- وضع المؤسسة قيود واشتراطات على الخدمات التي يقدمها المرخص له.
5- وقف بعض الأنشطة المرخص بها مؤقتة لمدة لا تجاوز ثلاثة أشهر.
6- سحب الترخيص الصادر عن المؤسسة.
7- تعذر نقل ملكية بعض الوحدات في العقار المشترك من قبل المطور.
8- صدور حكم نهائي ضد المطور بالحبس أو السجن.
9- عجز المطور عن استكمال تنفيذ المشروع بسبب الإهمال الجسيم.
فيما حددت المادة الثالثة التدابير التي يجوز اتخاذها في حالات التعثر، حيث نصت على أنه للمؤسسة في حالة تعثر مشروع التطوير العقاري لأي سبب من الأسباب وبعد أخذ رأي أمين حساب الضمان، النظر في المشروع على وجه الاستعجال، ولها اتخاذ كافة التدابير اللازمة لإزالة أسباب التعثر أو تسويتها، وعلى الأخص القيام بالآتي:
1- إجراء التحقيق المالي والإداري والفني بشأن المشروع، ولها أن تعين من يقوم بذلك.
2- إحالة الموضوع إلى النيابة العامة في حالة وجود شبهة جنائية، ولا يوقف ذلك إجراءات سير المؤسسة في تسوية المشروع.
3- اتخاذ كافة الإجراءات الوقتية والحفظية اللازمة.
4- ندب خبير أو مدقق حسابات على نفقة المطور، لإعداد تقرير شامل عن المشروع.
5- طلب كافة البيانات والمستندات والوثائق المتعلقة بالمشروع من المطور أو من أية جهة ذات صلة بالمشروع المتعثر للبت في الموضوع.
6- وضع قيود على رخصة المطور أو رخصة المشروع، أو كليهما.
7- إيقاف المشروع أو المطور أو كليهما بشكل مؤقت.
8- سحب رخصة المشروع.
أما المادة الرابعة من القرار، فتحدثت عن إجراءات تسوية مشروع التطوير العقاري المتعثر
ونصت على التالي:
أ- للمؤسسة تسوية مشروع التطوير العقاري المتعثر بالطرق الودية، ولها في سبيل ذلك اتخاذ الآتي:
1- منح المطور مدة زمنية لا تتجاوز شهراً واحداً لتقديم مقترح لتسوية المشروع. وللمؤسسة قبول المقترح أو طلب تعديله في ضوء ملاحظاتها أو رفضه لصعوبة تطبيقه أو لأي سبب آخر.
2- في حالة قبول المؤسسة للمقترح المقدم طبقا للبند ( 1 ) من هذه الفقرة ، يمنح المطور مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر لتمكينه من الوصول إلى اتفاق يتم بموجبه تسوية المشروع مع غالبية الأطراف الذين لهم حق في المشروع.
ويجوز للمؤسسة تمديد تلك المدة بحد أقصى ثلاثة أشهر أخرى.
وإذا تم التوصل إلى اتفاق يتم تدوينه في محضر يصبح ملزماً لكافة أطرافه، وذلك بعد التصديق عليه واعتماده من قبل المؤسسة.
3- إذا تبين للمؤسسة أن هناك بعض الإجراءات اللازم اتخاذها من قبل أي من الجهات الحكومية تساهم في تسوية المشروع، ترفع توصياتها بذلك إلى الجهة الحكومية المختصة لاتخاذ ما يلزم.
4- تشرف المؤسسة في جميع الأحوال على تنفيذ الاتفاق بنفسها أو من خلال من تعينه لذلك.
ب- إذا لم تتم تسوية مشروع التطوير العقاري المتعثر بالطرق الودية، يجب على المؤسسة البت في التسوية بقرار نهائي خلال مدة زمنية لا تجاوز ستة أشهر من تاريخ ثبوت حالة التعثر، وللمؤسسة تمديد هذه المدة لمدة مماثلة إذا اقتضى الأمر، ولها في سبيل ذلك اتخاذ ما تراه مناسبة من الإجراءات الآتية:
1- عرض المشروع على مطور جديد لاستكماله على حساب المطور، على أن تراعى مصلحة المشروع وكافة المستثمرين وخاصة المشترين، وإلزامه بتقديم ضمانات كافية لاستكماله بأقل الخسائر الممكنة.
وتكون الأولوية للمستثمرين والممولين للمشروع، وذلك عن طريق المحكمة المختصة.
2- اللجوء إلى المحكمة المختصة لبيع المشروع وتوزيع حصيلة البيع على المودعين ودائني المشروع.
ويقصد بمشروع التطوير العقاري المتعثر كل مشروع تطوير عقاري مرخص من قبل المؤسسة تم بيع وحداته العقارية على الخريطة واستلمت دفعات عنها مقابل ذلك، وتعثر أو توقف المطور عن تنفيذه بما يضر بالاقتصاد الوطني المملكة البحرين.
وأصدر رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري الشيخ سلمان بن عبدالله بن حمد آل خليفة، القرار رقم 1 لسنة 2021 بتنظيم حالات وأسباب توقف وتعثر مشاريع التطوير العقاري
وحددت المادة الثانية من القرار 9 حالات وأسباب توقف أو تعثر مشاريع التطوير العقاري، يعتبر مشروع التطوير العقاري فيها متعثر متى توافرت فيه إحدى الحالات الآتية:
1- إذا لم يبدأ المطور في مباشرة أعمال الإنشاء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ حصوله على التراخيص والموافقات اللازمة من الجهات الحكومية المختصة دون عذر تقبله المؤسسة.
