كتب – إيهاب أحمد:
وافقت لجنة المرافق العام والبيئة النيابية على مشروع قانون بشأن ضمانات التطوير العقاري (المعدّ في ضوء الاقتراح بقانون المقدَّم من مجلس الشورى)، ومشروع قانون في شأن التطوير العقاري، المرافق للمرسوم الملكي رقم (42) لسنة 2012. وضمت اللجنة ضمانات التطوير العقاري، ومشروع قانون التطوير العقاري، في تقرير واحد، إعمالاً لنص المادة (99) من اللائحة الداخلية لمجلس النواب واستحدثت 6 مواد على المشروع.
وينظم المشروع نشاط تطوير العقارات وبيع الوحدات العقارية على الخريطة، ويوجب مشروع القانون إيداع 20% من قيمة المشروع التقديرية في حساب الضمان المصرفي، ويحظر المشروع إبرام عقود بيع على الخريطة فيل موافقة التسجيل العقاري والإعلان عن بيع الوحدات قيد الإنشاء على الخريطة إلا بعد تسجيلها ويلزم بتشكيل لجنة منازعات التطوير العقاري بوزارة العدل لحل الخلافات
من جانبه، بين جهاز المساحة والتسجيل العقاري أن الفريق المشكل لمتابعة تنفيذ مرئيات الحوار الوطني المتعلقة بتطوير التملّك العقاري بقرار نائب رئيس مجلس الوزراء رئيس اللجنة الوزارية للخدمات والبنية التحتية بتاريخ دعا مكاتب استشارية من بيوت الخبرة العالمية المتخصصة، واختار أفضلها لمراجعة ودراسة المعايير والمتطلبات اللازمة لتطوير النظم الحالية في إدارة الأراضي والممتلكات وكل ما يتطلبه القطاع العقاري في البحرين. وأضاف الجهاز : تمت الموافقة على ترسية المناقصة (28 أغسطس 2012) على شركة (KPMG فخرو)، بمبلغ وقدره (430.000 دينار). وكلفت الشركة بإعداد الدراسة وتقديم مرئياتها من وجهة نظر شمولية للوضع العقاري بالمملكة ومراجعة كافة القوانين المتعلقة بالعقار وتطويره واقتراح الضمانات لحقوق المتعاملين فيه كإنشاء جهة لتنظيم السوق العقاري.
ووفقاً للمادة (3) ‌أ. ينشأ بالجهة المختصة سجل يسمى (سجل قيد مشاريع التطوير العقاري والمطورين) يقيد فيه المطوّرون ومشاريع التطوير العقاري، والحقوق العينية الأصلية والتبعية المترتبة عليها وما قد يطرأ عليها من تغيير أو على ملكيتها أو على المطورين القائمين بها، وتبين اللائحة التنفيذية شروط وإجراءات القيد في هذا السجل. ‌ب. لا يجوز مزاولة نشاط التطوير العقاري في المملكة إلا إذا كان المطور مرخصاً له من الجهة المختصة، ومقيداً في ذلك السجل، وتحدد اللائحة التنفيذية القواعد المنظمة لهذا الترخيص.
وبحسب بالمادة (4) «لا يجوز للمطور البدء في تنفيذ مشروع التطوير إلا بعد الانتهاء من المخطط الرئيس للمشروع والحصول على ترخيص التطوير من الجهة المختصة، ويشترط للحصول على هذا الترخيص ما يلي:
1. وثيقة ملكية العقار أو ما يقوم مقامها باسم مشروع التطوير المزمع إنشاؤه خالية من أية حقوق عينية.
2. ترخيص تنفيذ المخطط الرئيس للمشروع وترخيص البناء وفقاً لأحكام قانون تنظيم المباني.
3. تعهد كل من المطور الرئيس والفرعي بالبدء في تنفيذ مشروع التطوير خلال المدة المحددة في الترخيص حال وجودهما معاً.
4. كتاب من مهندس استشاري بتحديد القيمة التقديرية لمشروع التطوير مُعتمد من مجلس تنظيم مزاولة المهن الهندسية.
5. تعهد من المطور ببقاء ملكية الأماكن والمساحات المحددة في المخططات الهندسية المعتمدة على الشيوع.
6. الموافقة المسبقة على دفان الأرض المقام عليها مشروع التطوير العقاري حسب الأحوال.
