مريم بوجيري
أصدر رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري الشيخ سلمان بن عبدالله بن حمد آل خليفة، قراراً بتنظيم عمل والتزامات وواجبات المطورين العقاريين، بتحديد مدة لا تتجاوز 6 أشهر لإلزام المطورين بتوفيق أوضاعهم وفقاً لأحكام القرار من تاريخ العمل به.
وبحسب المادة 6 لسنة 2018، فإنه يحظر على المطور التصرف في مشروع التطوير العقاري دون إذن كتابي من المؤسسة وفقاً لشروط تتمثل في نقل ترخيص المشروع باسم المالك الجديد المرخص له، إخطار جميع المشترين كتابة بالتصرف في المشروع، بيان التزامات المالك الجديد تجاه المشترين، عدم وجود عيوب هيكلية ظاهرة في الجزء الذي تم بناؤه بالفعل، وأنْ لا يؤثر هذا التصرف على حقوق المشترين.
كما يحظر على المطور بحسب القرار إبرام أية عقود لمدة تجاوِز ثلاث سنوات مع أية شركة تابعة له، أو التعاقد مع أية شركة بسعر غير تنافسي مع سعر السوق، إذا كان من شأن ذلك أنْ يؤثر علي نسبة الاشراكات السنوية للمُلاك.
كما يحظر عليه تغيير المواصفات المتفق عليها مع المشتري في عقد البيع، وفي حالة إجراء تغييرات ضرورية على هذه المواصفات لأسباب فنية أو نتيجة لطبيعة الأعمال، يجب عليه استبدال أية مادة، أو عمل أية تشطيبات بمواد وتشطيبات بذات القيمة والجودة المماثلة، وإخطار المشتري بأية تغييرات من هذا النوع في أقرب وقت.
وبحسب القرار، يستوجب على المطور الالتزام تجاه المشترين والغير بتقديم معلومات صحيحة ودقيقة، ويحظر عليه تقديم ووعود كاذبة أو مضللة، وعلى الأخص في الحملات التسويقية أو الإعلانية لمشاريع التطوير العقاري.
ولا يجوز للمطور دون عذر مقبول لدى المؤسسة أن يرفض تسليم العقد النهائي للوحدة العقارية إلى المشتري، بحيث يمتثل لجميع الأحكام المنصوص عليها في القرار 2 لسنة 2018 بشأن تراخيص مشاريع التطوير العقاري.
ويتوجب على المطور تقديم بيان الإفصاح للمشتري قبل إبرام عقد البيع على الخريطة، بحيث يلتزم بإبقاء مشتري الوحدة العقارية مطلعاً على المراحل المنجزة من المشروع، وإبلاغه بأي سبب قد يؤدي إلى تأخير موعد إنجازه مع تحديد الموعد الجديد للتسليم.
ونصت المادة 10 المتعلقة بتسليم وتسجيل الوحدة العقارية على عدم جواز الامتناع عن تسليم أو تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري عند اكتمال المشروع حال قيام المشتري بسداد كامل الثمن وفقاً لبنود البيع، حتى وإن ترتبت للمطور في ذمة المشتري أية التزامات مالية أخرى، وبموجب القرار يجوز للمؤسسة بناء ً على طلب المشتري تسجيل الوحدة العقارية باسمه في حال إخفاق المطور تسجيل الوحدة باسم المشتري لأي سبب بعد سداده الثمن كاملاً.
وألزم القرار المطورين بتسليم الوحدة العقارية إلى المشتري بالمساحة المتفق عليها في العقد، وأن تكون صالحة للاستعمال وخالية من العيوب الظاهرة، فيما يحق للمطور المطالبة بالتعويض عن التغيير في مساحة الوحدة العقارية بزيادة الثمن المتفق عليه عند التعاقد بنسبة تساوي نسبة الزيادة في المساحة، أو بنقصان الثمن بذات النسبة متى كانت الزيادة أو النقصان بنسبة تجاوز 5% إلى 10%.
ويحظر عليه المطالبة بالتعويض إذا قلّت النسبة عن 5%، فيما يكون الخيار للمشتري في حالة وجود زيادة أو نقصان في مساحة الوحدة العقارية بنسبة تجاوز 10%، فسخ العقد، أو سداد ثمن المساحة الزائدة وفقاً للسعر المتفق عليه عند التعاقد، أو تخفيض ثمن المساحة الناقصة وفقاً للسعر المتفق عليه عند التعاقد.
