{{ article.article_title }}

تقرير - شكل التقييم العقاري أحد أهم الجوانب التي تتكون منها معادلة ضبط إيقاع واستقرار السوق، وفرض أدوات ومخرجات قوى العرض والطلب الحقيقي خلال كافة الظروف التي يمر بها السوق العقاري أينما وجد. في إشارة واضحة إلى دور التقييم العقاري في الحد من تشكل الفقاعات العقارية وتأثيراتها الحادة على القطاع بشكل عام والمشاريع القائمة أو تلك التي في طور الإنجاز.
وتتزايد أهمية تطوير مهنة التقييم العقاري نظراً لارتباطها المباشر بنمو قطاع التمويل العقاري، وبالتالي كلما توفرت آليات وأدوات ومراجع دقيقة وحقيقية ومتطورة في التقييم كلما كان لذلك نتائج إيجابية على تطور سوق التمويل العقاري طالما أن القيم الحقيقي في البيع والشراء والرهن هي المتداولة. والجدير ذكره هنا أن الاتجاه نحو تطوير قوانين ضبط السوق العقاري ودعم عوامل الاستقرار فيه والحد من التقلبات وفرض المزيد من القوانين ذات العلاقة دون أن يرافق ذلك أية تطورات على قطاع التقييم، سيحمل في طياته المزيد من المخاطر والمزيد من التقلب وعدم الاستقرار، حيث إن الأسعار الحقيقية الناتجة عن قوى العرض والطلب هي من يحدد مستوى الشفافية والعدالة على الأسعار، وهي من سيحدد قدرة السوق على الصمود في ظروف الانتعاش والتراجع، وستحمي بذلك مصالح كافة الأطراف من مطورين وقنوات تمويل ومشترٍ نهائي.
ويقول التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة إن التطور الحاصل على القطاع العقاري على مستوى تقنيات البناء والتشييد والاستخدام الأفضل لكافة الممارسات العالمية وما رافقه ذلك من تطبيق معايير المباني الخضراء الصديقة للبيئة، بالإضافة إلى التطور الحاصل على مستوى التصميم والثقافات المضافة إلى التصميم النهائي، وما رافقها من مضامين الرفاهية والرقي، إلا أن معايير وأدوات التقييم العقاري لم تتطور بنفس الوتيرة لدى كثير من الأسواق العقارية وتتطلب المزيد من التطوير على مستوى الأدوات المستخدمة والمراجع التي تستند إليها، مع الأخذ بعين الاعتبار أن تعقيدات التطوير العقاري وتقلبات الأسواق والضغوط المالية والاقتصادية التي تتعرض لها أسواق المنطقة والعالم بين فترة وأخرى تستوجب وجود أدوات ووسائل مرنة وقابلة للتطوير لغايات التقييم العقاري، تأخذ بالاعتبار كافة المؤشرات الرئيسة والفرعية في عملية التقييم، وأكد تقرير المزايا على أن الارتفاع المتواصل على أسعار الوحدات العقارية دون مبررات حقيقية يعتبر من أكثر العوامل تأثيراً على عملية التقييم وقيم الأصول الحقيقية، وبالتالي فإن الوصول إلى القيم الحقيقية للأصول العقارية يصبح أمراً بالغ الصعوبة. يشار هنا إلى أن الاعتماد على أسعار الصفقات السابقة في تحديد أسعار البيع للصفقات اللاحقة بات غير قابلاً للتطبيق نظراً لتزايد الأسعار بشكل مستمر خلال وقت قصير، وبالتالي لابد من أن تقوم عملية التقييم للعقارات على أسس علمية وعملية واضحة ومحددة ومن خلال خبراء ومتخصصين في هذا المجال.
وأشار تقرير المزايا إلى الجوانب السلبية التي تضيفها مبالغة ملاك العقارات في تحديد أسعار عقاراتهم وبشكل خاص في ظروف ارتفاع مؤشرات الطلب، في حين أن هناك العديد من الأسواق مازالت تقوم ببيع العقارات عن طريق المزادات العلنية وذلك بهدف تحقيق الشفافية والوضوح، بالإضافة إلى أهداف تحقيق أفضل الأسعار، مع التأكيد هنا على أن هذه الأدوات سوف لن تحقق الاستقرار للسوق العقاري ولن تتمكن من عكس قوى العرض والطلب وستعمل على إفشال تنفيذ الكثير من صفقات البيع نظرا لعدم توفر مرجع حقيقي للأسعار الابتدائية، وعدم استنادها إلى المتغيرات والتطورات المالية والاقتصادية السائدة، وأكد تقرير المزايا أيضاً على أن ترك تقييم أسعار العقارات من جانب الملاك يعتبر تقييماً عشوائياً وتقليدياً ولا يرقى إلى مستوى التقييم الفعلي والحقيقي للعقارات المعروضة للبيع ولا يتناسب والتطور المسجل لدى القطاع العقاري ككل، وسيعمل على تسجيل انخفاضات حادة على أسعار العقارات في حال شهدت الأسواق حالة من التباطؤ على الطلب وعزوف المشترين وتمسكهم بعدم الشراء بأسعار مبالغ فيها.
