أدار الندوة: إيهاب أحمد وسماح علام - أعدتها للنشر: سماح علام - تصوير: سهيل الوزير
أكد خبراء، أن القطاع العقاري في البحرين بني على أسس سليمة وأرضية صلبة، جعلته قادراً على الاستمرار بقوة على الرغم من جائحة فيروس «كورونا»، متوقعين أن يتجه القطاع نحو الانتعاش بعد انتهاء الجائحة.
وأضافوا في ندوة، نظمتها «الوطن» حول «تحديات القطاع العقاري في البحرين في ظل أزمة كورونا»، أن القطاع واعد جداً لوجود مشاريع وطلب حقيقي بأسعار معقولة.
واعتبروا أن القوانين الحالية تقلل المخاطر في المشاريع واحتمالية التعثر، خاصة مع إمكانية تغيير المطور العقاري واستكمال المشروع دون خسارة المشترين.
ولفت المنتدون، إلى أن البحرين نجحت في إدارة ملف أزمة فيروس كورونا والحد من تأثيراتها السلبية على ثاني أكبر قطاع في البحرين، و أن الأرقام الرسمية خير شاهد على الضرر المحدود الذي طال عدداً من المعاملات. وتوقعوا تحسن القطاع خلال الفترة المقبلة.
وأكد المجتمعون في الندوة التي شارك فيها كل من الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة، رئيس لجنة العقار والإنشاء بغرفة البحرين رائد أحمد عمر، ورئيس مجلس إدارة جمعية التطوير العقاري البحرينية عارف هجرس، ونائب رئيس مجلس إدارة جمعية البحرين العقارية عبدالعزيز العالي، مشيرين إلى أن مؤسسة التنظيم العقاري حلت الكثير من المشاكل التي يواجهها القطاع في السابق، واصفين القطاع بأنه أمام مرحلة انتقالية يجب أن تنضج. وفيما يلي محاور الندوة:
كيف ساهمت مؤسسة التنظيم العقاري في تغيير واقع القطاع؟
الشيخ محمد بن خليفة: دأبت المؤسسة منذ انطلاقتها قبل 3 سنوات على إطلاع الجمهور دائماً بدورها في تنظيم هذا القطاع الحيوي بالنسبة للاقتصاد الوطني، كما تهتم المؤسسة بالشفافية مع الرأي العام وتكشف للناس الإجراءات التي تحميهم وتحمي المستثمرين سواء المطورين أو المشترين، وعملنا على تنظيم القطاع ابتداء من تنظيم رخصة الوساطة العقارية، ورخصة المطورين، وصولاً إلى رخصة التثمين العقاري، ورخصة حساب الضمان، ولقينا إقبالاً شديداً من المستثمرين في هذا القطاع، وتم توفيق أوضاعهم بشكل سلس ومقبول.
لقد صدر القانون في 2017 ولحقه لوائح تنفيذية، وتم تغطية أغلب ما يجب تغطيته، وتغلبنا على مجمل ما كان يجب أن نغطيه، واليوم نحن أمام مرحلة انتقالية يجب أن تنضج، والنضج يحتاج لوقت، لكي يفهم الناس ما عليهم من أدوار، فما هو دور الوسيط العقاري، وكيف نختار الوسيط، وكيف نتأكد من المشروع وهل هو مرخص أم لا، وهل هناك ضمانات للمشروع، وما الإجراءات التي يجب اتباعها، كلها إجراءات يجب أن يفهما السوق.
مثل آخر، موضوع التثمين لم يكن منظماً في السابق، وتم تنظيمه بالقانون، وأصبح هناك ترخيص للتثمين، ولدينا 64 مثمناً عقارياً معتمداً ومرخصاً بترخيص عالمي من منظمة المثمنين العالميين، ويمكن أن يزاول المهنة في أي بلد كان.. وهناك تدريب مهني مستمر، ونواصل تقديم دورات تدريبية عن بُعد لكل من يرغب في الدخول في مجال تثمين العقارات.
في السابق، كان لدينا «دلالوه» في سوق العقار منذ 35 عاماً، أما اليوم ومنذ 3 سنوات أصبح إسمهم «وسطاء» والقانون جاء ليغير الكثير، ابتداء من التسميات وصولاً إلى الإجراءات، لدينا في البحرين الكثير من المشاريع التي تبيع على الخارطة أو البيع على الورق، ويقوم الناس بشراء مشاريع لم تنفذ بعد، وهذا ما يتطلب حفظ الحقوق، لدينا اليوم 20 مشروعاً رخصته المؤسسة بقيمة أكثر من 600 مليون دينار، هذا بخلاف المشاريع التي انتهت وسلمت للأشخاص.
كنا نشهد سابقاً قبل التنظيم، إشكاليات تتعلق بتسليم مشاريع بخلاف المواصفات أو الرسم على الخارطة، كنا نسمع عن من اشترى شققاً على البحر وتسلمها ليست مطلة على البحر، أو اشتراها بمساحات كبيرة وتسلمها أصغر مما كان يجب أن تكون عليه، أو في طابق آخر غير ما تم الاتفاق عليه، وكل ذلك كان يسبب الكثير من المشاكل، وجاء القانون لينظم ويضمن حقوق الطرفين.
