تقرير - لم تعد تحركات ومسارات الأسواق العقارية في المنطقة قادرة على تحمل أعباء إضافية في ظل استمرار الضغوط المالية والاقتصادية المحلية والإقليمية والعالمية، ولم تعد مؤشرات العرض والطلب قادرة على استيعاب المزيد من الانحرافات والتشويش على الأسعار العادلة التي تعكس قوى العرض والطلب الحقيقية، يأتي ذلك في ظل المساهمات السلبية التي يضيفها سماسرة العقار لدى بعض من أسواق المنطقة والتي تزيده ضعفاً وتقلباً وتبعده عن عكس الأسعار الحقيقية للوحدات العقارية المعروضة في كل الأوقات، مع الأخذ بعين الاعتبار التأثيرات السلبية لهذه الممارسات عندما تتجاوز قوى الطلب والعرض. الأمر الذي يجعل من الصعب الحديث عن الأسعار العادلة للوحدات العقارية المعروضة، في حين يبدو المشهد أكثر إثارة عند الحديث عن قدرتهم في التأثير على حجم المعروض من الوحدات لدى بعض الأسواق وهذا يعني قدرتهم على السيطرة على السوق والأسعار السائدة في ظروف التراجع والانتعاش.
ومن هنا تأتي المخاطر اللامحدودة لهذه الممارسات على واقع ومستقبل السوق العقاري الذي ينتظر تسليم مشاريع تتجاوز قيمتها عشرات المليارات من الدولارات، وبات من الواضح ومع اعتماد المزيد من القوانين والتشريعات أن المساحة المتوفرة للممارسات السلبية باتت أقل قدرة على التأثير.
ويقول التقرير العقاري لشركة المزايا القابضة أن التأثير الإجمالي لممارسات سماسرة العقارات باتت تتناسب عكسياً مع التطورات المسجلة على القوانين والتشريعات العقارية التي قامت باعتمادها العديد من حكومات الدول على مستوى المنطقة والعالم، حيث يمكن تتبع حالة التراجع الحاصل على أنشطة السماسرة السلبية من خلال النظر إلى طبيعة الصفقات والتعاقدات التي تنتجها المعارض العقارية ذات الطابع العالمي والتي تم تنظيمها لدى عواصم العقار في المنطقة، حيث لم تفتح التعليمات والتشريعات الباب للسماسرة باللعب على كافة مسارات السوق بيعاً وشراءً وتأجيراً ولم نعد نسمع أو نشاهد أن أسعار العقارات على الورق قد تضاعفت أسعارها وتم بيعها عدة مرات خلال أيام المعرض وتتضاعف أسعارها قبل أن ترى مشاريعها النور، فيما بدت القوانين والتشريعات ذات العلاقة بقيم التمويل المناسبة التي تصدرها السلطات الرقابية تضع المزيد من العراقيل والمحددات على قيم وأحجام السيولة المتجه نحو القطاع العقاري، وبالتالي مزيدا من الضوابط لتفادي الانحرافات، فيما باتت شرايين التمويل أكثر كفاءة في احتساب المخاطر والعوائد، وهذا يقودنا في المحصلة إلى القول بأن العمل على ضبط إيقاع السوق العقاري أصبح جماعيا ليشمل الجهات الرسمية والقطاع الخاص، بما فيه المطورين والبنوك، الامر الذي يعطي السوق العقاري المزيد من الشفافية والاستقرار مع تطور القوانين والتشريعات الضامنة.
وأشار التقرير إلى أن الأسواق العقارية الأكثر نشاطا على مستوى المشاريع الجديدة وعلى مستوى الطلب والأنشطة والفعاليات العقارية تعتبر من الأسواق التي ينشط فيها السماسرة وتزداد قدرتهم على التأثير كلما ارتفع الطلب على المنتجات العقارية السكنية والتجارية والاستثمارية، كلما كان هناك صفقات على مستوى الأفراد، في حين تتراجع قدرتهم على التأثير في حال تم التعاقد وإبرام الصفقات على مستوى شركات التطوير العقاري أو من خلال الشركات العقارية التي تحتفظ بسجل حافل ونظيف في مجال التسويق والترويج العقاري وعقد الصفقات، وهذا يقودنا إلى الاعتقاد بأن الأسواق العقارية تزداد استقراراً ونمواً كلما تم تنفيذ الصفقات والتعاقدات في الإطار والوسائل الرسمية، يشار هنا إلى أن القدرة على ضبط السوق والسمسرة تعتمد وبشكل متصاعد على المستفيد النهائي والذي لابد له من إتمام الصفقات في الأطر الرسمية بعيدا عن ارتكاب المخالفات، في حين بات من الصعب التتبع والسيطرة بشكل تام على آليات وأدوات عمل السماسرة نظراً للتطور الحاصل على الأدوات المستخدمة، حيث يعمد الكثير من السماسرة إلى التسويق والترويج للوحدات العقارية المتوفرة من خلال المواقع الإلكترونية، فيما يقع على عاتق الملاك المسؤولية في الأساس في انتشار الظواهر السلبية مع الاستمرار في إعطاء السماسرة الفرص للترويج والتسويق للعقارات الفارغة.
