"التنظيم العقاري" تبذل جهوداً لتغيير ثقافة القطاع للتوافق مع القانون
بعض مواد القانون تختلف عما جرى عليه العُرف بالقطاع العقاري
"التنظيم العقاري" لا تعلم إجمالي الاشتراكات المحصّلة لكل اتحاد ملاك
أيمن شكل
أكد وزير الأشغال وشؤون البلديات المهندس عصام خلف، أن الجمعيات العمومية لاتحادات الملاك هي صاحبة الاختصاص الأصيل الجامع المانع بكل ما يتعلق بشؤون الاتحادات سواء فيما يتعلق بانتخاب مجلس الإدارة أو وضع النظام الأساسي أو النظام الرئيس أو التعاقدات التي تتم لخدمة البنايات/ الفلل وشاغليها.
وأشار إلى أن قانون تنظيم القطاع العقاري قد تضمن تنظيماً وأحكاماً تختلف عن تلك التي جرى عليها العرف في المجتمع العقاري ويلزم بذل الكثير من الجهد من مؤسسة التنظيم العقاري لتغيير ثقافة العمل بالقطاع، ونفى علم مؤسسة التنظيم العقاري بإجمالي المبالغ المحصلة نظير الاشتراكات السنوية لكل اتحاد.
وقال الوزير خلف في إجابته على سؤال موجه من النائب خالد بوعنق حول اتحادات الملاك وعدد الشكاوى الواردة بشأنها ومهام مؤسسة التنظيم العقاري، إن اتحادات الملاك تنشأ بقوة القانون بمجرد تسجيل أول وحدة بمشروع التطوير العقاري، وذلك وفقاً لأحكام المادة (62) من القانون رقم (27) لسنة 2017 دون ثمة تدخل من جانب مؤسسة التنظيم العقاري فـي هـذا الشأن، وأن دور المؤسسـة يقتصر على تسجيل مجالس إدارات الاتحادات التي يتم انتخابها طبقاً لأحكام قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017 وقرار اتحاد الملاك رقم (1) لسنة 2020، وأن الجمعيات العمومية لاتحادات الملاك هي صاحبة الاختصاص الأصيل الجامع المانع بكل ما يتعلق بشؤون الاتحادات سواء فيما يتعلق بانتخاب مجلس الإدارة أو وضع النظام الأساسي أو النظام الرئيس أو التعاقدات التي تتم لخدمة البنايات/ الفلل وشاغليها، وذلك دونما تدخل من قبل المؤسسة إلا فيما يتعلق بالإشراف على إجراءات الانتخابات إذا ما دعت الضرورة لذلك، بالإضافة إلى التأكد من عدم تضمن النظام الأساسي والرئيسي لأحكام مخالفة لقانون تنظيم القطاع العقاري والقرارات الصادرة تنفيذاً له.
وأضاف الوزير إنه بموجب المادة رقم (4) من القانون رقم (27) لسنة 2017 فإن من مهام المؤسسة تلقي البلاغات والشكاوى المتعلقة بمخالفة أحكام القانون وفحصها والوقوف على مدى جديتها، وفي حال تبين المؤسسة أن هناك مخالفات جسيمة من خلال التحقيقات الداخلية بالمؤسسة أو من خلال تقارير الخبراء المنتدبين من قبل المؤسسة تقتضي الإحالة إلى النيابة العامة فإنها لا تتوانى في إحالة الأمر برمته إلى القضاء باعتباره صاحب الاختصاص الأصيل في هذا الشأن، إلا إذا كان الأمر معروضاً مسبقاً من قبل أصحاب الشأن على النيابة أو القضاء، حيث إن في هذه الحالة تنتظر المؤسسة ما يصدر من قرارات وأحكام عن الهيئة القضائية للعمل على وضعها موضع التنفيذ على الفور.