7. أنموذج عقد البيع بين المطور والمشتري الصادر بتحديد بياناته قرار من الوزير طبقاً للمادة (14) من هذا القانون.
8. التصاميم الهندسية الإنشائية والمعمارية المعتمدة.
9. كتاب من أمين حساب الضمان باسم مشروع التطوير يفيد إيداع المطور 20% من القيمة التقديرية للمشروع.
10. المستندات الأخرى التي تحددها اللائحة التنفيذية المتعلقة بالتحقق من خبرة المطور الرئيس والفرعي وكفاءته المالية والفنية وفقاً للشكل القانوني الذي يتخذه.
‌أ- يكون من يصدر ترخيص التطوير باسمه مسؤولاً عن سلامة المستندات المقدمة للحصول على الترخيص.
‌ب- يحظر إبرام عقود عرفية لبيع الوحدات على الخريطة في مشروع التطوير العقاري قبل الموافقة عليها من الجهة المختصة، ويقع باطلاً أي عقد بيع يُبرم قبل الحصول على ترخيص التطوير.
أما مادة (5) فبينت: ‌أ- تبت الجهة المختصة في طلب الترخيص خلال ستين يوماً من تاريخ تقديمه، وإذا رأت تلك الجهة استيفاء بعض البيانات أو المستندات أو إدخال تعديلات عليها، تخطر مقدم الطلب بذلك بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال مدة لا تزيد على عشرين يوماً من تاريخ تقديم الطلب.
‌ب- للوزير بقرار مسبب، بناء على طلب الجهة المختصة، مَـدّ المدة المذكورة في الفقرة السابقة لمدة ثلاثين يوماً في حالة عدم تمكن تلك الجهة من البت في الطلب، وذلك قبل انقضاء مدة الثلاثين يوماً.
‌ج- يعتبر انقضاء المدد المشار إليها في الفقرتين السابقتين دون البتّ في الطلب الذي استوفى الشروط المذكورة في المادة (4) من هذا القانون ولائحته التنفيذية بمثابة موافقة على الترخيص، وعلى طالب الترخيص أو من يمثله قانوناً إشعار الجهة المختصة بعزمه على البدء في التنفيذ وفقاً لجميع الشروط المنصوص عليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية.
‌د- تحدد الجهة المختصة مدة سريان الترخيص وفقاً لطبيعة مشروع التطوير بما لا يجاوز ثلاث سنوات.
وبحسب مادة (6): ‌أ. ينشأ حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع من مشاريع التطوير العقاري باتفاق كتابي بين المطور أو القائم بالمشروع وأمين الحساب لتنظيم الأمور المالية والإدارية والقانونية للمشروع وإيداع المبالغ المقدمة من المطور والمودعين، ويحدد الاتفاق ضوابط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف، وتودع نسخة منه لدى الجهة المختصة، ويصدر مصرف البحرين المركزي القواعد المنظمة لمزاولة نشاط أمين حساب الضمان وشروط وطريقة تعيينه وصلاحياته والتزاماته ومسئوليته وعزله وإجراءات الإيداع والصرف والرقابة على الحساب.
‌ب. يجب على أمين الحساب تزويد الجهة المختصة بكشوف دورية بإيرادات ومدفوعات حساب الضمان، ولها أن تطلب في أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها، ويجوز لها الاستعانة بمن تراه مناسباً للتدقيق في تلك الكشوف أو البيانات.
‌ج. تعد الجهة المختصة سجلاً يسمى «سجل أمناء حساب الضمان» تقيد فيه أسماء أمناء حساب الضمان لكل مشروع تطوير عقاري قيد التنفيذ، وتحدد اللائحة التنفيذية شروط وإجراءات القيد في هذا السجل.
‌د. لا يجوز الاطلاع على البيانات والمعلومات المقيدة بالسجلات لدى أمين الحساب أو إدارة المشروع إلا للمودعين ما لم يكن الاطلاع لغرض الفصل في القضايا».
ووفقاً للمادة 7: ‌أ. يخصص حساب الضمان حصرياً للصرف على أغراض إنشاء وتنفيذ وإدارة مشروع التطوير العقاري، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور، كما لا يدخل مشروع التطوير في الضمان العام للدائنين في حالة الحكم بإشهار إفلاس المطور الرئيس أو الفرعي إلا لسداد حقوق المودعين.
