كتب - حسن الستري:
أقر مجلس بلدي الوسطى الاشتراطات التنظيمية المقترحة للبناء في المناطق القديمة، منطقة السكن المتصل”ب”، وسمح بالاستعمالات السكنية والشقق “بيوت وشقق سكنية فقط”، على أن لا تزيد نسبة البناء على 300%، من مساحة الأرض شاملة جميع المباني بما فيها الليوان والخدمات وآبار السلالم والمصاعد.
ووافق المجلس على بناء مرافق للسكن فوق سطح المبنى بنسبة إضافية لا تزيد عن 30%، من مساحة السطح وإذا كانت مساحة السطح تقل عن 100 متر مربع، فإنه يسمح ببناء 30 متراً مربعا، وتكون بارتفاع مستوى غرفة السلم بالسطح، كما سمح ببناء سرداب لا تحسب مساحته ضمن نسبة البناء المذكورة على أن يستعمل جزء لا تقل مساحته عن 70%، كمواقف للسيارات بشرط الحصول على شهادة فنية من مكتب هندسي يتعهد فيها بعدم تضرر أي من المنازل أو عقارات الجيران أو أي جهة أخرى، وعلى أن لا تقل مساحة العقار عن 300 متر مربع.
وبخصوص الارتدادات، أقر المجلس بناء الدور الأرضي على حد الأرض الأمامي للواجهة الأمامية والجانبية والخلفية للأرض، وفي حالة عمل فتحات مطلة على الجار الجانبي أو الخلفي، يلزم ترك مناور”أفنية داخلية أو خارجية” حسب ما تنص عليه اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم المباني.
ومنع المجلس ارتفاع البناء على 3 طوابق، وبحد أقصى قدره 13 متراً، وفي حالة بناء سرداب يكون الحد الأقصى للارتفاع 14.50 متراً، كما منع ارتفاع أرضية الدور الأرضي على 1.50 متر، من منسوب سطح الرصيف في حالة بناء سرداب.
أما إذا كانت الأرض تطل على شارع تجاري أو خدمي، فقد سمح المجلس ببناء شقق سكنية على أن لا تقل مساحة الشقة الواحدة عن 100 متر مربع، أو شقة واحدة في الدور في حالة عدم إمكانية توفير المساحة المطلوبة شاملة السلالم، كما سمح بإضافة “ميزانين” لا يحسب ضمن نسبة البناء ولا تزيد مساحته على 70%، من مساحة الطابق الأرضي، مع الالتزام بتطبيق الشروط الخاصة بالمعايير المعمارية لطابع المنطقة العمراني والتراثي.
وألزم المجلس توفير موقف واحد لكل وحدة سكنية بيت أو شقة، وفي حالة كون الأراضي غير مرتبطة بشبكة الطرق القائمة فلا يسمح ببناء الشقق السكنية ويسمح ببناء وحدة سكنية، على كامل سطح الأرض. ولا يسمح ببناء الشقق في الأراضي المطلة على شارع واحد يقل عرضه عن 6 أمتار، والأراضي التي يقل طول واجهتها الأمامية عن 8 أمتار، والأراضي التي تقل مساحتها عن 200 متر مربع يسمح ببناء الشقق بها بشرط توفير موقف لكل شقة، كما سمح ببناء ديوانية أو مجلس خارجي بحيث لا تزيد مساحته عن 10% من مساحة الأرض وبحد أقصى 100 متر مربع وتحسب النسب من نسبة البناء المسموح بها ويتم توفير المواقف بحيث يوفر موقف لكل 25 متر مربع. أما العقارات المطلة على الشوارع التجارية، ألزم المجلس توفير مواقف سيارات للشقق السكنية فقط في الأراضي المطلة على شوارع تجارية معتمدة، أما عن طريق الارتداد الأمامي للشوارع التي يسمح بالفتح عليها أو الارتداد الجانبي في حالة وقوع الأرض على أكثر من شارع أو بالسرداب أو جميعها، وفي حالة عدم إمكانية توفير مواقف السيارات يعطى لكل دور شقة لأي من الاعتبارات التخطيطية المتعلقة بالموقع أو المساحة أوعرض الطريق.
كما أقر المجلس المعايير التخطيطية للشوارع التجارية في الأحياء السكنية، واشترط أن تكون المنطقة المطلوبة غير مخدومة تجاريا، ويتم إعداد تحليل حدود خدمة الشوارع التجارية المحيطة بالمنطقة في حدود 500 متر، وأن لا يكون الشارع المقترح شارع رئيسي لا يسمح بالفتح المباشر عليه، إلا بوجود شارع خدمة، وأن لا يكون الشارع المقترح مدخلاً رئيساً للمنطقة، وأن لا يكون الشارع المقترح متقاطع مع شوارع رئيسية تتعارض مع متطلبات السلامة المرورية. كما اشترط المجلس أن لا يقل عرض الشارع عن 15 متر في مناطق السكن الخاص ومناطق العمارات، وعن 10 أمتار في مناطق السكن المتصل، وأن يتمتع بموقع مركزي يخدم المناطق السكنية ويعتمد الفتح التجاري من الجهتين، وأن يتمتع بموقع مركزي يخدم المناطق السكنية ويعتمد الفتح التجاري من الجهتين، بشرط تحقيق المعايير الرئيسية المذكورة أعلاه. وشدد المجلس في معاييره للشوارع التجارية ضمن الأحياء، على أن تكون معظم الأراضي المطلة على الشارع غير معمرة، حيث يصعب تطبيق اشتراطات مواقف السيارات في المباني المعمرة، بحيث تكون نسبة الأراضي غير المعمرة 70 %، وفي حالة اعتماد أي شارع تجاري في منطقة معمرة يجب وضع الاشتراطات الخاصة بها من قبل إدارة التخطيط العمراني، وأن يترك مسافة لا تقل عن 15 متر في التقاطعات الرئيسة في جميع الاتجاهات في حالة الفتح التجاري، وذلك بتخطيط الشوارع التجارية في البلوكات في المخططات قبل اعتمادها.
