يعاني قطاع العقار في لبنان، خلال الوقت الراهن، حالة من عدم الاستقرار، خاصة بعد الأزمة الاقتصادية التي تعصف به، وفيما تعجز البنوك عن سداد أموال مودعيها بالدولار الأميركي. وسط تهريب أموال المودعين والمصارف الى الخارج.
وأدى هذا الوضع إلى إضعاف الثقة في القطاع المالي اللبناني، فاتجه أصحاب رؤوس الأموال إلى الاستثمار فيالعقار على أمل أن يشكل عامل استقرار نسبي يحافظ فيه المستثمر على ماله بعد أن فقد الثقة بالبنوك.
وفشلت البنوك اللبنانية إلى حد كبير في تأمين السيولة النقدية لمودعيها، مما شكل خللاً في الدورة الاقتصادية في سوق المال بشكل عام، وفي سوق العقارات تحديداً.
ويقدم مدير عام شركة "Century21 Lebanon"، أحمد الخطيب، وهومستشار وخبير عقاري، صورة عن حال العقارات في لبنان، في ظل عدم استقرار اقتصادي ومالي ، وكذلك في ظل جائحة كورونا التي ألقت بظلها على الوضع بشكل عام.
ويقول الخطيب، في تصريح لموقع "سكاي نيوز عربي"، إنه بين عامي 2011 ومنتصف 2019، كان وضع سوق العقارات في لبنان متدهوراً بسبب الحرب في سوريا، ونظرا لإحجام مواطني الدول العربية والخليجية تحديداً عن زيارة لبنان بسبب المشاكل الأمنية، كما أن اللبنانيين أنفسهم لم يكونوا في رفاهية تتيح لهم أن يقدموا على الشراء.
وفي الربع الأول من عام 2020، بدأت تظهر على النظام النقدي في لبنان علامات الانهيار، وسرعان ما أدرك المودعون المصرفيون أن العقارات هي الملاذ الآمن للحفاظ على قيمة أموالهم".
مبيعات جيدة
ويوضح الخطيب أنه "في الفترة الممتدة من منتصف عام 2019 حتى نهاية عام 2020، شهد بيع الشقق السكنية زيادة هائلة، حيث بدأت المصارف في مقايضة المودعين مع المدينين من أصحاب المشاريع السكنية مما أدى إلى خفض ديون المطورين وتحسين نسبها.
تزامنا مع ذلك، باع العديد من المطورين العقاريين مشاريعهم مباشرة للعملاء الذين كانوا في عجلة من أمرهم لتأمين أموالهم في العقارات، وقام الكثير من المتخصصين في القطاعات الخاصة مثل الصناعيين والتجار والمستثمرين الذين لديهم تسهيلات مصرفية مؤمنة بالعقارات ببيع بعض هذه العقارات لتسديد ديونهم للبنوك".
ويضيف الخطيب "خلال هذه الفترة، كانت حركة قطاعي السكن والأراضي نشطة جداً وتلتها حركة المكاتب، أما بالنسبة للمحال التجارية، فكان الوضع عكس ذلك تماماً نظراً لأن العديد من أصحاب المحال التجارية أغلقوا استثماراتهم بسبب أزمة كورونا والأزمة الاقتصادية، ولذلك أصبح العرض على المتاجر يتزايد والطلب ينخفض".
ويتابع الخطيب موضحا "لقد أدى الإخفاق في إبرام أي لوائح أو قوانين رسمية واضحة، إلى خفض الودائع المصرفية بالدولار الأميركي ، بنسبة كبيرة تصل إلى 70 في المئة، وعندها سارع المودعون إلى الدفع بالشيكات المصرفية لجميع مشترياتهم بما أنهم لم يتمكنوا من الحصول على أي أوراق نقدية بالدولار الأميركي من بنوكهم ، فتم دفع أكثر من 95 في المئة من المبيعات التي حدثت خلال هذه الفترة بالشيكات المصرفية".
