أكد رئيس مجلس إدارة شركة «بن فقيه للاستثمار العقاري» فيصل بن فقيه، أن البحرين تعتبر الأولى على مستوى دول مجلس التعاون الخليجي في أسعار الأراضي الاستثمارية مبيناً أن الأنظار باتت تتجه نحو المملكة للاستثمار العقاري.
وأضاف في لقاء مع «الوطن» أن الشركة تتجه في العام 2017 إلى طرح مشروع سكني يضاهي «الواتر بي» الذي تم تطويره العام 2015 ومشروع «ليان» الذي يتم تطويره الآن فيما تدرس الشركة تنفيذ شقق سكنية خاصة بالبحرينيين فقط بأسعار تراوح بين 50 إلى 60 ألف دينار.
وأوضح بن فقيه أن حجم مشاريع الشركة تجاوز نصف مليار دولار منذ 2010 وحتى الآن أبرزها مشروعات في «واتر باي» وأخرى بـ»دلمونيا» ومشروع سكن «دراجون سيتي» في «ديار المحرق» والمكون من 338 شقة بكلفة إجمالية 14 مليون دينار.
ولفت إلى أن لدى الشركة مشروع في «درة مارينا» ومشروع «جراند» في السيف بجانب «بزنس باي»، كما تم الإعلان عن «ذا بريكر» وهو أعلى برج خرساني في البحرين ارتفاعه 160 متراً حيث سعت الشركة لإدراجه في موسوعة «جينيسن» للأرقام القياسية ولم تحصل على رد حتى الآن.
وأكد أن الشركة تستهدف تنفيذ شقق سكنية خاصة بالبحرينيين فقط تضم 3 غرف نوم تتراوح أسعارها بين 50 إلى 60 ألفاً في كل من البسيتين ثم المناطق القريبة من «السيف» بكلفة 4 ملايين دينار، موضحاً أن الشركة تنتظر موافقة «البلديات» والجهات المعنية لإطلاق المشروع.
وأشار إلى أن لدى الشركة 34 مشروعاً حتى الآن سلمت منها 16 مشروعاً، في حين ستسلم ما بين 4 إلى 5 مشروعات خلال العام الحالي غير المشاريع التي سيتم تسليمها خلال العام المقبل..وفيما يلي نص اللقاء:
«الوطن» أعلن جهاز المساحة والتسجيل العقاري مؤخراً ارتفاع قياسي بالتداولات هل من الممكن استمرار هذا الزخم؟
يشهد القطاع الآن نقطة تحول فقبل الأزمة المالية العام 2008 كانت تداولات العقاريين تتركز على بيع وشراء الأراضي، حيث كان المطور يشتري أرضاً كبيرة ويقسمها ومن ثم يبيعها على الأفراد لبناء شقق وكان حينها المعروض قليلاً وبدأت الأسعار ترتفع، فالتوجه كان نحو البيع والشراء ولم يكن له أي مقياس في ذلك الوقت وكانت البنوك تقدم التمويلات حيث خلقت حركة نشطة.
فالتحول حدث بعد الأزمة المالية وبات السوق يشهد حركة تصحيحية، إذ كان سعر القدم حوالي 200 دينار والآن يعادل تقريباً 80 ديناراً للقدم، فبدأ السوق بالتحرك فعلياً اعتباراً من العام 2013 وكان الركود يخيم على تلك الفترة فكان على المطورين التفكير حينها في خطوة إيجابية لتحريك العجلة العقارية.
عموماً، نتوقع أن تشهد الأعوام المقبلة حركة نشطة وذلك يعتمد على ما يتم توفيره من مشاريع للسوق هل هي تناسب احتياجات الجمهور أم تتجه نحو مشاريع سياحية؟ فنحن نعمل على خلق مشاريع سياحية أسعارها مرتفعة بحكم موقعها الاستراتيجي لكن عند مقارنة الأسعار بدول مجلس التعاون الخليجي فإنها تعادل ربع الأسعار. فما حدث أن الأسعار كانت مرتفعة وأصبحت الآن في متناول الجميع.