‌ب. يحتفظ أمين حساب الضمان بنسبة 5% من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تُصرف تلك النسبة إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسليم الوحدات على الطبيعة للمشترين.
أما مادة (8)
‌أ- يجب على المطور خلال ثلاثين يوماً من استلامه الترخيص أن يؤشر بمشروع التطوير في صحيفة العقار بالسجل العقاري، وأن يقدم للجهة المختصة ما يفيد التأشير، وعلى جهاز المساحة والتسجيل العقاري عدم تغيير هذا التأشير إلا بموافقة الجهة المختصة.
‌ب- يجوز التأشير في سجل الأرض المملوكة للمطور الرئيس باتفاقية الشراء المبرمة بينه وبين المطور الفرعي المتعلقة بتلك الأرض أو بأجزاء منها، كما يجوز لمشتري الوحدات على الخريطة طلب التأشير في سجل الأرض المراد إقامة المشروع عليها بعقد الشراء المبرم مع المطور.
أما المادة (9) فتنص على «لا يجوز تغيير الشكل القانوني للمطور سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً إلا بعد الانتهاء من تنفيذ مشروع التطوير وتسليمه، ومع ذلك يجوز التغيير بموافقة الجهة المختصة إذا كان يحقق مصلحة المشروع ودون إخلال بحقوق المودعين أو ضمانات إنجاز المشروع.
أما المادة (12) فتنص على أنه
يحظر على المطور الرئيس أو الفرعي الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية أو الإلكترونية أو بأية وسيلة إعلانية أخرى أو المشاركة في المعارض داخل المملكة أو خارجها، للترويج لبيع الوحدات العقارية قيد الإنشاء على الخريطة إلا بعد تمام قيد تلك الوحدات في السجل المشار إليه في المادة السابقة، والحصول على ترخيص من الجهة الحكومية المعنية وفقاً للقواعد المنظمة للإعلان أو المشاركة في المعارض.
أما مادة (13) فتنص على أنه «إذا قام المطور برهن مشروع التطوير للحصول على قرض من المصارف أو المؤسسات أو شركات التمويل فيجب على هذه المصارف أو المؤسسات أو الشركات إيداع مبلغ القرض في حساب الضمان للتصرف فيه وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.
وبحسب المادة (14): يصدر بقرار من الوزير(في إشارة لوزير العدل) أنموذج عقد البيع الذي يبرم بين المطور والمشتري، على أن يتضمن ما يلي:
-1 اسم المطور الرئيس وعنوانه، واسم المطور الفرعي-إن وجد- وعنوانه.
-2 اسم المشروع الذي تقع به الوحدة محل التعاقد ومساحته الإجمالية، والخدمات العامة، والمساحات المشتركة للمشروع بين المباني وبين الوحدات، وحدود حقه في الانتفاع بها.
-3 صافي مساحة الوحدة، وما إذا كانت تشمل الأرض أو المباني دون الأرض.
-4 الاشتراطات الخاصة في التقسيم الداخلي للوحدة، وخامات التشطيب والألوان التي يتفق عليها بين المطور والمشتري.
-5 حق المشتري في استلام رسومات وحدته حسبما تم تنفيذه على الطبيعة.
-6 المبالغ التي يؤديها المشتري أياً كان نوعها، سواء كانت ثمناً أو مصاريفَ أو عمولةً أو أتعاباً أو رسوماً.
-7 جدول بسداد الدفعات حسب مراحل تقدم العمل في المشروع، على النحو الذي تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
-8 أية بيانات أخرى يصدر بها قرار من الوزير.
أما المادة (15) فتنص على:
‌أ- يلتزم المطور بتنفيذ مشروع التطوير طبقاً للمستندات التي مُنح الترخيص على أساسها، ولا يجوز إدخال تعديل فيه إلا في حالة الضرورة وبموافقة الجهة المختصة.
‌ب- يلتزم المطور بتسليم الوحدة المبيعة للمشتري على الطبيعة، مع نسخة من الرسوم حسبما تم تنفيذه مرفقاً بها شهادة من الجهة المختصة بإنهاء مشروع التطوير مطابقاً للمواصفات المرخص بها أو المتفق عليها وفقاً للقواعد المحددة في اللائحة التنفيذية.