وأوضح الوزير خلف في رده على ماهية المعوقات التي تواجه مؤسسة التنظيم العقاري، أن قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017 قد تضمن تنظيماً وأحكاماً تختلف في معظمها عن تلك التي كانت مطبقة قبل صدوره، والتي جرى عليها العُرف في المجتمع العقاري البحريني لفترات طويلة من الزمن، وأنه يلزم بذل الكثير من الجهد من قبل العاملين بالمؤسسة على تغيير ثقافة العمل بالقطاع العقاري بما يتوافق وأحكام القانون المذكور والقرارات الصادرة تنفيذاً له، وهو الأمر الذي يحتاج الكثير من الوقت والمزيد من الجهد حتى تصل إليه، كما أن المؤسسة تعمل جاهدة على القيام بورش عمل وحملات إعلانية وإصدار التعاميم اللازمة للتوعية بما يخص هذا الجانب من القطاع العقاري.
وأشار وزير الأشغال وشؤون البلديات إلى أن اتحادات الملاك المسجل مجالس إدارتها بسجلات المؤسسة قد بلغت 332 اتحاداً حتى تاريخه
لافتاً إلى أن المادة رقم (4) من القانون رقم (27) لسنة 2017 قد ذكرت بأن من ضمن مهام المؤسسة تلقي البلاغات والشكاوى المتعلقة بمخالفة أحكام القانون وفحصها والوقوف على مدى جذبها، كما أن المادة (10) من القانون رقم (27) لسنة 2017 قد أجازت للمؤسسة أن تجري تحقيقاً إدارياً من تلقاء نفسها أو بناء على ما تتلقاه من بلاغات أوشكاوى جدية، للتحقق من أي مخالفة، ولها أن تجري تحقيقاً إذا قامت لها دلائل جدية تحملها على الاعتقاد بأن المخالفة على وشك الوقوع، ولها أن تتخذ عدداً من التدابير عند ثبوت المخالفة وتختلف الإجراءات التي اتخذتها المؤسسة تجاه هذه الشكاوى، وكذلك الفترة الزمنية للرد على مقدمي الشكاوى.
وأوضح الوزير أنه قد وردت بعض الشكاوى ومازالت قيد الفحص والتحقيق بعد اتخاذ الإجراءات القانونية من قبل المؤسسة، منها تكليف بعض الخبراء لفحص الأوراق الخاصة بالاتحادات ذات الصلة بالشكوى، وإعداد تقرير تفصيلي بشأنها، لافتاً إلى أن النائب بوعنق طلب عدم ذكر أسماء في سؤاله وهو ما يتعذّر معه ذكر ذلك الاتحاد الذي وردت عليه شكوى والإجراءات المتخذة بشأنه لأنها مازالت قيد الفحص والدراسة والتمحيص حتى يأخذ التحقيق مجراه.
وأفاد خلف بأن أحكام المادة رقم (5) من القرار رقم (1) لسنة 2020 قد نصت على أنه "ينشأ اتحاد الملاك الرئيس أو المركزي أو كلاهما معاً -بحسب الأحوال- عند تسجيل بيع أول وحدة "، لذا فإن المعطيات والظروف تختلف من حالة إلى حالة، وقال إنه في الحالات التي يتم فيها استقالة أو إقالة أي من مجلس إدارة اتحادات الملاك فإنه يتم تطبيق أحكام
المادة (82) و (83) من القرار رقم (1) لسنة 2020 وعلى إثر ذلك يخول المدير الإداري المؤقت بجميع سلطات الاتحاد ومهامه على أن يمتثل المدير الإداري المؤقت للتوجيهات الصادرة عن المؤسسة، سواء كانت واردة في سند التعيين أم لاحقة عليه.
ولفت الوزير إلى أن تحديد اسم أي مجلس إدارة وما إذا كان قد استقال أو تمت إقالته، من شأنه أن يكشف عن هوية الأشخاص والمعلومات الشخصية المرتبطة بهم، وهو ما طلب النائب بوعنق بعدم التطرق إليه.