توصيف الواقع
كيف تصفون واقع القطاع العقاري اليوم وما هي التحديات التي يمر بها؟
عارف هجرس: كلمة حق في المؤسسة أولاً .. «ريرا» كانت حلماً بالنسبة لنا، وكانت المطالبة بها سبباً لتأسيس الجمعية في 2010، وكمطورين وعقاريين نمثل ثاني أكبر قطاع بعد القطاع المصرفي في البحرين، بل ويشمل 16 قطاعاً مختلفاً، ولم يكن هناك قانون في البحرين سابقاً ينظم القطاع، ونحن أول جمعية مطورين عقاريين في الخليج والثانية عربياً بعد لبنان. وأود الإشادة بالقانون الذي خرج بطريقة تشاركية وأخذ أفضل الممارسات العالمية الحديثة، بما يتناسب مع خصوصية البحرين وحفظ الحقوق.
وفي ظل الجائحة فقد تضررت جميع القطاعات، ولكن علينا الحد من قدر الضرر، ومبادرات البحرين في ظل توجيهات صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد نائب القائد الأعلى النائب الأول لرئيس مجلس الوزراء، كانت سباقة وملفتة للنظر، وأصبح على الجميع التعامل مع التحديات لا الاتكال على الحكومة.
لا يوجد طفرات حالياً، وسيتحسن وضع السوق حتماً، وأفضل وقت للشراء هو الآن، ولدينا طلب حقيقي في البحرين، وأكثر الطلب اليوم للمشاريع ذات مواصفات تكون في متناول الجميع، فالملعب سابقاً كان كبيراً ويسع الكل ولكن بعد الأزمة أصبح صغيراً ولن يستمر فيه سوى «اللعيبة» المهرة.
هناك مناطق تشبعت وأخرى تحتاج مشاريع معينة، وهذا ما لن يستطيع أن يميزه سوى ابن السوق وابن الصنعة..ما ينقصنا اليوم هو التسويق الجيد والعلاقات عامة، فلدينا فرص غير مستغلة، وهناك دول كثيرة ليس لديها هذه الفرص وتعمل على خلقها، وهنا يتوجب علينا اليوم معرفة أين نستثمر ولمن نستثمر، ولكن بشكل عام القطاع واعد جداً والمشاريع حقيقية والطلب حقيقي أيضاً، والأسعار بالنسبة للعالم مناسبة جداً.
ما دور غرفة البحرين وما هي مرئياتكم لواقع القطاع في ظل أزمة كورونا؟
رائد عمر: نعمل ونسعى في غرفة التجارة والصناعة على حل مشاكل التجار في القطاعات المختلفة، ولدينا نظام معلوماتي مهم وقوي في الغرفة، ونعمل على تنفيذ دراسات دقيقة في هذا الجانب، فتوفير المعلومات اللازمة بخصوص أي مشكلة هو مفتاح الحل الصحيح، على أن ترفع لذوي الشأن للبت فيها، ونحن في لجنة العقار والإنشاءات سنعمل على دراسة الواقع بشكل مفصل.
لقد مررنا بفترة تكبد فيها القطاع خسائر كبيرة، منها تأخير استلام المواد المستوردة، إضافة إلى وقف حركة جسر الملك فهد التي أدت إلى الاعتماد على النقل البحري، كل ذلك تسبب بخسائر من جهة وتأخير في تسليم بعض المشاريع من جهة أخرى.
نواجه اليوم 20 إلى 30% تأخير في الإنتاجية فقط، أيضاً واجهنا مشكلة في العمالة التي وجب عزلها حسب الإجراءات الاحترازية، كلها أمور أثرت على المطورين وأخرتهم عن تسليم ما لديهم من أعمال، فضلاً عن تحدي توفير التكاليف الأخرى سواء كانت تكاليف إدارية أو مالية، وفي النهاية لدينا عوامل قاهرة أثرت على المطورين وعلى سير الأعمال بشكل عام، ولكن العمل لم يتوقف لدينا ولله الحمد.
تحديات المرحلة
وحجم الضرر
كيف ترى الجمعية واقع المرحلة وتحدياتها؟ ومن هم الأكثر تضرراً؟
عبدالعزيز العالي: عملنا على رعاية العاملين في السوق ومقدمي الخدمات، وجاءت مؤسسة التنظيم العقاري لحل الكثير من المشاكل التي كنا نواجهها سابقاً، ففي الجمعية ومنذ 2018 عملنا على تطوير العاملين في السوق في ظل دعم ودور «ريرا» المهم.
سأتوقف عند أثر الحملة الإعلانية والإعلامية المدروسة بدقة، والتي أنقذت البحرين من الكثير من المشاكل التي كان يمكن الوقوع فيها، وأجد أن المشكلة في الحرية المتاحة في السوشل ميديا التي أتاحت فرصة التأثير والنشر دون دراسة التبعات أو دون معرفة ودراية، وهذا ما يجعلنا نتحدث عن أهمية الخطاب المدروس الذي يجب أن لا يؤثر سلباً، ولا يعطي إيحاءات بوجود أزمة مالية قاتلة كما يروج له البعض، فهذا أمر غير صحيح.
اليوم نتحدث عن أن أكثر المتأثرين هم في قطاع التأجير، ولكن البيع والشراء لم يتغيرات، أيضاً لم يتأثر وضع الأسر المالي ولله الحمد وهي علامة مضيئة في رصيد البحرين، وهناك الكثير من الأسر حسنت من حالها وعملت على التوجه لإنشاء بيوتها في ظل هذه الأزمة.