‌ج- إذا تأخر المطور عن تسليم الوحدة عن المدة المتفق عليها في العقد يجوز للمشتري بعد إعذار المطور وأمين الحساب بكتاب مسجل بعلم الوصول ومرور ثلاثين يوماً من الإعذار أن يطلب من اللجنة فسخ العقد والتعويض إن كان له مقتضٍ.
أما المادة (17) فتبين «‌أ. في حالة إخلال المشترى بالتزاماته التعاقدية، يجوز للمطور بعد إعذاره بكتاب مسجل بعلم الوصول بتنفيذ التزامه، أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورَدّ ما استوفاه من ثمن الوحدة محل عقد البيع مع خصم نسبة لا تزيد على 10% منه، وذلك دون الإخلال بحقه في التعويض عن الضرر.
‌ب. لا يجوز للمطور التصرف في الوحدة التي تم فسخ عقد بيعها إلا بعد إيداعه المبلغ المستحق لحساب المشتري.
وبحسب مادة (18) فإنه «‌أ. للجهة المختصة في حالة توقف المطور مؤقتاً عن تنفيذ المشروع لأي سبب من الأسباب بعد أخذ رأي أمين الحساب اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين بما يضمن إكمال المشروع أو إعادة الأموال إلى أصحابها.
‌ب. في حالة التوقف النهائي، للجهة المختصة أن تطلب من اللجنة الحكم بتنفيذ المشروع بمعرفة أحد المطورين على حساب المطور أو بيع المشروع وتوزيع حصيلة البيع على المودعين.
‌ج. تبيّن اللائحة التنفيذية أسباب وحالات التوقف التي تجيز اتخاذ الإجراءات آنفة الذكر.
وبحسب مادة (19) يتولى المطور إدارة وصيانة الوحدات المبيعة لمدة عامين من انتهاء تنفيذ المشروع وتسليمها إلى المشترين، مقابل تحصيل التكاليف الفعلية مع نسبة 1% من تلك التكاليف كمصاريف إدارية وذلك وفقاً للأسس التي يصدر بتحديدها قرار من الجهة المختصة.
وبحسب مادة (22) فإن:
‌أ- لموظفي الوزارة الذين يعينهم الوزير اتخاذ الإجراءات اللازمة للتحقق من تنفيذ أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذاً له، وعلى الأخص دخول مواقع المشروع في أوقات العمل وطلب المعلومات اللازمة. وعلى المطور أو ممثله عدم إعاقتهم عن أداء مهامهم، وتزويدهم بما يطلبونه خلال مدة معقولة.
‌ب- لموظفي الوزارة الذين يخولهم وزير العدل بالاتفاق مع الوزير صفة مأموري الضبط القضائي بالنسبة للجرائم المنصوص عليها في هذا القانون، والتي تقع في دوائر اختصاصهم وتكون متعلقة بأعمال وظائفهم، وتحال المحاضر المحررة بالنسبة لهذه الجرائم إلى النيابة العامة بقرار من الوزير.
أما مادة (23) فتنص على أنه:
‌أ- يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز عشرة آلاف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مطور:
-1 باع أو عرض للبيع وحدة على الخريطة دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص في أحد مشاريع التطوير العقاري.
-2 زاول نشاط التطوير العقاري دون ترخيص من الجهة المختصة.
-3 امتنع عن تسليم الوحدة المبيعة ونسخة من الرسوم في الميعاد المتفق عليه.
-4 خالف أحكام الفقرة (أ) من المادة (8)، والمادة (12) من هذا القانون.
‌ب- يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تجاوز خمس سنوات وبغرامة لا تقل عن عشرة آلاف دينار ولا تجاوز ثلاثين ألف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مطور:
-1 توصّل إلى الاستيلاء على منقول أو سند أو إلى توقيع على هذا السند مقابل بيع وحدات في مشاريع تطوير عقاري وهمية أو غير مقيدة بالسجل المعد لذلك، ويحكم في جميع الأحوال برد ما قبضه.
-2 قدّم للجهات المختصة بيانات أو معلومات غير صحيحة بهدف القيد في السجلات أو للحصول على تراخيص التطوير مع علمه بذلك.
‌ج- يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تجاوز خمس سنوات وبغرامة لا تقل عن عشرة آلاف دينار ولا تجاوز ثلاثين ألف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين:
-1 كل من حال دون تأدية الموظفين المشار إليهم في المادة (22) أعمال وظائفهم.