وحول إيرادات رسوم البنية التحتية والجهة المعنية بتحصيلها ومكان إيداعها، أكد الوزير أن الرسوم يتم تحصيلها إما عن طريق اتحاد الملاك وإما عن طريق المطور -في حالة عدم انعقاد الجمعية العمومية- ذلك أن التعامل يختلف تبعاً لكل حالة على حدة، بموجب نص المادة رقم (8) من القرار رقم (1) لسنة 2020 التي تنص على أن "يستمر المطور بإدارة العقارات المشتركة في المشاريع التطويرية، وتحصيل الاشتراكات السنوية بالنسبة للوحدات التي تم تسليمها للملاك أو التي تسلم مالكيها إخطاراً مسجلاً بعلم الوصول بتسلم الوحدة، وذلك إلى حين عقد الجمعية العمومية... "، وبعد انعقاد الجمعية العمومية يكون تحصيل الاشتراكات السنوية المقررة على أعضاء الاتحاد واتخاذ الإجراءات القانونية لتحصيلها من ضمن مهام الاتحاد بموجب المادة رقم (14) من القرار المذكور. وهو ما يستلزم أن يقوم الاتحاد بإنشاء حساب للتشغيل وحساب آخر احتياطي للعقار المشترك وذلك لضمان حسن واستمرار إدارة وتشغيل وصيانة الأجزاء المشتركة.
وأوضح أن حساب التشغيل هو الحساب البنكي للجزء المخصص في ميزانية الاتحاد لتغطية الالتزامات التي قد تتكرر دورياً وبشكل سنوي على الأقل، أما الحساب الاحتياطي فهو الحساب البنكي للجزء المخصص في ميزانية الاتحاد للمصاريف طويلة الأجل والمتكبدة على أساس غير سنوي، ويتعين عند تحصيل الاشتراكات من الأعضاء أن تكون الحصة المخصصة للحساب الاحتياطي منفصلة عن حساب التشغيل، وأن يتم إضافة المبالغ الفائضة إما في حساب التشغيل أو الحساب الاحتياطي لاتحاد الملاك، وبناء على هذا الأساس، فإن المؤسسة ليست على اطلاع بإجمالي المبالغ المحصلة نظير الاشتراكات السنوية لكل اتحاد على حدة، فذلك اختصاص منوط بكل اتحاد وفقاً للتوضيح التي تقدم ذكره سلفاً.
بعض مواد القانون تختلف عما جرى عليه العُرف بالقطاع العقاري
"التنظيم العقاري" لا تعلم إجمالي الاشتراكات المحصّلة لكل اتحاد ملاك
أيمن شكل
أكد وزير الأشغال وشؤون البلديات المهندس عصام خلف، أن الجمعيات العمومية لاتحادات الملاك هي صاحبة الاختصاص الأصيل الجامع المانع بكل ما يتعلق بشؤون الاتحادات سواء فيما يتعلق بانتخاب مجلس الإدارة أو وضع النظام الأساسي أو النظام الرئيس أو التعاقدات التي تتم لخدمة البنايات/ الفلل وشاغليها.
وأشار إلى أن قانون تنظيم القطاع العقاري قد تضمن تنظيماً وأحكاماً تختلف عن تلك التي جرى عليها العرف في المجتمع العقاري ويلزم بذل الكثير من الجهد من مؤسسة التنظيم العقاري لتغيير ثقافة العمل بالقطاع، ونفى علم مؤسسة التنظيم العقاري بإجمالي المبالغ المحصلة نظير الاشتراكات السنوية لكل اتحاد.
وقال الوزير خلف في إجابته على سؤال موجه من النائب خالد بوعنق حول اتحادات الملاك وعدد الشكاوى الواردة بشأنها ومهام مؤسسة التنظيم العقاري، إن اتحادات الملاك تنشأ بقوة القانون بمجرد تسجيل أول وحدة بمشروع التطوير العقاري، وذلك وفقاً لأحكام المادة (62) من القانون رقم (27) لسنة 2017 دون ثمة تدخل من جانب مؤسسة التنظيم العقاري فـي هـذا الشأن، وأن دور المؤسسـة يقتصر على تسجيل مجالس إدارات الاتحادات التي يتم انتخابها طبقاً لأحكام قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017 وقرار اتحاد الملاك رقم (1) لسنة 2020، وأن الجمعيات العمومية لاتحادات الملاك هي صاحبة الاختصاص الأصيل الجامع المانع بكل ما يتعلق بشؤون الاتحادات سواء فيما يتعلق بانتخاب مجلس الإدارة أو وضع النظام الأساسي أو النظام الرئيس أو التعاقدات التي تتم لخدمة البنايات/ الفلل وشاغليها، وذلك دونما تدخل من قبل المؤسسة إلا فيما يتعلق بالإشراف على إجراءات الانتخابات إذا ما دعت الضرورة لذلك، بالإضافة إلى التأكد من عدم تضمن النظام الأساسي والرئيسي لأحكام مخالفة لقانون تنظيم القطاع العقاري والقرارات الصادرة تنفيذاً له.