هناك مشاريع كبيرة مثل «ديار المحرق»، حينما طرحت بيوت إسكان لأول مرة كانت أسعارها تبدأ من 25 ألف دينار بيعت جميعها في يوم واحد لأن الأسعار كانت في متناول الجميع، خلاف المشاريع الأخرى التي تطرحها ويتم بيعها مباشرة.
شركة «بن فقيه» كانت تبيع شققاً بأسعار تبدأ من 25 ألف دينار، وأكثر من يقبل عليها المواطنون البحرينيون وغالبيتهم من الشباب لغرض السكن والاستثمار ونحن مستمرون في تحقيق أعلى قيمة بأقل الأسعار.
«الوطن»: هل يمكن أن يطرأ أي تغيير على احتياجات الجمهور؟
احتياجات أفراد المجتمع تتغير إذا كان هناك بديلاً آخر، فهناك شركات تستطيع بناء بيت في أسبوع وأخرى يمكن أن تبنيه خلال أسبوعين وذلك يعتمد على مدى تقبلهم لأفكار المطورين، فإذا ما تقبل الفكرة فإن ذلك يعني أن السوق مستمر في الانفتاح وإذا لم يتقبلها فيعني أننا أصبحنا محصورين في زاوية معينة إذ إن هناك أشخاص يرغبون بمواصفات معينة والبعض الآخر يرغب بإدخال الطاقة الشمسية في بناء المنزل ما يساعد على توفير الكهرباء.
«الوطن»: وهل مازالت فروقات الأسعار واهتمام المستثمر أو المطور متماثلة؟
لا ليست متماثلة لأن ما يحدث الآن أن المواطنين بدؤوا بالتركيز على الأسعار في قطاع التطوير، أما فيما يتعلق بالفلل فأغلب الناس يحرصون على السكن في نفس المنطقة، فيما يحدث الآن أن غالبية الأفراد تركز على الأسعار .
كما إن المناطق تختلف أسعارها، فمنطقة السيف اليوم من أفضل المناطق في البحرين لقربها من مراكز التسوق والفنادق والواجهات البحرية، حيث باتت تتفوق على «بحرين باي» وهناك مشاريع تطرح على أفضل المستويات.
«الوطن»: ما أبرز ما ستطرحونه من مشاريع خلال معرض الخليج للعقار اليوم؟
ستعرض الشركة مشروع «مرتفعات الحد» Hidd Heights الذي يقع بالقرب من متنزه خليفة في الحد وتبلغ كلفته الإجمالية 10 ملايين دينار ويطل مباشرة على الخليج ويعتبر موقعه متميزاً بحكم قربه من منطقة الجفير.
ويحتوي البرج على أكثر من 180 شقة سكنية تتراوح مساحاتها من 45 متراً إلى 150 متراً على اعتبار أن المبنى يتميز بتصميم فريد من نوعه في حين تبدأ الأسعار من 26 إلى 80 ألف دينار.
ما يواجهنا كمطورين عقاريين يتمثل في غياب آلية تنفيذ «قانون التطوير العقاري» الجديد الذي تم إقراره مؤخراً، ما تسبب في تقييد حركة المطورين وبالتالي عدم تمكنهم من بيع الشقق لأن القانون لا يسمح بالبيع خلال المعرض وبالتالي تراجع حركة البيع والشراء، فيجب أن تكون هناك رؤية واضحة في القانون الجديد ونقترح استمرار العمل بالقانون القديم بالتوازي مع الجديد لحين استكمال منظومته حيث تسبب القانون الجديد في توقف السوق بطريقة لا يمكن تحريك القطاع العقاري وهو ليس جاهزاً.
صحيح أن هناك تجاوباً من قبل الجهات المعنية في تحديث القوانين العقارية لكن الأمور لا تسير بالسرعة المطلوبة، فكيف لي أن أقيم معرضاً عقارياً كبيراً والقانون لم يفعل بعد؟، لكن سمعنا أن القانون سيتم إلغاؤه ويمكن أن يتحول إلى هيئة، كذلك الحال بالنسبة للبنوك ليست جاهزة لفتح «الأكسترول أكاونت» -»حسابات البيع على الخارطة-فتح حسابات العمل» ما تسبب للمطور العقاري أن يكون في حيرة من أمره.