ويلتزم المطور بحسب القرار عند مزاولة الأنشطة العقارية بالإفصاح للمشتري والمؤسسة كتابةً عن وجود أي تعارض للمصالح يتعلق بنشاطه، بحيث يحق للمؤسسة اتخاذ كافة الاجراءات القانونية اللازمة لضمان التزام المطور بواجباته والتزاماته وفقاً لأحكام القانون والقرارات المنفذة له.
فيما تطبق أحكام القرار على جميع أنشطة المطور العقارية المرخصة من المؤسسة، مالم تقرر إعفاء أي نشاط عقاري تحدده بما يتلاءم مع ظروف ومتطلبات كل نشاط عقاري.
ويجب على المطوِّر الالتزام تجاه المؤسسة بتنفيذ أنشطة القطاع العقاري بنزاهة وحسن نية، والاحتفاظ بسجلات التراخيص الصادرة لمشاريع التطوير العقاري بما تحويه من اسم المشروع وموقعة والخدمات المقدمة، والمرافق الملحقة به، وعدد الوحدات العقارية وحجمها، ونسبة البيع بالمشروع، وذلك لمدة سبع سنوات.
كما يجب إبقاء المؤسسة مطلعة على المراحل المنجزة في مشروع التطوير العقاري, و إبلاغها بأي سبب قد يؤدي إلى تأخير موعد إنجازه بالطريقة التي تحددها المؤسسة، وتزويد المؤسسة بجدول المبيعات الشهرية في نهاية كل شهر بالشكل الذي تحدده.
ويجب تقديم تقرير شامل للمؤسسة عن المبيعات في نهاية كل سنة مالية، وتقديم تقرير شامل للمؤسسة عند انتهاء المشروع يتضمن كل تصرفات بيع الوحدات العقارية، وأسماء المشترين، مع مراعاة تغيير أسماء المشترين إذا تمت أكثر من عملية بيع في المراحل الأولى لإنشاء المشروع وحتى تسليم هذه الوحدات.
فيما تم إعطاء الصلاحية بموجب القرار للرئيس التنفيذي إصدار التعليمات اللازمة لتنفيذ أحكامه.
أصدر رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري الشيخ سلمان بن عبدالله بن حمد آل خليفة، قراراً بتنظيم عمل والتزامات وواجبات المطورين العقاريين، بتحديد مدة لا تتجاوز 6 أشهر لإلزام المطورين بتوفيق أوضاعهم وفقاً لأحكام القرار من تاريخ العمل به.
وبحسب المادة 6 لسنة 2018، فإنه يحظر على المطور التصرف في مشروع التطوير العقاري دون إذن كتابي من المؤسسة وفقاً لشروط تتمثل في نقل ترخيص المشروع باسم المالك الجديد المرخص له، إخطار جميع المشترين كتابة بالتصرف في المشروع، بيان التزامات المالك الجديد تجاه المشترين، عدم وجود عيوب هيكلية ظاهرة في الجزء الذي تم بناؤه بالفعل، وأنْ لا يؤثر هذا التصرف على حقوق المشترين.
كما يحظر على المطور بحسب القرار إبرام أية عقود لمدة تجاوِز ثلاث سنوات مع أية شركة تابعة له، أو التعاقد مع أية شركة بسعر غير تنافسي مع سعر السوق، إذا كان من شأن ذلك أنْ يؤثر علي نسبة الاشراكات السنوية للمُلاك.
كما يحظر عليه تغيير المواصفات المتفق عليها مع المشتري في عقد البيع، وفي حالة إجراء تغييرات ضرورية على هذه المواصفات لأسباب فنية أو نتيجة لطبيعة الأعمال، يجب عليه استبدال أية مادة، أو عمل أية تشطيبات بمواد وتشطيبات بذات القيمة والجودة المماثلة، وإخطار المشتري بأية تغييرات من هذا النوع في أقرب وقت.
وبحسب القرار، يستوجب على المطور الالتزام تجاه المشترين والغير بتقديم معلومات صحيحة ودقيقة، ويحظر عليه تقديم ووعود كاذبة أو مضللة، وعلى الأخص في الحملات التسويقية أو الإعلانية لمشاريع التطوير العقاري.