-2 كل مدقق حسابات اعتمد مستندات أو وضع تقارير كاذبة عن المركز المالي للمطور مع علمه بذلك.
-3 كل مهندس استشاري اعتمد مستندات غير صحيحة لأحد مشاريع التطوير مع علمه بذلك.
وتقضي مادة (24) بأنه «يجوز للجهة المختصة شطب قيد المطور من السجل بالنسبة للمشروع الذي لم يبدأ في تنفيذه بعد مرور ستة أشهر من تاريخ منحه ترخيص التطوير، وفي حالة ارتكابه أيّاً من الجرائم المنصوص عليها في هذا القانون.
أما المادة (25) فتنص على «دون إخلال بمسؤولية الشخص الطبيعي المنصوص عليها في هذا القانون، يُعاقب الشخص الاعتباري جنائياً عن الجرائم المنصوص عليها في هذا القانون إذا وقعت لحسابه أو باسمه بواسطة أحد أجهزته أو ممثليه أو أحد العاملين لديه، بغرامة تعادل مثل الغرامة المعاقب بها عن الجريمة التي وقعت.
ويجوز للمحكمة أن تقضي بوقف نشاط الشخص الاعتباري المتعلق بالجريمة لمدة لا تزيد على سنة، وفي حالة العود يجوز الحكم بوقف النشاط لمدة لا تزيد على خمس سنوات أو بإلغاء الترخيص نهائياً.
واستحدثت اللجنة مادة 26 وتنص على أنه «تنشأ في الوزارة لجنة تسمى (لجنة منازعات التطوير العقاري)، تشكل بقرار من الوزير كل ثلاث سنوات على النحو الآتي:
1. أحد قضاة المحكمة الكبرى، يندبه لذلك المجلس الأعلى للقضاء، ويتولى رئاسة اللجنة.
2. موظفان من ذوي الخبرة في الشؤون العقارية، يرشحهما الوزير المختص بناءً على طلب الوزير.
ويؤدي عضوا اللجنة من غير الرئيس أمام الوزير اليمين الآتية: (أقسم بالله العظيم أن أؤدي عملي بالذمة والصدق، وأن أحترم قوانين المملكة ونظمها).
واستحدثت مادة (27) ونصها «تختص اللجنة بالفصل على وجه السرعة فيما يلي:
1. الدعاوى والمنازعات الناشئة عن أعمال ومشاريع التطوير العقاري الخاضعة لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.
2. الدعاوى والمنازعات المنصوص عليها في البند رقم (7) من المادة (8) والمادة (8 مكرر) من قانون المرافعات المدنية والتجارية.
3. الدعاوى التحفظية والوقفية المتعلقة بالدعاوى والمنازعات المذكورة.
4. عرض التسوية الودية أو الصلح على أطراف النزاع.
‌أ. تستمر المحاكم في نظر الدعاوى المرفوعة قبل تاريخ العمل بهذا القانون والدعاوى الناشئة عن تطبيق أحكامه لحين مباشرة اللجنة اختصاصاتها إلى أن يصدر فيها حكم نهائي.
إلى ذلك استحدثت اللجنة مادة (28) ونصها: يجوز الطعن بالاستئناف أمام المحكمة الكبرى المدنية (بصفة استئنافية) في القرارات الصادرة عن اللجنة وذلك خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ صدورها أو إعلانها حسب الأحوال.
واستحدثت اللجنة مادة برقم (29) نصها: ‌أ. يكون للجنة أمانة سر تختص بتنفيذ ومتابعة القرارات الصادرة عنها، وتشكل من عدد كافٍ من الموظفين، ويصدر قرار من وزير العدل بنظام عمل اللجنة وتحديد إجراءات عرض النزاع عليها وطرق إخطار أطراف النزاع بالقرارات ومكافآت الأعضاء.
‌ب. إلى أن يصدر القرار المشار إليه في الفقرة السابقة تسري أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية، كما تسري أحكام قانون الرسوم القضائية على رفع الدعاوى أمام اللجنة.
واستحدثت مادة (30) وتنص على «على المطورين العقاريين القائمين وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعهم طبقاً لأحكامه خلال فترة لا تتجاوز ستة أشهر من تاريخ العمل به». واستحدثت مادة (31) وتنص على «يصدر الوزير اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.