من هنا نقول إن القرار الصائب والصحيح يؤدي إلى نتيجة صحيحة سواء كان في وقت الأزمة أم لا، وهنا لابد من الحديث عن طبيعة السوق وما إن كان سيتجه لخفض الأسعار، في ظل وجود طلب عقاري قوي، وهنا نتحدث ليس عن قطاع سكني فقط بل عن سياحي وصناعي وتداول سريع وغيرها.
اليوم تعود 80% من الملكيات الموجودة للأفراد، ولا يمكن التفريط فيها، وثمة توجه عام نحو التصنيع، والبحث عن مناطق صناعية للعمل فيها، وهذا ما يعتبر توجهاً جديداً، إذاً لا يمكن أن تتغير الأسعار في ظل استمرار الطلب، وبإذن الله أزمة كورونا ستنقضي خلال أشهر أو مع حلول العام الجديد كأقصى تقدير، وبشكل عام أي أزمة تحدث ستغير من الواقع، والقطاعات تتحول بين قطاع ينشط وقطاع يقل نشاطه، فالأمر متحول ومتغير.. وتوقعاتي أن ما ضاع من فرص العمل في الفترة الماضية سوف يعوض بفرص عمل جديدة، بل قد يكون هناك ارتفاع في الأسعار أيضاً.
الرصد الصحيح المنظم
ما المؤشرات الحقيقية التي رصدتها المؤسسة وما هي دلالتها؟
الشيخ محمد بن خليفة: منذ بدء الجائحة في فبراير الماضي لم يتوقف العمل في جهاز المساحة والتسجيل العقاري بتسجيل الأملاك ولو ليوم واحد، بل عملنا على استغلال الجائحة لتقديم الخدمات إلكترونياً دون الحضور الشخصي، وكانت بمثابة فرصة للتغير والإسراع في الأمر، وتم طرح موضوع الموثق الخاص، وأرقامنا اليومية متاحة في الموقع الإلكتروني وتدلل على ذلك.
منذ بداية العام تعدينا 8 آلاف معاملة سواء بالبيع أو بالهبة أو التسجيل أو الرهن.. وكنا وصلنا إلى أكثر من 18 ألف معاملة في العام الماضي، وبالمقارنة بين السنتين بلغت نسبة التراجع في عدد المعاملات 17 % فقط، وبشكل عام لا يوجد انخفاض أو تغير كبير.
نحن نتحدث عن المقارنة بين نتائج الفصل الأول من 2019 مقابل نتائج الفصل الأول من 2020، ولكن قيمة الانخفاض بلغت 35% من حجم التداول العقاري.. إذا الجائحة لم توقف العمل، بل التجار موجودون والعمل العقاري مستمر، بل هناك مناطق زاد البيع وزاد الطلب فيها، فكل المنتجعات البحرية زاد فيها الطلب في ظل الجائحة، بل وزادت أسعارها أيضاً بسبب الإقبال.. إذاً نحن نتحدث عن تداول حقيقي مستمر في العقار.
السوق بين
ارتفاع وانخفاض
ما هو واقع السوق العقاري، وكيف ترون ارتفاع وانخفاض الطلب في ظل الأزمات؟
عارف هجرس: اتفق أن لدينا طلباً حقيقياً ومشاريع حقيقية، فبلاد كثيرة تقوم على المضاربين، فأقل هزة تهد السوق، إذاً نتحدث عن سوق بحريني قوي يعتمد على القوة الداخلية وعلى صلابة السوق، وفي البحرين وفي الخليج يعتبر المنزل أمراً أساسياً «بالمنخفض والمتوسط والعالي والفاخر»، والأسعار معقولة في البحرين، ولا يمكن مقارنتها بالدول الأخرى، ونعرف أن هناك أناساً يولدون في بيت إيجار ويموتون في بيت إيجار، ولكن ثقافتها في الخليج مختلفة، والبيت أساس للحياة.. من هنا تأتي متانة الطلب وقوته.
رائد عمر: كل أزمة وراءها فرج، وكان لدينا اتصالات مع مكاتب هندسية لم توقف العمل، بل تولدت احتياجات جديدة مثال هندسة سكن العمالة بمعايير وزارة العمل ومنظمة العمل العالمية، بل هذه الفترة تعتبر فترة مراجعة وتصحيح..نحن لا نتحدث عن ركود في القطاع بل عن تباطؤ، وسنعد دراسة متكاملة بالأرقام في الغرفة ستوضح لنا الكثير.. فمعايير الصحة ومعايير السلامة غير متواجدة في سكن العمالة، إذ لا يمكن سحبهم خارج المدن، وفي حال خرجوا خارج المنامة هل سيكون هناك أفكار كبدائل للبيوت القديمة فيها.. كلها أمور مرتبطة ببعضها بعضاً، وتحتاج دراسة وافية.. إذاً نحن لا نتحدث عن توقعات شخصية بل نتحدث عن خطط وعمل ودراسة.. ويظل استغلال الفرص هو الأساس في إدارة أي أزمة.
عبدالعزيز العالي: عندما نتحدث عن عقار لابد من الحديث عن تثمين..فاليوم لدينا فائض في البيوت والشقق، كما إن العاملين في السوق لا يرون التكلفة الحقيقية بل يفكرون في زيادة العوائد، إذاً علينا في ظل المتغيرات الحديث عن الربح المعقول والربح الجيد لضمان الديمومة والاستمرارية.