وأضاف الوزير إنه بموجب المادة رقم (4) من القانون رقم (27) لسنة 2017 فإن من مهام المؤسسة تلقي البلاغات والشكاوى المتعلقة بمخالفة أحكام القانون وفحصها والوقوف على مدى جديتها، وفي حال تبين المؤسسة أن هناك مخالفات جسيمة من خلال التحقيقات الداخلية بالمؤسسة أو من خلال تقارير الخبراء المنتدبين من قبل المؤسسة تقتضي الإحالة إلى النيابة العامة فإنها لا تتوانى في إحالة الأمر برمته إلى القضاء باعتباره صاحب الاختصاص الأصيل في هذا الشأن، إلا إذا كان الأمر معروضاً مسبقاً من قبل أصحاب الشأن على النيابة أو القضاء، حيث إن في هذه الحالة تنتظر المؤسسة ما يصدر من قرارات وأحكام عن الهيئة القضائية للعمل على وضعها موضع التنفيذ على الفور.
وأوضح الوزير خلف في رده على ماهية المعوقات التي تواجه مؤسسة التنظيم العقاري، أن قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017 قد تضمن تنظيماً وأحكاماً تختلف في معظمها عن تلك التي كانت مطبقة قبل صدوره، والتي جرى عليها العُرف في المجتمع العقاري البحريني لفترات طويلة من الزمن، وأنه يلزم بذل الكثير من الجهد من قبل العاملين بالمؤسسة على تغيير ثقافة العمل بالقطاع العقاري بما يتوافق وأحكام القانون المذكور والقرارات الصادرة تنفيذاً له، وهو الأمر الذي يحتاج الكثير من الوقت والمزيد من الجهد حتى تصل إليه، كما أن المؤسسة تعمل جاهدة على القيام بورش عمل وحملات إعلانية وإصدار التعاميم اللازمة للتوعية بما يخص هذا الجانب من القطاع العقاري.
وأشار وزير الأشغال وشؤون البلديات إلى أن اتحادات الملاك المسجل مجالس إدارتها بسجلات المؤسسة قد بلغت 332 اتحاداً حتى تاريخه
لافتاً إلى أن المادة رقم (4) من القانون رقم (27) لسنة 2017 قد ذكرت بأن من ضمن مهام المؤسسة تلقي البلاغات والشكاوى المتعلقة بمخالفة أحكام القانون وفحصها والوقوف على مدى جذبها، كما أن المادة (10) من القانون رقم (27) لسنة 2017 قد أجازت للمؤسسة أن تجري تحقيقاً إدارياً من تلقاء نفسها أو بناء على ما تتلقاه من بلاغات أوشكاوى جدية، للتحقق من أي مخالفة، ولها أن تجري تحقيقاً إذا قامت لها دلائل جدية تحملها على الاعتقاد بأن المخالفة على وشك الوقوع، ولها أن تتخذ عدداً من التدابير عند ثبوت المخالفة وتختلف الإجراءات التي اتخذتها المؤسسة تجاه هذه الشكاوى، وكذلك الفترة الزمنية للرد على مقدمي الشكاوى.