السعودية مثلاً، غيرت النظام والقوانين العقارية حيث تم إلغاء مشاركة كثير من الشركات العقارية المشاركة في أحد المعارض هناك دون إشعار حيث تم تشميع أجنحة 90% من المشاركين.
«الوطن»: كم عدد مشاريعكم المطروحة في 2016 وكم يبلغ إجمالي قيمتها؟
لدينا مشروعان هما «ليان» العائلي السياحي الذي تبلغ كلفته الإجمالية 30 مليون دينار ويحتوي على 228 شقة، إلى جانب «مرتفعات الحد» Hidd Heights بكلفة 10 ملايين دينار ونتجه إلى تنفيذ مشروع على غرار «ليان» خلال العام المقبل لخدمة العوائل.
ندرس أيضاً، تخصيص مشاريع للبحرينيين فقط تتكون من 3 غرف نوم وبأسعار تتراوح بين 50 إلى 60 ألف دينار وستكون في المناطق الشعبية مثل البسيتين والمناطق القريبة من منطقة السيف بكلفة إجمالية تتراوح بين 3.5 إلى 4 ملايين دينار، ومتى ما تم الحصول على الموافقات اللزمة سيتم طرح المشروع على الفور.
«الوطن»: وكم يبلغ عدد مشاريعكم وحجم استثماراتها؟
يبلغ عدد مشاريع الشركة نحو 34 مشروعاً منذ مطلع العام 2010 وحتى 2016 سلمنا منها نحو 16 مشروعاً في حين سيتم تسليم 4 إلى 5 مشروعات خلال العام الحالي غير المشاريع التي سيتم تسليمها خلال العام المقبل.
أما بالنسبة لحجم مشاريعنا فتجاوز حاجز النصف مليار دولار، أبرزها مشروع «واتر باي»، ومشروع آخر في «دلمونيا»، بجانب مشروع سكن «دراجون سيتي» في «ديار المحرق» والذي يضم 338 شقة ونعمل حالياً في مرحلته الثانية بكلفة إجمالية 14 مليون دينار.
لدينا أيضاً، مشروع في «درة مارينا» ومشروع «جراند» في منطقة السيف، إضافة إلى مشروع «بزنس باي»، كما إن لدى الشركة مشروع «ذا بريكر» مقابل «السيتي سنتر» وهو أعلى برج خرساني في البحرين ارتفاعه 160 متراً حيث سعت الشركة لإدراجه في موسوعة «جينيسن» للأرقام القياسية ولم تحصل على رد حتى الآن، ونعول على قطاع السياحة الترويج للمعلم في البحرين.
«الوطن»: مشروع فلل «دلمونيا» هل هو مقبول عملياً بالنسبة إلى البحرينيين؟
لا ليس مقبولاً وعلى الرغم من ذلك هناك إقبال عليه، لكن يجب علينا تطوير أفكارنا بشكل مستمر حيث توجهنا إلى ذوي الدخل المحدود لنتيح لهم إمكانية التأجير وغيرها، وفي نهاية المطاف مشاريعنا خلال العام المقبل ستكون أفضل من المشاريع المطروحة في العامين 2015 و 2016، وسنواجه تحدياً صعباً خلال 2017 لتوفير مشاريع أكثر تميزاً.
«الوطن»: ألا ترون أن مشاريعنا محدودة مقارنة بالدول الأخرى وهل يمكن أن تؤثر أي أزمة سياسية على القطاع؟
كثير من شركات التطوير العقاري اتخذت البحرين مقراً لأعمالها مع وجود 3 إلى 4 مشاريع جديدة سيتم طرحها وبعضاً منها طرح، فسوق البحرين يعتبر أنشط من نظيره في دول مجلس التعاون الخليجي لأنه محدود وصغير، فمثلاً السعودية لديها تراجع في حركة التداولات العقارية بعد توجه لفرض رسوم على الأراضي البيضاء، كما إن دبي سوقها يتراجع أما السوق العقاري في قطر فهو محصور على المواطنين فقط وفي الكويت بدأت توجه أنظاره نحو البحرين وإلى أسواق أخرى.