إذاً التثمين لا يكذب.. التثمين هو أرقام تتحدث، والأرقام لا تكذب، فإذا كانت أغلب معاملاتنا في السوق تمر بعملية التثمين فسيكون السوق جيداً ومناسباً للجميع ولن تكون هناك مشكلة فيه، بل سنكون على السكة الصحيحة، ولن يكون هناك فارق بين سعر بيع البيوت وبين قدرة المشتري..إذاً ثقافة لا بيع إلا بعد تثمين، هو طوق النجاة لكي تكون الأسعار في متناول الجميع.
لا تأثير للرسوم
على التداول
هل أثرت رسوم التنظيم العقاري على كلفة المشاريع؟
عبدالعزيز العالي: نحن نتحدث عن رسوم بسيطة لا تغير السوق، فهي تمثل ربعاً من واحد من مائة من قيمة المشاريع، لدينا مشكلة في تضخيم الأمور.
الشيخ محمد بن خليفة: الرسوم بسيطة جداً، وهي لا تزيد عن 200 إلى 300 دينار لرخصة المشروع، فمثلاً برج قيمته 50 مليون دينار، فرسمه سيكون 5 آلاف فقط، وهذا المبلغ لا يمكن أن يؤثر على ارتفاع سعر البيع بأي شكل من الأشكال، وإذا ما قورنت رسوم البحرين بالدول المجاورة والعالم فنحن نعتبر الأقل بل رسومنا لا تذكر، ومن المهم أن يبنى الطلب على التثمين، فمن يريد الشراء يملك الوعي الكافي، والأسس الموجودة سليمة وقوية.
عارف هجرس: كمطورين ليس لدينا مشكلة في الرسوم، فأي خدمة تقدمها الحكومة من حقها أخذ رسم عليها، ولكن مشكلتنا في التأخير أو التباطؤ.. المشاريع المتعثرة اليوم سببها غياب القوانين، فالقانون جاء لينظم العملية برمتها..وما يتم الحديث عنه هو 4 مشاريع متعثرة سببها غياب القوانين، وهي ليست ظاهرة يمكن الحديث عنها.
الشيخ محمد بن خليفة: القوانين تقلل من المخاطر وتحد من إمكانيات الخطر في أي مشروع، والعملية اليوم شفافة وواضحة وكل المشاريع موجودة على الموقع الإلكتروني، وأصبح كل شيء واضحاً والمعلومات الصحيحة متاحة، ودورنا ليس في توفير ضمانات 100% ولكن الحد قدر الإمكان من الأخطار واحتمالية التعثر.. ومن المميز في القانون هو إمكانية تغيير المطور واستكمال المشروع وعدم خسارة المشترين.
رائد عمر: أقترح فكرة، هناك 10 آلاف شقة اليوم ولا يوجد من يشتريها، فلماذا لا تكون هناك صيغة للاستفادة من هذه الشقق بحيث تدخل في خيارات مزايا.
الشيخ محمد بن خليفة: الموضوع يخص وزارة الإسكان، ولكن الاقتراح جيد ويمكن أن يأخذ طريقه للبحث والدراسة، ولكن ما نريد التأكيد عليه اليوم هو إيجاد بنك معلومات يوفر نوعية من المعلومات التي تحدد الكثير، معلومات عن المناطق ومميزاتها وما هي الأكثر طلباً، وكم عدد الوحدات المتاحة وأين تباع وما متوسط الأسعار، وكم الإشغال في المناطق وغيرها، كلها معلومات متكاملة تؤدي إلى مساعدة الجميع على اتخاذ القرار الصحيح.
ومن هنا تأتي أهمية هذا البنك المعلوماتي، ونحن نعمل عليه بالتنسيق مع الجهات الرسمية ذات العلاقة، وسيكون واقعاً متاحاً للجميع في القريب، وما يهمني هو أن تكون المعلومات صحيحة مع ضمان استدامة المعلومات وعدم انقطاعها، بشكل شفاف وعادل أمام الجميع.
تنظيم اتحاد الملاك
كيف تتعاملون مع موضوع اتحاد الملاك؟
الشيخ محمد بن خليفة: قانون التنظيم العقاري حدد كيفية إنشاء اتحاد الملاك في المباني وفي المجمعات الرئيسة، فمثلاً أمواج لها اتحاد ملاك ولكن هناك مطورون فرعيون داخل أمواج مثل تالا ولاجون وغيرها، وبالمثل في كل المناطق، وقد انتهينا من الرفاع فيوز أيضاً، والكثير من المباني شكلت اتحادات ملاك، ولكن هناك مشروع واحد نعمل على تشكيل اتحاد له علماً بأن الموضوع وصل إلى القضاء لحل إشكاليته.
بشكل عام، يجري العمل على اتحادات ملاك بمستوياته المركزي ثم الرئيس ثم الفرعي، وهذا معمول به في كثير من الدول، والقانون أعطى الحق لمدير اتحاد الملاك لمن تخلف عن دفع التزاماته المالية أن يتم اللجوء إلى قاضي التنفيذ مباشرة للتنفيذ دون التدرج في القضاء، وهذا يمثل قوة في القانون ونقطة تميز، والهدف دائماً التنظيم.
وأود أن أختم بأنني متفائل جداً بانتعاش القطاع العقاري بعد الجائحة، لأن القطاع العقاري مبني على أسس سليمة، فمتى ما وجدت السيولة والقوانين المنظمة، في ظل وجود الطلب، كل ذاك يعني وجود أرضية صلبة تمكن من استمرار العمل بقوة، وثمة انطلاقة كبيرة قادمة.