وخلال هذه الفترة القصيرة، يقول الخطيب "شهدت الأسعار منحنى مثيراً للاهتمام، ففي عام 2019 مثلاً، كان أصحاب العقارات والمطورون العقاريون بشكل خاص على استعداد لبيع وحداتهم بأسعار وصلت في بعض الأحيان إلى أقل ب 50 في المئة من عروضهم الأولية، بحلول منتصف عام 2019 ".
وأردف الخطيب أنه عندما بدأ المشترون يطرقون أبواب المطورين العقاريين مباشرة أو من خلال بنوكهم أو من خلال وسيط، كان المطورون يقدمون "حسومات" على الأسعار بنسبة 30 في المئة، سرعان ما بدأت في الانخفاض حتى توقفت الحسومات وبدأت الأسعار في الارتفاع حتى وصلت نسبتها إلى ما يقارب ال 30 في المئة، وكانت ملاحظة هذا الأمر من قبل المخضرمين في هذا القطاع مثيراً للاهتمام، "لقد حدث تغير في الأسعار بنسبة 60 في المئة، خلال مدة 18 شهراً تقريبا".
وعن كيفية تمويل شراء العقارات المصنفة من الدرجة الفخمة، وعما إذا كان الدفع بالليرة أم بالدولار، يوضح الخطيب بالقول"أصبحت عملية البيع والشراء اليوم أكثر صعوبة، حيث انخفضت الديون كثيراً، ولذلك، لم يعد بائعو العقارات مهتمين بالحصول على الأموال من خلال الشيكات المصرفية، فهم بحاجة إلى دولارات أميركية نقداً، لكن المشترين ما زالوا يرغبون في إخراج ودائعهم من البنوك ، وهذا الوضع أصبح يعيق حركة السوق، وبالتالي شهدت المعاملات العقارية خلال الآونة الأخيرة انخفاضاً ملحوظاً".
آثار انفجار المرفأ
العامل الآخر الذي كان له تأثير كبير على السوق في لبنان ، يقول الخبير العقاري الخطيب " كان انفجار مرفأ بيروت في الرابع من أغسطس آب من العام الماضي الذي دمر جزءاً كبيراً من مدينة بيروت وخلف أكثر من 300 ألف شخص من دون مأوى ما اضطر العديد من الشركات إلى إغلاق أبوابها ، وقد أدى هذا الوضع الى زيادة الطلب على الشقق السكنية ولكن للإيجار ".
الأحياء المتضررة
وبالسؤال عن الحركة العقارية للمطورين العقاريين في المناطق المهدمة التي أصابها الانفجار في جزء من بيروت، يجيب الخطيب" ليست هناك حركة عقارية للمطورين العقاريين في المناطق التي تعرضت للدمار بعد تفجير المرفأ، لأن معظم الأعمال فيها تجري من قبل المنظمات غير الحكومية وليست من شركات تجارية، وحتى الشركات التي تقدم بعض أعمال الترميم في المنطقة تقدم خدماتها مجاناً".
وأضاف أنه لا يوجد أي مطور يشتري عقاراً ليقوم بتطويره، لأن المنطقة منكوبة وقد تأذى قاطنوها كثيراً على الصعيد الجسدي والنفسي، ولا أحد يتجرأ أن يبادر لأي عمل تجاري يكون على حساب آلام الناس وجراحهم التي لم تندمل بعد".
ويضف الخطيب "حتى وإن وجد مطور يرغب في المغامرة والبناء، لا يمكنه تسعير الكلفة ولا السعر الذي سيبيع به ولا يمكن القيام بدراسة أية جدوى عقارية، لأن نتائجها لن تكون واضحة، أضف الى ذلك أنه لو أخذنا جولة في بيروت بشكل عام لن تجد ورشة بناء قائمة وتعمل، إلا في حالات نادرة، وغالبا ما تكون تكون في مراحلها النهائية لأن المطور ملتزم بتسليمها في وقت محدد من الزمن .
