حذيفة إبراهيم

أقر مجلس الشورى في جلسته الأحد على قانون تنظيم القطاع العقاري والمكون من 109 مواد بالتوافق مع مجلس النواب على جميع مواد القانون استعداداً لإحالته للحكومة، ويهدف القانون إلى سد الفجوات في قطاع التطوير العقاري في البحرين بما يحفظ حقوق المستثمرين والمساهمين، ويضمن العدالة للأطراف كافة ذات العلاقة.

وينص القانون على إنشاء مؤسسة تلحق بجهاز المساحة والتسجيل العقاري تسمى "مؤسسة التنظيم العقاري"، تتولى مباشرة جميع المهام والصلاحيات اللازمة لتنظيم القطاع العقاري في المملكة، ومن أبرز مهامها وضع وتنفيذ خطة وطنية بشأن القطاع العقاري تتضمن الاستراتيجية والسياسة العامة بشأن القطاع، مع مراعاة توجّه الدولة وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية.

وأكد النائب الأول لرئيس المجلس جمال فخرو أن "لجنة المرافق لم تتهاون في بذل الجهد وعقد اجتماعات مكثفة مع جهاز المساحة، وهذا القانون تأخر كثيراً وسنخطو خطوة متقدمة في التطوير العقاري، وأدعو الأعضاء ليتفقوا مع الأخوان باللجنة، لأن هناك حاجة ماسة له".

وأكدت رئيسة اللجنة التشريعية والشؤون القانونية دلال الزايد بقولها "فعلاً هذا القانون لم نطلع على نصوصه، نراه تجميعياً لكل ما يتعلق بمسألة التطوير العقاري، حيث كان أهم شيء يتناوله هو التصنيف للمجالات العقارية، والأشكال التي يدخل فيها كافة الأعمال العقارية، والمشاريع المتعثرة، من بداية الرقابة والإشراف، وستكون معنية تماماً منذ البدء في وضع الاستراتيجيات لحماية المستثمرين، وللمنتفعين من مواضيع الاستثمار في البحرين".

وتابعت: "احتوى القانون على أحد الاختصاصات التي نعتبرها نقلة في هذا الجانب، حيث يكون هناك مجال تشاوري مع الجمهور قبل صدور أي قرار فيما يتعلق بالتطوير العقاري، ويكون أخذ رأي مسبق من الجمهور قبل وضعه في صياغة قانونية، والجمهور هو من يضع بعض الأمور الأساسية التي يعاني منها".

وأضافت الزايد: "تم الالتقاء مع عدد من المطورين الذين هم أساس التطوير العقاري سواء إعلاميين أو الممولين، وهو أحد الركائز الأساسية للدخل في هذا المجال، وشهدنا كمحامين متعاملين مع القطاع العقاري، أن هناك نقلة كبيرة في جهاز المساحة، وأي قانون يتضمن هذا الكم الكبير من المواد، نجد بعض النصوص غير الملائمة أو بشكل منظم".

ويتألّف مشروع القانون من مواد إصدار مكونة من ديباجة وثلاث مواد، والمواد الموضوعية المكونة من (109) مواد، إذ تناول الباب التمهيدي تعاريف ونطاق تطبيق القانون، وينظم الباب الأول مؤسسة التنظيم العقاري، وينظم الباب الثاني أنشطة التطوير العقاري، وينظم الباب الثالث ملكية العقارات المشتركة، فيما ينظم الباب الرابع التصرفات العقارية، ويتناول الباب الخامس الرهن التأميني، أما الباب السادس فينظم المسؤولية الجنائية، وأخيرًا الباب السابع فيتناول أحكاما متفرقة.

واقتنع مجلس الشورى بالتعديلات التي أجراها مجلس النواب على مجمل مواد مشروع القانون، بما في ذلك التعديل الذي قام به مجلس النواب على نص المادة (57/أ) لتلافي شبهة عدم الدستورية، وعليه توصي اللجنة بالموافقة من حيث المبدأ على مشروع قانون بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري المرافق للمرسوم رقم (29) لسنة 2016.

وتتمثل أهمية القانون في معالجة وضع مشاريع التطوير العقارية المتعثرة، كما تكمن أهمية مشروع القانون في الحفاظ على حقوق المطورين العقاريين والمستثمرين والوسطاء العقاريين والمثمنين وغيرهم، وضمان العدالة للأطراف كافة ذات العلاقة، وإزاحة جميع المعوقات أمام التنمية الاقتصادية، بما يسهم في النهوض بالقطاع العقاري وزيادة فرص الاستثمار في مملكة البحرين، خصوصاً أن موقع المملكة الاستراتيجي الجاذب والمحفز للاستثمار هو الدعامة الرئيسة لإنعاش هذا القطاع المهم.

وتعاقب المادة (106) من القانون بالحبس مدة لا تزيد على سنتين وبالغرامة التي لا تقل عن ألف دينار بحريني ولا تجاوز خمسين ألف دينار بحريني أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أنشأ أو أدار منشأة لمزاولة أنشطة أو مشاريع التطوير العقاري دون ترخيص، وقام بأنشطة القطاع العقاري والتطوير العقاري دون الحصول على ترخيص بشأنها، أو باع أو عرض للبيع وحدة على الخريطة دون قيدها في سجل قيد البيع على الخريطة.