أكد خبراء، أن القطاع العقاري في البحرين بني على أسس سليمة وأرضية صلبة، جعلته قادراً على الاستمرار بقوة على الرغم من جائحة فيروس «كورونا»، متوقعين أن يتجه القطاع نحو الانتعاش بعد انتهاء الجائحة.
وأضافوا في ندوة، نظمتها «الوطن» حول «تحديات القطاع العقاري في البحرين في ظل أزمة كورونا»، أن القطاع واعد جداً لوجود مشاريع وطلب حقيقي بأسعار معقولة.
واعتبروا أن القوانين الحالية تقلل المخاطر في المشاريع واحتمالية التعثر، خاصة مع إمكانية تغيير المطور العقاري واستكمال المشروع دون خسارة المشترين.
ولفت المنتدون، إلى أن البحرين نجحت في إدارة ملف أزمة فيروس كورونا والحد من تأثيراتها السلبية على ثاني أكبر قطاع في البحرين، و أن الأرقام الرسمية خير شاهد على الضرر المحدود الذي طال عدداً من المعاملات. وتوقعوا تحسن القطاع خلال الفترة المقبلة.
وأكد المجتمعون في الندوة التي شارك فيها كل من الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة، رئيس لجنة العقار والإنشاء بغرفة البحرين رائد أحمد عمر، ورئيس مجلس إدارة جمعية التطوير العقاري البحرينية عارف هجرس، ونائب رئيس مجلس إدارة جمعية البحرين العقارية عبدالعزيز العالي، مشيرين إلى أن مؤسسة التنظيم العقاري حلت الكثير من المشاكل التي يواجهها القطاع في السابق، واصفين القطاع بأنه أمام مرحلة انتقالية يجب أن تنضج. وفيما يلي محاور الندوة:
كيف ساهمت مؤسسة التنظيم العقاري في تغيير واقع القطاع؟
الشيخ محمد بن خليفة: دأبت المؤسسة منذ انطلاقتها قبل 3 سنوات على إطلاع الجمهور دائماً بدورها في تنظيم هذا القطاع الحيوي بالنسبة للاقتصاد الوطني، كما تهتم المؤسسة بالشفافية مع الرأي العام وتكشف للناس الإجراءات التي تحميهم وتحمي المستثمرين سواء المطورين أو المشترين، وعملنا على تنظيم القطاع ابتداء من تنظيم رخصة الوساطة العقارية، ورخصة المطورين، وصولاً إلى رخصة التثمين العقاري، ورخصة حساب الضمان، ولقينا إقبالاً شديداً من المستثمرين في هذا القطاع، وتم توفيق أوضاعهم بشكل سلس ومقبول.
لقد صدر القانون في 2017 ولحقه لوائح تنفيذية، وتم تغطية أغلب ما يجب تغطيته، وتغلبنا على مجمل ما كان يجب أن نغطيه، واليوم نحن أمام مرحلة انتقالية يجب أن تنضج، والنضج يحتاج لوقت، لكي يفهم الناس ما عليهم من أدوار، فما هو دور الوسيط العقاري، وكيف نختار الوسيط، وكيف نتأكد من المشروع وهل هو مرخص أم لا، وهل هناك ضمانات للمشروع، وما الإجراءات التي يجب اتباعها، كلها إجراءات يجب أن يفهما السوق.
مثل آخر، موضوع التثمين لم يكن منظماً في السابق، وتم تنظيمه بالقانون، وأصبح هناك ترخيص للتثمين، ولدينا 64 مثمناً عقارياً معتمداً ومرخصاً بترخيص عالمي من منظمة المثمنين العالميين، ويمكن أن يزاول المهنة في أي بلد كان.. وهناك تدريب مهني مستمر، ونواصل تقديم دورات تدريبية عن بُعد لكل من يرغب في الدخول في مجال تثمين العقارات.
في السابق، كان لدينا «دلالوه» في سوق العقار منذ 35 عاماً، أما اليوم ومنذ 3 سنوات أصبح إسمهم «وسطاء» والقانون جاء ليغير الكثير، ابتداء من التسميات وصولاً إلى الإجراءات، لدينا في البحرين الكثير من المشاريع التي تبيع على الخارطة أو البيع على الورق، ويقوم الناس بشراء مشاريع لم تنفذ بعد، وهذا ما يتطلب حفظ الحقوق، لدينا اليوم 20 مشروعاً رخصته المؤسسة بقيمة أكثر من 600 مليون دينار، هذا بخلاف المشاريع التي انتهت وسلمت للأشخاص.
كنا نشهد سابقاً قبل التنظيم، إشكاليات تتعلق بتسليم مشاريع بخلاف المواصفات أو الرسم على الخارطة، كنا نسمع عن من اشترى شققاً على البحر وتسلمها ليست مطلة على البحر، أو اشتراها بمساحات كبيرة وتسلمها أصغر مما كان يجب أن تكون عليه، أو في طابق آخر غير ما تم الاتفاق عليه، وكل ذلك كان يسبب الكثير من المشاكل، وجاء القانون لينظم ويضمن حقوق الطرفين.