مستقبل الاستثمار
وعن رؤيته لمستقبل الاستثمار في العقار بلبنان، يقول الخبير الخطيب "خلال عام 2021، يتوقع أن يكون هناك مستثمرون يصطادون الفرص وسيأتون بدولارات نقدية و يبحثون عن صفقات مع مالكي العقارات الذين قد يضطرون إلى بيع عقاراتهم لأنهم بحاجة الى هذه الدولارات النقدية".
وأوضح أن هذا التعامل لن يكون وفيراً، لكنه سيحرك السوق قليلاً، مما سيجعله مكافئاً بشكل خاص للوسطاء والمستشارين العقاريين الذين يمكنهم إجراء مثل هذه الصفقات، أما بحلول منتصف عام 2022، فيرجح أن يشهد سوق العقارات الأقل ثمناً، حركة لأن أصحابها سيبدؤون في عرض المساكن للبيع لأنهم سيحتاجون إلى المال للعيش. ومع مرور الوقت، سيزداد العرض في سوق العقارات الأغلى ثم الأغلى ولكن من غير المتوقع أن يواجه سوق العقارات الراقية و الفاخرة أية عروض لأن أصحابها لديهم احتياجات مالية مختلفة".
ويضيف "عندما نقول إن العرض سيزداد، فإننا لا نعني بالضرورة أن الطلب سيزداد أيضاً، خاصة أن الوضع الاقتصادي في البلاد سيحتاج إلى فترة أطول للوقوف على قدميه، وقد تعود نسبة من المشترين المهتمين بالشراء النهائي الى الواجهة ، ففي هذه الأيام، تعمل المصارف بشكل عام على تقليص عملياتها المادية وزيادة العمليات الإلكترونية، حيث يتم إغلاق بعض الفروع وتحويل البعض الآخر إلى فروع إلكترونية".
ويختم الخطيب بالقول " من المؤكد أن قيمة الممتلكات العقارية ما تزال أكثر أماناً من أي إيداع في البنوك ، لذلك يبقى استثمار الأموال والمدخرات في العقارات أسلم ويجنب المستثمر الكثير من المخاطر".
{{ article.visit_count }}
وأدى هذا الوضع إلى إضعاف الثقة في القطاع المالي اللبناني، فاتجه أصحاب رؤوس الأموال إلى الاستثمار فيالعقار على أمل أن يشكل عامل استقرار نسبي يحافظ فيه المستثمر على ماله بعد أن فقد الثقة بالبنوك.
وفشلت البنوك اللبنانية إلى حد كبير في تأمين السيولة النقدية لمودعيها، مما شكل خللاً في الدورة الاقتصادية في سوق المال بشكل عام، وفي سوق العقارات تحديداً.
ويقدم مدير عام شركة "Century21 Lebanon"، أحمد الخطيب، وهومستشار وخبير عقاري، صورة عن حال العقارات في لبنان، في ظل عدم استقرار اقتصادي ومالي ، وكذلك في ظل جائحة كورونا التي ألقت بظلها على الوضع بشكل عام.
ويقول الخطيب، في تصريح لموقع "سكاي نيوز عربي"، إنه بين عامي 2011 ومنتصف 2019، كان وضع سوق العقارات في لبنان متدهوراً بسبب الحرب في سوريا، ونظرا لإحجام مواطني الدول العربية والخليجية تحديداً عن زيارة لبنان بسبب المشاكل الأمنية، كما أن اللبنانيين أنفسهم لم يكونوا في رفاهية تتيح لهم أن يقدموا على الشراء.
وفي الربع الأول من عام 2020، بدأت تظهر على النظام النقدي في لبنان علامات الانهيار، وسرعان ما أدرك المودعون المصرفيون أن العقارات هي الملاذ الآمن للحفاظ على قيمة أموالهم".