2- إشهار إفلاس المطور.
3- عزوف المطور عن المشروع.
4- وضع المؤسسة قيود واشتراطات على الخدمات التي يقدمها المرخص له.
5- وقف بعض الأنشطة المرخص بها مؤقتة لمدة لا تجاوز ثلاثة أشهر.
6- سحب الترخيص الصادر عن المؤسسة.
7- تعذر نقل ملكية بعض الوحدات في العقار المشترك من قبل المطور.
8- صدور حكم نهائي ضد المطور بالحبس أو السجن.
9- عجز المطور عن استكمال تنفيذ المشروع بسبب الإهمال الجسيم.
فيما حددت المادة الثالثة التدابير التي يجوز اتخاذها في حالات التعثر، حيث نصت على أنه للمؤسسة في حالة تعثر مشروع التطوير العقاري لأي سبب من الأسباب وبعد أخذ رأي أمين حساب الضمان، النظر في المشروع على وجه الاستعجال، ولها اتخاذ كافة التدابير اللازمة لإزالة أسباب التعثر أو تسويتها، وعلى الأخص القيام بالآتي:
1- إجراء التحقيق المالي والإداري والفني بشأن المشروع، ولها أن تعين من يقوم بذلك.
2- إحالة الموضوع إلى النيابة العامة في حالة وجود شبهة جنائية، ولا يوقف ذلك إجراءات سير المؤسسة في تسوية المشروع.
3- اتخاذ كافة الإجراءات الوقتية والحفظية اللازمة.
4- ندب خبير أو مدقق حسابات على نفقة المطور، لإعداد تقرير شامل عن المشروع.
5- طلب كافة البيانات والمستندات والوثائق المتعلقة بالمشروع من المطور أو من أية جهة ذات صلة بالمشروع المتعثر للبت في الموضوع.
6- وضع قيود على رخصة المطور أو رخصة المشروع، أو كليهما.
7- إيقاف المشروع أو المطور أو كليهما بشكل مؤقت.
8- سحب رخصة المشروع.
أما المادة الرابعة من القرار، فتحدثت عن إجراءات تسوية مشروع التطوير العقاري المتعثر
ونصت على التالي:
أ- للمؤسسة تسوية مشروع التطوير العقاري المتعثر بالطرق الودية، ولها في سبيل ذلك اتخاذ الآتي:
1- منح المطور مدة زمنية لا تتجاوز شهراً واحداً لتقديم مقترح لتسوية المشروع. وللمؤسسة قبول المقترح أو طلب تعديله في ضوء ملاحظاتها أو رفضه لصعوبة تطبيقه أو لأي سبب آخر.
2- في حالة قبول المؤسسة للمقترح المقدم طبقا للبند ( 1 ) من هذه الفقرة ، يمنح المطور مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر لتمكينه من الوصول إلى اتفاق يتم بموجبه تسوية المشروع مع غالبية الأطراف الذين لهم حق في المشروع.
ويجوز للمؤسسة تمديد تلك المدة بحد أقصى ثلاثة أشهر أخرى.
وإذا تم التوصل إلى اتفاق يتم تدوينه في محضر يصبح ملزماً لكافة أطرافه، وذلك بعد التصديق عليه واعتماده من قبل المؤسسة.
3- إذا تبين للمؤسسة أن هناك بعض الإجراءات اللازم اتخاذها من قبل أي من الجهات الحكومية تساهم في تسوية المشروع، ترفع توصياتها بذلك إلى الجهة الحكومية المختصة لاتخاذ ما يلزم.
4- تشرف المؤسسة في جميع الأحوال على تنفيذ الاتفاق بنفسها أو من خلال من تعينه لذلك.
ب- إذا لم تتم تسوية مشروع التطوير العقاري المتعثر بالطرق الودية، يجب على المؤسسة البت في التسوية بقرار نهائي خلال مدة زمنية لا تجاوز ستة أشهر من تاريخ ثبوت حالة التعثر، وللمؤسسة تمديد هذه المدة لمدة مماثلة إذا اقتضى الأمر، ولها في سبيل ذلك اتخاذ ما تراه مناسبة من الإجراءات الآتية:
1- عرض المشروع على مطور جديد لاستكماله على حساب المطور، على أن تراعى مصلحة المشروع وكافة المستثمرين وخاصة المشترين، وإلزامه بتقديم ضمانات كافية لاستكماله بأقل الخسائر الممكنة.
وتكون الأولوية للمستثمرين والممولين للمشروع، وذلك عن طريق المحكمة المختصة.
2- اللجوء إلى المحكمة المختصة لبيع المشروع وتوزيع حصيلة البيع على المودعين ودائني المشروع.
ويقصد بمشروع التطوير العقاري المتعثر كل مشروع تطوير عقاري مرخص من قبل المؤسسة تم بيع وحداته العقارية على الخريطة واستلمت دفعات عنها مقابل ذلك، وتعثر أو توقف المطور عن تنفيذه بما يضر بالاقتصاد الوطني المملكة البحرين.