توصيف الواقع
كيف تصفون واقع القطاع العقاري اليوم وما هي التحديات التي يمر بها؟
عارف هجرس: كلمة حق في المؤسسة أولاً .. «ريرا» كانت حلماً بالنسبة لنا، وكانت المطالبة بها سبباً لتأسيس الجمعية في 2010، وكمطورين وعقاريين نمثل ثاني أكبر قطاع بعد القطاع المصرفي في البحرين، بل ويشمل 16 قطاعاً مختلفاً، ولم يكن هناك قانون في البحرين سابقاً ينظم القطاع، ونحن أول جمعية مطورين عقاريين في الخليج والثانية عربياً بعد لبنان. وأود الإشادة بالقانون الذي خرج بطريقة تشاركية وأخذ أفضل الممارسات العالمية الحديثة، بما يتناسب مع خصوصية البحرين وحفظ الحقوق.
وفي ظل الجائحة فقد تضررت جميع القطاعات، ولكن علينا الحد من قدر الضرر، ومبادرات البحرين في ظل توجيهات صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد نائب القائد الأعلى النائب الأول لرئيس مجلس الوزراء، كانت سباقة وملفتة للنظر، وأصبح على الجميع التعامل مع التحديات لا الاتكال على الحكومة.
لا يوجد طفرات حالياً، وسيتحسن وضع السوق حتماً، وأفضل وقت للشراء هو الآن، ولدينا طلب حقيقي في البحرين، وأكثر الطلب اليوم للمشاريع ذات مواصفات تكون في متناول الجميع، فالملعب سابقاً كان كبيراً ويسع الكل ولكن بعد الأزمة أصبح صغيراً ولن يستمر فيه سوى «اللعيبة» المهرة.
هناك مناطق تشبعت وأخرى تحتاج مشاريع معينة، وهذا ما لن يستطيع أن يميزه سوى ابن السوق وابن الصنعة..ما ينقصنا اليوم هو التسويق الجيد والعلاقات عامة، فلدينا فرص غير مستغلة، وهناك دول كثيرة ليس لديها هذه الفرص وتعمل على خلقها، وهنا يتوجب علينا اليوم معرفة أين نستثمر ولمن نستثمر، ولكن بشكل عام القطاع واعد جداً والمشاريع حقيقية والطلب حقيقي أيضاً، والأسعار بالنسبة للعالم مناسبة جداً.
ما دور غرفة البحرين وما هي مرئياتكم لواقع القطاع في ظل أزمة كورونا؟
رائد عمر: نعمل ونسعى في غرفة التجارة والصناعة على حل مشاكل التجار في القطاعات المختلفة، ولدينا نظام معلوماتي مهم وقوي في الغرفة، ونعمل على تنفيذ دراسات دقيقة في هذا الجانب، فتوفير المعلومات اللازمة بخصوص أي مشكلة هو مفتاح الحل الصحيح، على أن ترفع لذوي الشأن للبت فيها، ونحن في لجنة العقار والإنشاءات سنعمل على دراسة الواقع بشكل مفصل.
لقد مررنا بفترة تكبد فيها القطاع خسائر كبيرة، منها تأخير استلام المواد المستوردة، إضافة إلى وقف حركة جسر الملك فهد التي أدت إلى الاعتماد على النقل البحري، كل ذلك تسبب بخسائر من جهة وتأخير في تسليم بعض المشاريع من جهة أخرى.
نواجه اليوم 20 إلى 30% تأخير في الإنتاجية فقط، أيضاً واجهنا مشكلة في العمالة التي وجب عزلها حسب الإجراءات الاحترازية، كلها أمور أثرت على المطورين وأخرتهم عن تسليم ما لديهم من أعمال، فضلاً عن تحدي توفير التكاليف الأخرى سواء كانت تكاليف إدارية أو مالية، وفي النهاية لدينا عوامل قاهرة أثرت على المطورين وعلى سير الأعمال بشكل عام، ولكن العمل لم يتوقف لدينا ولله الحمد.
تحديات المرحلة
وحجم الضرر
كيف ترى الجمعية واقع المرحلة وتحدياتها؟ ومن هم الأكثر تضرراً؟
عبدالعزيز العالي: عملنا على رعاية العاملين في السوق ومقدمي الخدمات، وجاءت مؤسسة التنظيم العقاري لحل الكثير من المشاكل التي كنا نواجهها سابقاً، ففي الجمعية ومنذ 2018 عملنا على تطوير العاملين في السوق في ظل دعم ودور «ريرا» المهم.
سأتوقف عند أثر الحملة الإعلانية والإعلامية المدروسة بدقة، والتي أنقذت البحرين من الكثير من المشاكل التي كان يمكن الوقوع فيها، وأجد أن المشكلة في الحرية المتاحة في السوشل ميديا التي أتاحت فرصة التأثير والنشر دون دراسة التبعات أو دون معرفة ودراية، وهذا ما يجعلنا نتحدث عن أهمية الخطاب المدروس الذي يجب أن لا يؤثر سلباً، ولا يعطي إيحاءات بوجود أزمة مالية قاتلة كما يروج له البعض، فهذا أمر غير صحيح.
اليوم نتحدث عن أن أكثر المتأثرين هم في قطاع التأجير، ولكن البيع والشراء لم يتغيرات، أيضاً لم يتأثر وضع الأسر المالي ولله الحمد وهي علامة مضيئة في رصيد البحرين، وهناك الكثير من الأسر حسنت من حالها وعملت على التوجه لإنشاء بيوتها في ظل هذه الأزمة.