وأوضح الوزير أنه قد وردت بعض الشكاوى ومازالت قيد الفحص والتحقيق بعد اتخاذ الإجراءات القانونية من قبل المؤسسة، منها تكليف بعض الخبراء لفحص الأوراق الخاصة بالاتحادات ذات الصلة بالشكوى، وإعداد تقرير تفصيلي بشأنها، لافتاً إلى أن النائب بوعنق طلب عدم ذكر أسماء في سؤاله وهو ما يتعذّر معه ذكر ذلك الاتحاد الذي وردت عليه شكوى والإجراءات المتخذة بشأنه لأنها مازالت قيد الفحص والدراسة والتمحيص حتى يأخذ التحقيق مجراه.
وأفاد خلف بأن أحكام المادة رقم (5) من القرار رقم (1) لسنة 2020 قد نصت على أنه "ينشأ اتحاد الملاك الرئيس أو المركزي أو كلاهما معاً -بحسب الأحوال- عند تسجيل بيع أول وحدة "، لذا فإن المعطيات والظروف تختلف من حالة إلى حالة، وقال إنه في الحالات التي يتم فيها استقالة أو إقالة أي من مجلس إدارة اتحادات الملاك فإنه يتم تطبيق أحكام
المادة (82) و (83) من القرار رقم (1) لسنة 2020 وعلى إثر ذلك يخول المدير الإداري المؤقت بجميع سلطات الاتحاد ومهامه على أن يمتثل المدير الإداري المؤقت للتوجيهات الصادرة عن المؤسسة، سواء كانت واردة في سند التعيين أم لاحقة عليه.
ولفت الوزير إلى أن تحديد اسم أي مجلس إدارة وما إذا كان قد استقال أو تمت إقالته، من شأنه أن يكشف عن هوية الأشخاص والمعلومات الشخصية المرتبطة بهم، وهو ما طلب النائب بوعنق بعدم التطرق إليه.
وحول إيرادات رسوم البنية التحتية والجهة المعنية بتحصيلها ومكان إيداعها، أكد الوزير أن الرسوم يتم تحصيلها إما عن طريق اتحاد الملاك وإما عن طريق المطور -في حالة عدم انعقاد الجمعية العمومية- ذلك أن التعامل يختلف تبعاً لكل حالة على حدة، بموجب نص المادة رقم (8) من القرار رقم (1) لسنة 2020 التي تنص على أن "يستمر المطور بإدارة العقارات المشتركة في المشاريع التطويرية، وتحصيل الاشتراكات السنوية بالنسبة للوحدات التي تم تسليمها للملاك أو التي تسلم مالكيها إخطاراً مسجلاً بعلم الوصول بتسلم الوحدة، وذلك إلى حين عقد الجمعية العمومية... "، وبعد انعقاد الجمعية العمومية يكون تحصيل الاشتراكات السنوية المقررة على أعضاء الاتحاد واتخاذ الإجراءات القانونية لتحصيلها من ضمن مهام الاتحاد بموجب المادة رقم (14) من القرار المذكور. وهو ما يستلزم أن يقوم الاتحاد بإنشاء حساب للتشغيل وحساب آخر احتياطي للعقار المشترك وذلك لضمان حسن واستمرار إدارة وتشغيل وصيانة الأجزاء المشتركة.
وأوضح أن حساب التشغيل هو الحساب البنكي للجزء المخصص في ميزانية الاتحاد لتغطية الالتزامات التي قد تتكرر دورياً وبشكل سنوي على الأقل، أما الحساب الاحتياطي فهو الحساب البنكي للجزء المخصص في ميزانية الاتحاد للمصاريف طويلة الأجل والمتكبدة على أساس غير سنوي، ويتعين عند تحصيل الاشتراكات من الأعضاء أن تكون الحصة المخصصة للحساب الاحتياطي منفصلة عن حساب التشغيل، وأن يتم إضافة المبالغ الفائضة إما في حساب التشغيل أو الحساب الاحتياطي لاتحاد الملاك، وبناء على هذا الأساس، فإن المؤسسة ليست على اطلاع بإجمالي المبالغ المحصلة نظير الاشتراكات السنوية لكل اتحاد على حدة، فذلك اختصاص منوط بكل اتحاد وفقاً للتوضيح التي تقدم ذكره سلفاً.
