كتب - أنس الأغبش:
أكد خبراء عقاريون أن ظاهرة تأجير العقارات السكنية من الباطن والتي تتم بصورة غير قانونية، تستحوذ على ما نسبته 20% من سوق العقارات في المملكة، مقارنة بنحو 40% قبل 4 سنوات.
وعزوا في تصريحات لـ«الوطن”، تقلُّص تلك النسبة، إلى تشديد الرقابة من قبل المجالس البلدية خلال الفترة الأخيرة، إلا أنهم أكدوا أن هناك عدداً من المستثمرين يقومون بتأجير العقارات من الباطن دون علم المالك الأساسي.
يذكر أن التأجير من الباطن ينقسم إلى قسمين، يتمثل الأول في قيام الطرف الأول بتأجير العقار من الطرف الثاني، ومن ثم إعادة تأجيره بصورة استثمارية بعلم الطرف الثاني.
أما الشق الثاني، فيتمثل في قيام الطرف الأول بتأجير العقار السكني من الطرف الثاني ومن ثم إعادة تأجيره على مستثمرين أو أفراد دون علم الطرف الثاني، وفي هذه الحالة يصبح التأجير غير قانوني.
وأضاف الخبراء، أن ظاهرة “التأجير من الباطن” غير القانونية تنتشر بين الأحياء وتستهدف سكن العمال والأجانب، حيث يقوم الشخص بإعادة تأجير العقار لأشخاص آخرين بدون عقود رسمية.
وأكد رئيس جمعية العقاريين البحرينية، ناصر الأهلي عملية تأجير العقار السكني “من الباطن”، مازالت منتشرة في البحرين، وخصوصاً غير القانونية رغم أنها تقلَّصت بنسبة 20% حالياً خلال الـ4 أعوام الأخيرة.
وأضاف الأهلي “يوجد شقان من عملية التأجير من الباطن، إحداها قانونية تتمثل في إعادة تأجير العقار لمستثمرين آخرين بعلم المالك، في حين يتمثل الثاني، وهو غير قانوني، في إعادة تأجير العين المستأجرة لأفراد دون علم المالك بذلك، ما يؤدي بالتالي إلى ضياع حقوق الأطراف”.
وبيَّن الأهلي، أن ظاهرة “التأجير من الباطن” القانونية، تنتشر في المناطق الحيوية كالجفير والفاتح خاصة الشقق المفروشة نظراً لأنها مناطق استثمارية، وتستقطب المستثمرين، بحكم أنها برضا المالك.
وأضاف: “هناك بعض المستثمرين يقوم بتأجير العقار إلى أشخاص آخرين دون رضا المالك، ما يُعدُّ إخلالاً بالعقد”، مؤكداً في الوقت ذاته أن ذلك سيؤدي ذلك إلى ضياع حقوق أطراف المعادلة خصوصاً عند وصول القضية لأروقة المحاكم والتي تأخذ فترات طويلة.
وجدّد الأهلي في هذا الصدد، مطالبه بإنشاء محاكم عقارية متخصِّصة للبت في القضايا العقارية بشكل سريع، إلى جانب وضع أنظمة متطورة لقوانين الإيجار، بهدف حماية كافة أطراف المعادلة.
وحول عمليات التمويل العقاري البنكية، قال الأهلي “بدأت البنوك في عمليات التمويل العقاري لكن بشروط تعجيزية .. المصارف في المملكة لديها سيولة كبيرة لو تم توجيهها للمشروعات العقارية لحققت التنمية الاقتصادية”.
وأضاف “صعوبة الحصول على تمويل عقاري يتسبب في تعثر نمو القطاع العقاري، خصوصاً أن الطلب على التمويل كان يأخذ أسبوعاً واحداً فقط قبل عدة أعوام، لكن الفترة تصل إلى أكثر من شهر حالياً، ما يتسبب في تأخير البدء في الأعمال الإنشائية”.
وقال “بعض المصارف تطالب بأوراق ومستندات مستحيلة أو شبه مستحيلة .. نطالب باستحداث جهة لمراقبة أنظمة التمويل العقاري”، مؤكداً أن نجاح المشروعات مرهون بالتسهيلات البنكية.
وقال الأهلي “لا نعترض على نسبة الفائدة المفروضة من قبل باعتبار أنها عمل استثماري يخصه وتختلف من مصرف إلى آخر، لكننا ننادي بتقديم المزيد من التسهيلات البنكية”، مطالب بتسهيل التمويلات باعتبار أن المطورين بحاجة إلى الوقت لإنعاش المشروعات المتعثرة.
ودعا الأهلي “مصرف البحرين المركزي”، بمراجعة القوانين في المصارف بصورة شاملة، إلى جانب تقديم المزيد من التمويلات العقارية حتى تتحقق عملية التنمية.
من جانبه، أكد عضو مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال البحرينية، حسن إبراهيم كمال أن ظاهرة التأجير من الباطن مازالت منتشرة في المملكة حتى الآن، لكنه عاد ليؤكد أنها بحاجة إلى عملية تنظيم.
وأضاف كمال أن عملية التأجير من الباطن، بحاجة إلى شروط لحفظ حقوق الأطراف، مؤكداً أن هناك عمليات تأجير غير قانونية مازالت منتشرة في المملكة، داعياً إلى إقرار مقترح قانون الإيجارات الجديد
وبيَّن كمال “يجب ألا ينتقل العقار أو العين المؤجرة إلى غير ما هو متفق عليه كتأجيرها لأشخاص آخرين من دون علم المالك، وذلك بأن يكون العقد المبرم بين الطرفين مُحدَّد المدة”.
وقال “التأجير من غير عمل المالك مرفوض .. أما إذا تم بموافقته فيجب أن يتم تضمينه بالعقد لحفظ حقوق الطرفين”، وخصوصاً أن التأجير لأشخاص آخرين يتم دون عقود رسمية.
وطالب كمال بإنشاء محاكم عقارية متخصصة للنظر في مثل تلك القضايا العقارية، وخصوصاً أن القضايا العقارية تستغرق فترات طويلة داخل المحاكم العادية.
وفيما يتعلق بعمليات التمويل المصرفي، قال كمال: “مازالت البنوك تتحفظ على عمليات التمويل العقاري، لكن هناك بعضها يقدم تمويلات للقطاع السكني فقط”، داعياً إلى إنشاء بنوك عقارية، أو على الأقل بنوك تجارية بـ«عباءة” العقارية.
ودعا كمال إلى إنشاء شركة عقارية مساهمة، ذات طابع اكتتاب وبرأسمال كبير، بحيث يتسنى لجميع المواطنين الاكتتاب فيها ولو بحد أدنى يبلغ 1000 دينار فأكثر، حيث يتسنى للجميع المشاركة فيها وبالتالي تحقيق التنمية العقارية.