من هنا نقول إن القرار الصائب والصحيح يؤدي إلى نتيجة صحيحة سواء كان في وقت الأزمة أم لا، وهنا لابد من الحديث عن طبيعة السوق وما إن كان سيتجه لخفض الأسعار، في ظل وجود طلب عقاري قوي، وهنا نتحدث ليس عن قطاع سكني فقط بل عن سياحي وصناعي وتداول سريع وغيرها.
اليوم تعود 80% من الملكيات الموجودة للأفراد، ولا يمكن التفريط فيها، وثمة توجه عام نحو التصنيع، والبحث عن مناطق صناعية للعمل فيها، وهذا ما يعتبر توجهاً جديداً، إذاً لا يمكن أن تتغير الأسعار في ظل استمرار الطلب، وبإذن الله أزمة كورونا ستنقضي خلال أشهر أو مع حلول العام الجديد كأقصى تقدير، وبشكل عام أي أزمة تحدث ستغير من الواقع، والقطاعات تتحول بين قطاع ينشط وقطاع يقل نشاطه، فالأمر متحول ومتغير.. وتوقعاتي أن ما ضاع من فرص العمل في الفترة الماضية سوف يعوض بفرص عمل جديدة، بل قد يكون هناك ارتفاع في الأسعار أيضاً.
الرصد الصحيح المنظم
ما المؤشرات الحقيقية التي رصدتها المؤسسة وما هي دلالتها؟
الشيخ محمد بن خليفة: منذ بدء الجائحة في فبراير الماضي لم يتوقف العمل في جهاز المساحة والتسجيل العقاري بتسجيل الأملاك ولو ليوم واحد، بل عملنا على استغلال الجائحة لتقديم الخدمات إلكترونياً دون الحضور الشخصي، وكانت بمثابة فرصة للتغير والإسراع في الأمر، وتم طرح موضوع الموثق الخاص، وأرقامنا اليومية متاحة في الموقع الإلكتروني وتدلل على ذلك.
منذ بداية العام تعدينا 8 آلاف معاملة سواء بالبيع أو بالهبة أو التسجيل أو الرهن.. وكنا وصلنا إلى أكثر من 18 ألف معاملة في العام الماضي، وبالمقارنة بين السنتين بلغت نسبة التراجع في عدد المعاملات 17 % فقط، وبشكل عام لا يوجد انخفاض أو تغير كبير.
نحن نتحدث عن المقارنة بين نتائج الفصل الأول من 2019 مقابل نتائج الفصل الأول من 2020، ولكن قيمة الانخفاض بلغت 35% من حجم التداول العقاري.. إذا الجائحة لم توقف العمل، بل التجار موجودون والعمل العقاري مستمر، بل هناك مناطق زاد البيع وزاد الطلب فيها، فكل المنتجعات البحرية زاد فيها الطلب في ظل الجائحة، بل وزادت أسعارها أيضاً بسبب الإقبال.. إذاً نحن نتحدث عن تداول حقيقي مستمر في العقار.
السوق بين
ارتفاع وانخفاض
ما هو واقع السوق العقاري، وكيف ترون ارتفاع وانخفاض الطلب في ظل الأزمات؟
عارف هجرس: اتفق أن لدينا طلباً حقيقياً ومشاريع حقيقية، فبلاد كثيرة تقوم على المضاربين، فأقل هزة تهد السوق، إذاً نتحدث عن سوق بحريني قوي يعتمد على القوة الداخلية وعلى صلابة السوق، وفي البحرين وفي الخليج يعتبر المنزل أمراً أساسياً «بالمنخفض والمتوسط والعالي والفاخر»، والأسعار معقولة في البحرين، ولا يمكن مقارنتها بالدول الأخرى، ونعرف أن هناك أناساً يولدون في بيت إيجار ويموتون في بيت إيجار، ولكن ثقافتها في الخليج مختلفة، والبيت أساس للحياة.. من هنا تأتي متانة الطلب وقوته.
رائد عمر: كل أزمة وراءها فرج، وكان لدينا اتصالات مع مكاتب هندسية لم توقف العمل، بل تولدت احتياجات جديدة مثال هندسة سكن العمالة بمعايير وزارة العمل ومنظمة العمل العالمية، بل هذه الفترة تعتبر فترة مراجعة وتصحيح..نحن لا نتحدث عن ركود في القطاع بل عن تباطؤ، وسنعد دراسة متكاملة بالأرقام في الغرفة ستوضح لنا الكثير.. فمعايير الصحة ومعايير السلامة غير متواجدة في سكن العمالة، إذ لا يمكن سحبهم خارج المدن، وفي حال خرجوا خارج المنامة هل سيكون هناك أفكار كبدائل للبيوت القديمة فيها.. كلها أمور مرتبطة ببعضها بعضاً، وتحتاج دراسة وافية.. إذاً نحن لا نتحدث عن توقعات شخصية بل نتحدث عن خطط وعمل ودراسة.. ويظل استغلال الفرص هو الأساس في إدارة أي أزمة.
عبدالعزيز العالي: عندما نتحدث عن عقار لابد من الحديث عن تثمين..فاليوم لدينا فائض في البيوت والشقق، كما إن العاملين في السوق لا يرون التكلفة الحقيقية بل يفكرون في زيادة العوائد، إذاً علينا في ظل المتغيرات الحديث عن الربح المعقول والربح الجيد لضمان الديمومة والاستمرارية.