مبيعات جيدة
ويوضح الخطيب أنه "في الفترة الممتدة من منتصف عام 2019 حتى نهاية عام 2020، شهد بيع الشقق السكنية زيادة هائلة، حيث بدأت المصارف في مقايضة المودعين مع المدينين من أصحاب المشاريع السكنية مما أدى إلى خفض ديون المطورين وتحسين نسبها.
تزامنا مع ذلك، باع العديد من المطورين العقاريين مشاريعهم مباشرة للعملاء الذين كانوا في عجلة من أمرهم لتأمين أموالهم في العقارات، وقام الكثير من المتخصصين في القطاعات الخاصة مثل الصناعيين والتجار والمستثمرين الذين لديهم تسهيلات مصرفية مؤمنة بالعقارات ببيع بعض هذه العقارات لتسديد ديونهم للبنوك".
ويضيف الخطيب "خلال هذه الفترة، كانت حركة قطاعي السكن والأراضي نشطة جداً وتلتها حركة المكاتب، أما بالنسبة للمحال التجارية، فكان الوضع عكس ذلك تماماً نظراً لأن العديد من أصحاب المحال التجارية أغلقوا استثماراتهم بسبب أزمة كورونا والأزمة الاقتصادية، ولذلك أصبح العرض على المتاجر يتزايد والطلب ينخفض".
ويتابع الخطيب موضحا "لقد أدى الإخفاق في إبرام أي لوائح أو قوانين رسمية واضحة، إلى خفض الودائع المصرفية بالدولار الأميركي ، بنسبة كبيرة تصل إلى 70 في المئة، وعندها سارع المودعون إلى الدفع بالشيكات المصرفية لجميع مشترياتهم بما أنهم لم يتمكنوا من الحصول على أي أوراق نقدية بالدولار الأميركي من بنوكهم ، فتم دفع أكثر من 95 في المئة من المبيعات التي حدثت خلال هذه الفترة بالشيكات المصرفية".
وخلال هذه الفترة القصيرة، يقول الخطيب "شهدت الأسعار منحنى مثيراً للاهتمام، ففي عام 2019 مثلاً، كان أصحاب العقارات والمطورون العقاريون بشكل خاص على استعداد لبيع وحداتهم بأسعار وصلت في بعض الأحيان إلى أقل ب 50 في المئة من عروضهم الأولية، بحلول منتصف عام 2019 ".
وأردف الخطيب أنه عندما بدأ المشترون يطرقون أبواب المطورين العقاريين مباشرة أو من خلال بنوكهم أو من خلال وسيط، كان المطورون يقدمون "حسومات" على الأسعار بنسبة 30 في المئة، سرعان ما بدأت في الانخفاض حتى توقفت الحسومات وبدأت الأسعار في الارتفاع حتى وصلت نسبتها إلى ما يقارب ال 30 في المئة، وكانت ملاحظة هذا الأمر من قبل المخضرمين في هذا القطاع مثيراً للاهتمام، "لقد حدث تغير في الأسعار بنسبة 60 في المئة، خلال مدة 18 شهراً تقريبا".
وعن كيفية تمويل شراء العقارات المصنفة من الدرجة الفخمة، وعما إذا كان الدفع بالليرة أم بالدولار، يوضح الخطيب بالقول"أصبحت عملية البيع والشراء اليوم أكثر صعوبة، حيث انخفضت الديون كثيراً، ولذلك، لم يعد بائعو العقارات مهتمين بالحصول على الأموال من خلال الشيكات المصرفية، فهم بحاجة إلى دولارات أميركية نقداً، لكن المشترين ما زالوا يرغبون في إخراج ودائعهم من البنوك ، وهذا الوضع أصبح يعيق حركة السوق، وبالتالي شهدت المعاملات العقارية خلال الآونة الأخيرة انخفاضاً ملحوظاً".