أما الأزمات السياسية فلن تؤثر على السوق المحلي حيث اعتاد الجمهور على ما يحدث، ومن خلال تجربتي فإن هناك شرائح أبدت رغبتها الجادة في الدخول إلى السوق وخصوصاً بعد الأزمة المالية العالمية.
«الوطن»: هل السوق بحاجة هذا الكم الكبير من الشقق وكم وحدة طورتها شركتكم؟
سلمنا حتى الآن 1400 شقة، والسوق بحاجة طرح وحدات أكبر وخصوصاً مع توسعة مطار البحرين الدولي وتكليف شركة «دانات» لإدارته ما يتطلب توفير سكن للموظفين، فيجب خلق مشاريع حيوية يستفيد منها عامة الناس وبالتالي تحريك عجلة التطوير العقاري، هناك تطورات كبيرة آتية في الطريق يتطلب معها توفير المزيد من الوحدات السكنية، كما إن هناك إقبالاً كبيراً من المواطنين البحرينيين على شراء الشقق السكنية.
«الوطن»: هل يعني ذلك أن الجمهور بدأ بتقبل الأفكار؟
المواطن البحريني لديه القابلية أن يستثمر حيث يعتمد ذلك على دخله فإذا ما ما تم توفير شققاً سكنية بـ100 ألف دينار فيعني أن عدداً قليلاً سيشتريها، أما في حال توفير شقق بأسعار تبدأ من 15 ألف دينار فمن الطبيعي أن يرتفع الطلب عليها بشكل كبير.
شركة بن فقيه أول من باعت شققا في البحرين بسعر 19 ألف دينار وستطرح الآن شققاً بأقل من 19 ألف دينار في 4 مشاريع وهي الآن بانتظار موافقات المقاولين بهامش ربح قليل ما يعتبر تسويقاً لمشاريع الشركة وبالتالي زيادة ثقة الزبائن لأن المواطن البحريني يحتاج إلى مثل هذه النوعية من الشقق.
المشاريع التي قدمناها في السابق كانت تشيد على أراض أسعارها مرتفعة ولا يوجد أي هامش ربح وبعضها كان يتعرض للخسارة، فإذا ما انتظرنا تراجع الأسعار فلن نستطيع الاستمرار في مشروعاتنا.
إذاً، التحدي الأكبر أمامنا يتمثل في وجود 200 مطور عقاري يفكرون في اتباع نفس نهج الشركة من خلال محاولة توفير فرص وخيارات أكبر أمام المستثمرين والأفراد، لكن نأمل أن يستغل البحرينيون الفرصة أكثر من الأجانب.
«الوطن»: ألا ترى أن البحرينيين لا ينافسون في القطاع بقوة مقارنة مع الأجانب وهل هناك مخاوف من تراجع الأسعار؟
إذا كان في متناولهم فلا أحد يستطيع أن ينافسهم، فإذا ما تم الإعلان مثلاً عن مشروع ليس في المتناول فلن يناسبه ذلك، وفيما يتعلق بالأسعار فنتوقع تراجعها بنسبة محدودة جداً بحكم أن الأفراد يتنقلون من مسكن إلى آخر. وأؤكد أن توجه الشركة حالياً نحو استقطاب الشرائح من دول مجلس التعاون الخليجي ونحن الآن بحاجة معروض أكبر من الشقق.
«الوطن»: هل لديكم أي استثمارات في الخارج؟
لا يوجد استثمارات لدى الشركة في الخارج ولن نفكر في التوجه إلى الخارج حالياً وذلك نتيجة ثقتنا في السوق البحريني والذي يتميز بالكفاءات المناسبة والقادرة على استقطاب المستثمرين، السعودية وقطر قدمتا لنا عرضاً للدخول في مشاريع ورفضنا.
«الوطن»: تدشين هوية البحرين السياحة كيف ستؤثر على حركة العقارات؟
أولا، يجب تعديل إجراءات دخول السياح إلى البحرين كما هو معمول به في موسم «الفورمولا1»، فإذا ما تم تعديلها فسيساهم ذلك في استقطاب المزيد من الزوار وبالتالي انتعاش حركة العقارات.