إذاً التثمين لا يكذب.. التثمين هو أرقام تتحدث، والأرقام لا تكذب، فإذا كانت أغلب معاملاتنا في السوق تمر بعملية التثمين فسيكون السوق جيداً ومناسباً للجميع ولن تكون هناك مشكلة فيه، بل سنكون على السكة الصحيحة، ولن يكون هناك فارق بين سعر بيع البيوت وبين قدرة المشتري..إذاً ثقافة لا بيع إلا بعد تثمين، هو طوق النجاة لكي تكون الأسعار في متناول الجميع.
لا تأثير للرسوم
على التداول
هل أثرت رسوم التنظيم العقاري على كلفة المشاريع؟
عبدالعزيز العالي: نحن نتحدث عن رسوم بسيطة لا تغير السوق، فهي تمثل ربعاً من واحد من مائة من قيمة المشاريع، لدينا مشكلة في تضخيم الأمور.
الشيخ محمد بن خليفة: الرسوم بسيطة جداً، وهي لا تزيد عن 200 إلى 300 دينار لرخصة المشروع، فمثلاً برج قيمته 50 مليون دينار، فرسمه سيكون 5 آلاف فقط، وهذا المبلغ لا يمكن أن يؤثر على ارتفاع سعر البيع بأي شكل من الأشكال، وإذا ما قورنت رسوم البحرين بالدول المجاورة والعالم فنحن نعتبر الأقل بل رسومنا لا تذكر، ومن المهم أن يبنى الطلب على التثمين، فمن يريد الشراء يملك الوعي الكافي، والأسس الموجودة سليمة وقوية.
عارف هجرس: كمطورين ليس لدينا مشكلة في الرسوم، فأي خدمة تقدمها الحكومة من حقها أخذ رسم عليها، ولكن مشكلتنا في التأخير أو التباطؤ.. المشاريع المتعثرة اليوم سببها غياب القوانين، فالقانون جاء لينظم العملية برمتها..وما يتم الحديث عنه هو 4 مشاريع متعثرة سببها غياب القوانين، وهي ليست ظاهرة يمكن الحديث عنها.
الشيخ محمد بن خليفة: القوانين تقلل من المخاطر وتحد من إمكانيات الخطر في أي مشروع، والعملية اليوم شفافة وواضحة وكل المشاريع موجودة على الموقع الإلكتروني، وأصبح كل شيء واضحاً والمعلومات الصحيحة متاحة، ودورنا ليس في توفير ضمانات 100% ولكن الحد قدر الإمكان من الأخطار واحتمالية التعثر.. ومن المميز في القانون هو إمكانية تغيير المطور واستكمال المشروع وعدم خسارة المشترين.
رائد عمر: أقترح فكرة، هناك 10 آلاف شقة اليوم ولا يوجد من يشتريها، فلماذا لا تكون هناك صيغة للاستفادة من هذه الشقق بحيث تدخل في خيارات مزايا.
الشيخ محمد بن خليفة: الموضوع يخص وزارة الإسكان، ولكن الاقتراح جيد ويمكن أن يأخذ طريقه للبحث والدراسة، ولكن ما نريد التأكيد عليه اليوم هو إيجاد بنك معلومات يوفر نوعية من المعلومات التي تحدد الكثير، معلومات عن المناطق ومميزاتها وما هي الأكثر طلباً، وكم عدد الوحدات المتاحة وأين تباع وما متوسط الأسعار، وكم الإشغال في المناطق وغيرها، كلها معلومات متكاملة تؤدي إلى مساعدة الجميع على اتخاذ القرار الصحيح.
ومن هنا تأتي أهمية هذا البنك المعلوماتي، ونحن نعمل عليه بالتنسيق مع الجهات الرسمية ذات العلاقة، وسيكون واقعاً متاحاً للجميع في القريب، وما يهمني هو أن تكون المعلومات صحيحة مع ضمان استدامة المعلومات وعدم انقطاعها، بشكل شفاف وعادل أمام الجميع.
تنظيم اتحاد الملاك
كيف تتعاملون مع موضوع اتحاد الملاك؟
الشيخ محمد بن خليفة: قانون التنظيم العقاري حدد كيفية إنشاء اتحاد الملاك في المباني وفي المجمعات الرئيسة، فمثلاً أمواج لها اتحاد ملاك ولكن هناك مطورون فرعيون داخل أمواج مثل تالا ولاجون وغيرها، وبالمثل في كل المناطق، وقد انتهينا من الرفاع فيوز أيضاً، والكثير من المباني شكلت اتحادات ملاك، ولكن هناك مشروع واحد نعمل على تشكيل اتحاد له علماً بأن الموضوع وصل إلى القضاء لحل إشكاليته.
بشكل عام، يجري العمل على اتحادات ملاك بمستوياته المركزي ثم الرئيس ثم الفرعي، وهذا معمول به في كثير من الدول، والقانون أعطى الحق لمدير اتحاد الملاك لمن تخلف عن دفع التزاماته المالية أن يتم اللجوء إلى قاضي التنفيذ مباشرة للتنفيذ دون التدرج في القضاء، وهذا يمثل قوة في القانون ونقطة تميز، والهدف دائماً التنظيم.
وأود أن أختم بأنني متفائل جداً بانتعاش القطاع العقاري بعد الجائحة، لأن القطاع العقاري مبني على أسس سليمة، فمتى ما وجدت السيولة والقوانين المنظمة، في ظل وجود الطلب، كل ذاك يعني وجود أرضية صلبة تمكن من استمرار العمل بقوة، وثمة انطلاقة كبيرة قادمة.