آثار انفجار المرفأ
العامل الآخر الذي كان له تأثير كبير على السوق في لبنان ، يقول الخبير العقاري الخطيب " كان انفجار مرفأ بيروت في الرابع من أغسطس آب من العام الماضي الذي دمر جزءاً كبيراً من مدينة بيروت وخلف أكثر من 300 ألف شخص من دون مأوى ما اضطر العديد من الشركات إلى إغلاق أبوابها ، وقد أدى هذا الوضع الى زيادة الطلب على الشقق السكنية ولكن للإيجار ".
الأحياء المتضررة
وبالسؤال عن الحركة العقارية للمطورين العقاريين في المناطق المهدمة التي أصابها الانفجار في جزء من بيروت، يجيب الخطيب" ليست هناك حركة عقارية للمطورين العقاريين في المناطق التي تعرضت للدمار بعد تفجير المرفأ، لأن معظم الأعمال فيها تجري من قبل المنظمات غير الحكومية وليست من شركات تجارية، وحتى الشركات التي تقدم بعض أعمال الترميم في المنطقة تقدم خدماتها مجاناً".
وأضاف أنه لا يوجد أي مطور يشتري عقاراً ليقوم بتطويره، لأن المنطقة منكوبة وقد تأذى قاطنوها كثيراً على الصعيد الجسدي والنفسي، ولا أحد يتجرأ أن يبادر لأي عمل تجاري يكون على حساب آلام الناس وجراحهم التي لم تندمل بعد".
ويضف الخطيب "حتى وإن وجد مطور يرغب في المغامرة والبناء، لا يمكنه تسعير الكلفة ولا السعر الذي سيبيع به ولا يمكن القيام بدراسة أية جدوى عقارية، لأن نتائجها لن تكون واضحة، أضف الى ذلك أنه لو أخذنا جولة في بيروت بشكل عام لن تجد ورشة بناء قائمة وتعمل، إلا في حالات نادرة، وغالبا ما تكون تكون في مراحلها النهائية لأن المطور ملتزم بتسليمها في وقت محدد من الزمن .
مستقبل الاستثمار
وعن رؤيته لمستقبل الاستثمار في العقار بلبنان، يقول الخبير الخطيب "خلال عام 2021، يتوقع أن يكون هناك مستثمرون يصطادون الفرص وسيأتون بدولارات نقدية و يبحثون عن صفقات مع مالكي العقارات الذين قد يضطرون إلى بيع عقاراتهم لأنهم بحاجة الى هذه الدولارات النقدية".
وأوضح أن هذا التعامل لن يكون وفيراً، لكنه سيحرك السوق قليلاً، مما سيجعله مكافئاً بشكل خاص للوسطاء والمستشارين العقاريين الذين يمكنهم إجراء مثل هذه الصفقات، أما بحلول منتصف عام 2022، فيرجح أن يشهد سوق العقارات الأقل ثمناً، حركة لأن أصحابها سيبدؤون في عرض المساكن للبيع لأنهم سيحتاجون إلى المال للعيش. ومع مرور الوقت، سيزداد العرض في سوق العقارات الأغلى ثم الأغلى ولكن من غير المتوقع أن يواجه سوق العقارات الراقية و الفاخرة أية عروض لأن أصحابها لديهم احتياجات مالية مختلفة".
ويضيف "عندما نقول إن العرض سيزداد، فإننا لا نعني بالضرورة أن الطلب سيزداد أيضاً، خاصة أن الوضع الاقتصادي في البلاد سيحتاج إلى فترة أطول للوقوف على قدميه، وقد تعود نسبة من المشترين المهتمين بالشراء النهائي الى الواجهة ، ففي هذه الأيام، تعمل المصارف بشكل عام على تقليص عملياتها المادية وزيادة العمليات الإلكترونية، حيث يتم إغلاق بعض الفروع وتحويل البعض الآخر إلى فروع إلكترونية".
ويختم الخطيب بالقول " من المؤكد أن قيمة الممتلكات العقارية ما تزال أكثر أماناً من أي إيداع في البنوك ، لذلك يبقى استثمار الأموال والمدخرات في العقارات أسلم ويجنب المستثمر الكثير من المخاطر".