مع التذكير هنا أن إتمام صفقات البيع لابد أن تتم بين بائع ومشترٍ وممول في كثير من الأوقات، وبالتالي فإن عملية تحقيق أعلى سعر مطلوب من قبل البائع وأقل سعر مطلوب من قبل المشتري أو السعر العادل المستهدف من قبل قنوات التمويل، سيكون من مهام المخمن العقاري الذي يقوم بدور القاضي.
وعن واقع التقييم العقاري لدى السوق العقاري السعودي، يقول تقرير المزايا أن تطورات السوق العقاري والاتجاه نحو فرض الضرائب على الأراضي الفضاء بالإضافة إلى ما تحمله خطة التحول الاقتصادي من مضامين تشجيع الاستثمار وتنشيط السوق العقاري، تفرض توفر قطاع وأدوات تقييم عقاري متطورة وقادرة على مجاراة التطورات المستجدة، ذلك أن عدم وجدود تقييم كفؤ للأصول العقارية يضيف المزيد من التحديات أمام جذب الاستثمار الأجنبي نظراً لصعوبة تحديد القيم الحقيقية للأصول الاستثمارية، فيما سيكون لتوفر قطاع تقييم عقاري متطور أهمية كبيرة لدى السوق العقاري السعودي لمواكبة التطور الحاصل على أنظمة التمويل العقاري.
وتتزايد أهمية ودور المخمن العقاري لدى السوق العقاري السعودي نتيجة التطور الحاصل على قوانين التمويل والرهن العقاري، ذلك أن التمويل العقاري والإسكان يعتمد في الأساس على تقييم سليم للوحدات العقارية، وبالتالي فإن أي تلاعب على أسعار الوحدات المعروضة سيؤدي إلى خلل مالي على كافة الأطراف، ونظراً لارتفاع نطاق تقلبات الأسعار على الأراضي والعقارات في السوق فإن التقييم العادل والمتوازن، يعتبر من أهم عوامل تطوير الصناعة العقارية، فيما ستصب التأثيرات الإيجابية للتقييم العادل على مفاصل الاقتصاد الوطني وعلى حركة الإعمار والتشييد التي يسجلها السوق العقاري في المملكة وما يحمله ذلك من خلق فرص عمل جديدة. وفي السياق تطرق تقرير المزايا إلى المتابعة والتركيز المتواصل من قبل الجهات الرسمية في السوق العقاري القطري لمجاراة التطورات الحاصلة لدى السوق، فيما تستحوذ القوانين والتشريعات ذات العلاقة بتطوير أدوات عمل التقييم العقاري على تركيز رسمي وخاص، ويأتي ذلك في إطار العملية الشاملة لتطوير وتحديث القوانين العقارية الخاصة بالقطاع العقاري وبما يحفظ لجميع الأطراف حقوقهم، في حين يتجه التركيز في السوق العقاري القطري نحو الالتزام بتطبيق أعلى المعايير وأفضل الممارسات العالمية في هذا المجال، بالإضافة إلى الالتزام بمعايير الجودة والاستدامة للسوق العقاري القطري.
يذكر أن وزارة العدل القطرية تعمل جاهدة على تطوير آليات التقييم العقاري وتحديث وسائل التثمين والتقييم المعمول بها في الوقت الحالي، ذلك أن معظم أسواق المنطقة يتوفر لديها الخبراء الملمين بالسوق العقاري وتطوراته وأن ما ينقص السوق العقاري وعملية التقييم العقاري هو المعرفة العلمية والتي من شأنها أن تفرض على السوق العقارات بأن يأخذ مساره الصحيح بعيداً عن الاجتهادات الشخصية والتي من شأنها أن تحمل الكثير من المخاطر والأضرار على واقع ومستقبل القطاع العقاري والقطاع المصرفي كون القطاع المصرفي من أهم اللاعبين في نمو وتطور السوق العقاري واستمرار ديمومته على مستوى السوق العقاري القطري وأسواق المنطقة ككل. وشدد تقرير المزايا على ضرورة التفريق بين عملية التقييم أو التخمين العقاري وبين مهام السمسار أو الوسيط العقاري، ذلك أن المخمن العقاري يقع على عاتقه تحديد الأسعار العادلة للصفقات العقارية على أنواعها من خلال اتباع أحدث الأساليب واستخدام أفضل المراجع العلمية والعملية، لذلك يتلخص دور الوسيط العقاري بتوفير أفضل الظروف للجمع بين البائع والمشتري لإتمام الصفقة مقابل عمولة متفق عليها مسبقاً، وأكد تقرير المزايا مجدداً على أن التقييم العقاري هو رأي مستقل لتحديد القيمة السوقية للأصول العقارية، وذلك بالاعتماد على الخبرات المتراكمة في السوق، بالإضافة إلى الاطلاع على حالة التغير التي تسجلها الأسعار في مختلف المواقع، وبات من الضروري اعتماد المعايير الفنية في القياس والتي تتعلق بمعرفة التصنيف للعقارات وقوانين البناء المعتمد في السوق، مع الإشارة هنا إلى أن عملية التقييم العقاري تعتبر الأساس في تحديد القيمة المقدرة لأسعار العقارات عند الرهن أو الاستملاك أو إتمام صفقات البيع والشراء مباشرة، وأكد المزايا على ضرورة تطوير آليات وأدوات عمل التقييم العقاري لدى أسواق المنطقة.