ولا يجوز للمطور دون عذر مقبول لدى المؤسسة أن يرفض تسليم العقد النهائي للوحدة العقارية إلى المشتري، بحيث يمتثل لجميع الأحكام المنصوص عليها في القرار 2 لسنة 2018 بشأن تراخيص مشاريع التطوير العقاري.
ويتوجب على المطور تقديم بيان الإفصاح للمشتري قبل إبرام عقد البيع على الخريطة، بحيث يلتزم بإبقاء مشتري الوحدة العقارية مطلعاً على المراحل المنجزة من المشروع، وإبلاغه بأي سبب قد يؤدي إلى تأخير موعد إنجازه مع تحديد الموعد الجديد للتسليم.
ونصت المادة 10 المتعلقة بتسليم وتسجيل الوحدة العقارية على عدم جواز الامتناع عن تسليم أو تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري عند اكتمال المشروع حال قيام المشتري بسداد كامل الثمن وفقاً لبنود البيع، حتى وإن ترتبت للمطور في ذمة المشتري أية التزامات مالية أخرى، وبموجب القرار يجوز للمؤسسة بناء ً على طلب المشتري تسجيل الوحدة العقارية باسمه في حال إخفاق المطور تسجيل الوحدة باسم المشتري لأي سبب بعد سداده الثمن كاملاً.
وألزم القرار المطورين بتسليم الوحدة العقارية إلى المشتري بالمساحة المتفق عليها في العقد، وأن تكون صالحة للاستعمال وخالية من العيوب الظاهرة، فيما يحق للمطور المطالبة بالتعويض عن التغيير في مساحة الوحدة العقارية بزيادة الثمن المتفق عليه عند التعاقد بنسبة تساوي نسبة الزيادة في المساحة، أو بنقصان الثمن بذات النسبة متى كانت الزيادة أو النقصان بنسبة تجاوز 5% إلى 10%.
ويحظر عليه المطالبة بالتعويض إذا قلّت النسبة عن 5%، فيما يكون الخيار للمشتري في حالة وجود زيادة أو نقصان في مساحة الوحدة العقارية بنسبة تجاوز 10%، فسخ العقد، أو سداد ثمن المساحة الزائدة وفقاً للسعر المتفق عليه عند التعاقد، أو تخفيض ثمن المساحة الناقصة وفقاً للسعر المتفق عليه عند التعاقد.
ويلتزم المطور بحسب القرار عند مزاولة الأنشطة العقارية بالإفصاح للمشتري والمؤسسة كتابةً عن وجود أي تعارض للمصالح يتعلق بنشاطه، بحيث يحق للمؤسسة اتخاذ كافة الاجراءات القانونية اللازمة لضمان التزام المطور بواجباته والتزاماته وفقاً لأحكام القانون والقرارات المنفذة له.
فيما تطبق أحكام القرار على جميع أنشطة المطور العقارية المرخصة من المؤسسة، مالم تقرر إعفاء أي نشاط عقاري تحدده بما يتلاءم مع ظروف ومتطلبات كل نشاط عقاري.
ويجب على المطوِّر الالتزام تجاه المؤسسة بتنفيذ أنشطة القطاع العقاري بنزاهة وحسن نية، والاحتفاظ بسجلات التراخيص الصادرة لمشاريع التطوير العقاري بما تحويه من اسم المشروع وموقعة والخدمات المقدمة، والمرافق الملحقة به، وعدد الوحدات العقارية وحجمها، ونسبة البيع بالمشروع، وذلك لمدة سبع سنوات.
كما يجب إبقاء المؤسسة مطلعة على المراحل المنجزة في مشروع التطوير العقاري, و إبلاغها بأي سبب قد يؤدي إلى تأخير موعد إنجازه بالطريقة التي تحددها المؤسسة، وتزويد المؤسسة بجدول المبيعات الشهرية في نهاية كل شهر بالشكل الذي تحدده.
ويجب تقديم تقرير شامل للمؤسسة عن المبيعات في نهاية كل سنة مالية، وتقديم تقرير شامل للمؤسسة عند انتهاء المشروع يتضمن كل تصرفات بيع الوحدات العقارية، وأسماء المشترين، مع مراعاة تغيير أسماء المشترين إذا تمت أكثر من عملية بيع في المراحل الأولى لإنشاء المشروع وحتى تسليم هذه الوحدات.
فيما تم إعطاء الصلاحية بموجب القرار للرئيس التنفيذي إصدار التعليمات اللازمة لتنفيذ أحكامه.