كما تطبق المادة 106 على كل من باع وحدة عقارية على الخريطة لأكثر من مشترٍ دون وجه حق مع علمه بذلك، أو قام بتوجيه دعوة للجمهور بأي وسيلة بغرض الإعلان عن بيع وحدات عقارية على الخريطة أو الترويج بالمخالفة لحكم المادة (28) من هذا القانون.

وكذلك تعاقب المادة بالعقوبة نفسها كل من حصل باستعمال طرق احتيالية على ترخيص من المؤسسة، أو قدم إلى المؤسسة بيانات كاذبة أو مضللة أو على خلاف الثابت في السجلات أو البيانات أو المستندات التي تكون تحت تصرفه، أو حجب عن المؤسسة أي بيانات أو معلومات أو سجلات أو مستندات من تلك التي يتعيّن عليه تزويد المؤسسة بها أو تمكينها من الاطلاع عليها للقيام بمهامها المقررة بموجب هذا القانون، و تسبب في إعاقة أو تعطيل عمل مفتشي المؤسسة أو أي تحقيق تكون المؤسسة بصدد إجرائه.

فيما تعاقب المادة (107) من القانون الشخص الاعتباري جنائياً إذا ارتكبت باسمه أو لحسابه أو لمنفعته أي جريمة من الجرائم المنصوص عليها في المادة (106) من هذا القانون، وكان ذلك نتيجة تصرف أو امتناع أو موافقة أو تستر أو إهمال جسيم من أي عضو مجلس إدارة أو أي مسؤول مفوض آخر -بما في ذلك الشخص الاعتباري- أو ممن يتصرف بهذه الصفة، بغرامة لا تقل عن ألفي دينار بحريني ولا تجاوز 100 ألف دينار بحريني.

المادة الثامنة تثير جدلاً شورياً

أثارت المادة الثامنة من قانون تنظيم القطاع العقاري جدلاً، حيث تتعلق باختصاص غرفة البحرين لتسوية المنازعات الاقتصادية والمالية والاستثمارية، والتي تنص على انه مع مراعاة أحكام الفقرة (ج) من هذه المادة، تختص غرفة البحرين لتسوية المنازعات الاقتصادية والمالية والاستثمارية بالفصل على وجه السرعة في المنازعات العقارية التالية، متى زادت قيمة المطالبة على خمسمائة ألف دينار بحريني مثل المنازعات الناشئة عن البيع على الخريطة أو حق الانتفاع أو حق المساطحة أو حق الإيجار طويل الأمد أو حق الإيجار المنتهي بالتمليك أو عقود الإيجار، و المنازعات المتعلقة باتحاد الملاّك أو أي نزاعات ناشئة عن أعمال أو مشاريع التطوير العقاري أو الحقوق العقارية التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة، وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية.

وتسري أحكام المرسوم بقانون رقم (30) لسنة 2009 بشأن غرفة البحرين لتسوية المنازعات الاقتصادية والمالية والاستثمارية واللوائح والقرارات الصادرة تنفيذاً له على المنازعات المنصوص عليها في أحكام الفقرة (أ) من هذه المادة.

ويجوز للمؤسسة تشكيل لجان وساطة للتوفيق وفض النزاعات العقارية ودياً، وتتولى اللجان فض النزاع العقاري بالطرق الودية قبل نظره من قبل غرفة البحرين لتسوية المنازعات الاقتصادية والمالية والاستثمارية أو المحكمة المختصة، بحسب الأحوال، وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إحالة النزاع إليها، ويصدر بتنظيم كافة إجراءات وقواعد ورسوم عمل لجان الوساطة وغير ذلك من مسائل قرار من مجلس الإدارة.

وحول هذه المادة قال مدير عام الموارد ونظم المعلومات في جهاز المساحة والتنظيم العقاري الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة إن المؤسسة يجوز لها أن تشكل لجان تحقيق ويمكنها أن تحيل للمحكمة فالمادة جوازية.

بينما قالت رئيسة اللجنة التشريعية والشؤون القانونية دلال الزايد "أنا أتكلم عن لجنة الوساطة الودية واللجوء إليها لحل الموضوع ودياً ومن ثم التوجه للقضاء، ودفع الرسوم يكون كبيراً يصل إلى 20 ألفاً وإذا لم يتم توضيح النص بأن يكون اللجوء للجنة جوازياً أم وجوبياً فإذا لجأ المطور للغرفة يمكن الطعن فيه إذا كان اللجوء للجنة وجوبياً".

وقال وزير شؤون المجلسين غانم البوعينين: "إن اللجان مؤقتة ولجنة فض المنازعات هي الأساسية لفض المنازعات ودياً ولا يمكن أن يكون النص وجوبياً".

فيما أكد النائب الأول لرئيس المجلس جمال فخرو: "أن تنظيم إنشاء لجان الوساطة جاء في بداية المادة، حيث إن المادة فصلت بين القضايا التي تزيد عن 500 ألف والنص صحيح والقرارات التنفيذية توضح الأمر بشكل صحيح".