وتطرق التقرير إلى الحراك الذي يسجله السوق العقاري في إمارة أبوظبي لضبط إيقاع السوق العقاري ومحاصرة الممارسات الخاطئة للسماسرة، يأتي ذلك في الوقت الذي يمر فيه السوق العقاري بمرحلة تعديل الأوضاع على مستوى المطورين وقنوات التمويل، في حين سيكون من غير المسموح به طرح المشروعات العقارية للبيع أو عرض مشروعات في معارض عقارية دون الحصول على موافقة دائرة الشؤون البلدية وفتح حساب ضمان لها. وفي الإطار فإن الإمارة على موعد مع تطبيق مؤشر للإيجارات قبل نهاية العام الحالي، والذي سيعمل على تحديد متوسط أسعار الإيجارات في المناطق السكنية التي قسمها المؤشر إلى 237 منطقة، فيما ستكون مخرجات المؤشر ملزمة لكل من المؤجر والمستأجر وتأخذ بها المراجع القضائية، حيث ستأخذ المحاكم بالقيم الإيجارية التي يعكسها المؤشر، يشار إلى أن اعتماد المؤشر ومخرجاته من شأنه أن يضع حداً للمشاكل التي يعانيها المستأجرين الذين يواجهون زيادات كبيرة وغير مبررة على القيم الإيجارية عاماً بعد عام، فيما سيساعد المؤشر المستثمرين على تحديد المناطق التي سيقيمون عليها مشاريعهم، يذكر أن المؤشر سيصار إلى البدء بالعمل فيه بعد الانتهاء من تطبيق قانون التنظيم العقاري والذي يعمل على تنظيم عمل المطورين والوسطاء والمقيمين العقاريين وتسجيل الوحدات العقارية والعقود الإيجارية أيضا.
ومع الارتفاع المتواصل على أسعار الأراضي لدى قطر ومع تواصل الممارسات السلبية من قبل الوسطاء العقاريين والسماسرة، يبدو أن المشهد آخذ بالاتساع في الفترة الحالية، حيث يتجه السوق العقاري عند الأسعار السائدة تقسيم العقارات من الفلل والمنازل على الرغم من مخالفته للقوانين النافذة بهذا الخصوص، والجدير ذكره هنا أن سماسرة العقار يعمدون على تقسيم الفلل وتأجيرها من الباطن محققين من خلالها عوائد مالية ضخمة، في حين أن القوانين المعمول بها بهذا الإطار مازالت غير قادرة على معالجة هذه الظاهرة، الأمر ساهم في التمادي وانتشار الظاهرة على غالبية المناطق السكنية في الدولة، والجدير ذكره هنا أن الارتفاع الكبير على الاسعار ساهم في تزايد هذه الظاهرة، ذلك أن إيجارات المنازل والفلل المقسمة تكون مناسبة ومعقولة إذا ما قورنت بالأسعار السائدة للوحدات النظامية، ويقول المزايا أن الحلول المتوفرة ستتضاءل مع ارتفاع أعداد السكان وانحسار بناء الوحدات والمجمعات السكنية التي تخدم فئات الدخل المحدود، فيما سيساهم اعتماد المزيد من القوانين والتشريعات ذات العلاقة بالإيجارات وعقود التأجير من السيطرة على هذه الظاهرة التي يقودها سماسرة العقار.
وفي الإطار تحدث التقرير عن مسارات السوق العقاري العماني في الوقت الحالي ومؤشرات النمو العمراني التي تشهدها البلاد، حيث تتجه الجهات الرسمية لفرض المزيد من الضوابط واعتماد حزمة من القوانين والإجراءات القانونية التي تنظم عمل مكاتب الوساطة العقارية، وتهدف الإجراءات المنوي تطبيقها، حصر وتنظيم عمل الوساطة العقارية الفردية والمكاتب العقارية بما يحمي السوق العقاري من الممارسات غير القانونية مع التأكيد على أنه ومع تطبيق القانون الجديد لا يمكن لأي فرد أو مكتب عقاري مزاولة المهنة دون الحصول على الترخيص من الجهات الرسمية المنظمة على أن يتم ربط مكاتب الوساطة إلكترونياً مع الوزارة المعنية لمتابعة أنشطة المكاتب ورصد حركة العرض والطلب في السوق العقاري.
وتتفق جميع الأطراف مع التقرير في تقدير التأثير السلبي التي تحملها الممارسات التي يقوم بها سماسرة العقار لدى أسواق المنطقة والتي تعمل جاهدة على الحفاظ على الحد الأدنى من وتيرة النشاط والبحث في كافة السبل لرفع وتيرة النشاط والعودة إلى مستويات الانتعاش السابقة بيعاً وتأجيراً، وتتفق مؤشرات السوق مع فرضية المزايا والتي مفادها أن بعض ملاك العقارات يتعاملون مع الوسطاء لإتمام عمليات البيع والتأجير بهدف توفير العمولات والمصاريف التي تطلبها مكاتب الوساطة العقارية النظامية المرخصة، هذا ويطالب تقرير المزايا بتطبيق قوانين وتشريعات مشددة ضد المخالفات التي تعود بالضرر على المستأجرين والسوق العقاري.
ويؤكد التقرير على أن الاتجاه نحو المكاتب العقارية المتخصصة لإتمام المعاملات العقارية من شأنه أن يضبط السوق ويعظم العوائد لكافة الأطراف مع التأكيد هنا على ضرورة إيجاد الضوابط المناسبة لعملية التسويق الإلكتروني التي ينشط بها السماسرة غير المرخصين، يذكر أن جملة القوانين والتشريعات المعتمدة قد ساهمت في الحد من هذه الظاهرة لدى عدد من أسواق المنطقة، وأن الوصول إلى الشفافية والاستقرار والنمو للسوق العقاري تتطلب فرض المزيد من الضوابط والقوانين ومزيداً من أدوات المراقبة والمتابعة لكافة المخالفات والسلبيات التي تحملها الضغوط والتقلبات المالية والاقتصادية العالمية في ظل اشتداد المنافسة على رؤوس الأموال الأجنبية الباحثة عن الاستثمارات المجدية في الأسواق المستقرة.