سماهر سيف اليزل
سريان رخص بناء الوحدات والقسائم الصادرة قبل القرار..
أصدرت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قراراً باشتراطات تنظيمية جديدة في مناطق المشروعات الإسكانية.
وبحسب القرار، فإنه يعمل بالاشتراطات التنظيمية المرافقة للقرار، وتطبق على مشروعات الإسكان التي تنشئها الوزارة المعنية بالإسكان.
وجاء في المادة الثانية للقرار، "تلغى الاشتراطات التنظيمية السكنية في مدينة حمد والمناطق التابعة لها بالقرار رقم (6) لسنة 2002، والاشتراطات التنظيمية التي تطبق على المشاريع الإسكانية الصادرة بالقرار رقم (76) لسنة "2018.
وجاء في المادة الثالثة من القرار" تظل سارية رخص البناء الخاصة بالوحدات الإسكانية والقسائم السكنية الصادرة قبل تاريخ العمل بهذا القرار".
وكانت أبرز الاشتراطات المتعلقة بمناطق الوحدات الإسكانية (أ) تشمل ما يأتي:
يسمح بإضافة بناء للفيلا الأصلية القائمة بحسب الشروط الآتية:
1- ألا تزيد نسبة البناء الإجمالية عن 180% (مئة وثمانين في المئة) من مساحة الأرض.
٢- ألا تزيد مسطحات البناء لأي دور عن 60% (ستين في المئة) من مساحة الأرض.
٣- يُسمح بإضافة مرافق للسكن فوق سطح الفيلا، وذلك بالجهة الخلفية من سطح الفيلا من بعد خط منتصف السطح مقيساً من الواجهة الأمامية بنسبة إضافية لا تزيد عن 30٪ (ثلاثين في المئة) من مساحة السطح المبني، ولا تحسب ضمن نسبة البناء، وإذا كانت مساحة السطح تقل عن 100 متر مربع (مئة متر مربع) فيسمح ببناء 30 متراً مربعاً (ثلاثين متراً مربعاً) وتكون بارتفاع 3.2 متر (ثلاثة أمتار وعشرين سنتيمتراً) بحد أقصى.
ويسمح بإضافة مرافق للسكن بنسبة لا تزيد عن (خمسة عشر في المئة) من مساحة الأرض تخصص لمرافق السكن بارتفاع لا يتجاوز ارتفاع الدور الأرضي للفيلا الأصلية فقط متصلة بالفيلا الأصلية من الجهة الجانبية أو الخلفية، ولا تحتسب ضمن نسبة البناء وفقاً للضوابط الآتية:
1- يجب ترك ارتداد جانبي أو خلفي بما لا يقل عن 1,50 متر (متر وخمسين سنتيمتراً).
2- يسمح ببناء سرداب من دور واحد، ويكون متصلاً بالمبنى الرئيسي وفق الضوابط الآتية:
3- لا يقل الارتداد بين مرافق السكن والمبنى الأصلي للوحدة السكنية عن 1٫20 متر (متر وعشرين سنتيمتراً).
4- لا يسمح ببناء المرافق للسكن دون وجود الفيلا في حال الهدم وإعادة البناء.
ويسمح ببناء سرداب من دور واحد، ويكون متصلاً بالمبنى الرئيسي وفقاً لضوابط كان أبرزها:
1- الحصول على موافقة الجهات الخدمية.
2- يستخدم السرداب المرافق السكن أو لمواقف السيارات أو لكليهما.
3- لا يسمح بالفتح المباشر على الشارع، أو من خارج قطعة الأرض إذا كان السرداب مخصصاً لمرافق السكن.
4- يسمح ببناء منحدر لدخول السيارات على الحد الأمامي أو الجانبي بشرط الحصول على موافقة الجهات الخدمية إذا كان السرداب مخصصاً لمواقف السيارات.
ونصت المادة (8) من القرار على اشتراطات خاصة كان أبرزها:
1- يسمح بالبناء فوق مواقف السيارات المسقوفة بارتفاع دورين، كما يسمح بالبناء فوق مرافق السكن دور واحد فقط بحيث لا يزيد ارتفاع كل دور عن 3,20 متر (ثلاثة أمتار وعشرين سنتيمتراً)، وتحسب ضمن نسبة البناء. كما يجب ألا تزيد مساحة البناء على 50 متراً مربعاً (خمسين متراً مربعاً) لكل دور.
2- يسمح ببناء برك السباحة بشرط ترك مترين عن حدود الملكية من كل الجهات، مع توفير الإشراف من مكتب هندسي معتمد.
3- لا يسمح ببناء المرافق للسكن بدون وجود الفيلا في حال الهدم وإعادة البناء.
4- يسمح بإضافة بناء المصاعد ضمن مساحات الارتدادات.
5- في حال الهدم وإعادة البناء يسمح بعمل دور مستقطع ضمن تصميم الفراغات الداخلية للفلل بنسبة لا تتعدى 50% (خمسين في المئة) من مسطح البناء لكل دور، على أن يحسب ضمن نسبة البناء الكلية، ويحسب ضمن الارتفاع الأصلي في المبنى الرئيسي فقط، على أن يراعى الالتزام بالارتفاع الكلي المسموح به للبناء.
أما فيما يتعلق بمناطق الوحدات الإسكانية (ب) فقد جاء في المادة (8) من القرار أنه يسمح بإضافات البناء على الفلل الأصلية، على أن يكون استعمال تلك الإضافات والمبنى الرئيسي لغرض السكنى فقط، دون أي استخدامات أخرى "كشقق أو محلات تجارية".
وحددت المادة (10) من القرار نسب البناء حيث شملت أبرز الشروط:
1- ألا تزيد نسبة البناء الإجمالية على 240% (مئتين وأربعين في المئة) من مساحة الأرض، وألا تزيد مسطحات البناء لأي دور على 80% (ثمانين في المئة) من مساحة الأرض.
2- يسمح بإضافة مرافق للسكن فوق سطح الفيلا، وذلك بالجهة الخلفية من سطح الفيلا من بعد خط منتصف السطح مقاساً من الواجهة الأمامية بنسبة إضافية لا تزيد عن 30% (ثلاثين في المئة) من مساحة السطح المبني، ولا تحسب ضمن نسبة البناء، وإذا كانت مساحة السطح تقل عن 100 متر مربع (مئة متر مربع): فيسمح ببناء 30 متراً مربعاً (ثلاثين متراً مربعاً) وتكون بارتفاع 3,20 متر (ثلاثة أمتار وعشرين سنتيمتراً) بحد أقصى.
3- يسمح بإضافة مرافق للسكن بنسبة لا تزيد عن 15% (خمسة عشر في المئة) من مساحة الأرض تخصص لمرافق السكن فقط، وتكون متصلة بالفيلا الأصلية من الجهة الجانبية أو الخلفية، ولا تحسب ضمن نسبة البناء، وبارتفاع لا يتجاوز ارتفاع الدور الأرضي للفيلا الأصلية.
فيما نصت المادة (15) على عدد من الاشتراطات الخاصة التي يجب مراعاتها لمناطق الوحدات الإسكانية (ب)، ومنها:
1- يسمح بالبناء فوق مواقف السيارات المسقوفة بارتفاع دورين، كما يسمح بالبناء فوق مرافق السكن دور واحد فقط بحيث لا يزيد ارتفاع كل دور عن 3,20 متر (ثلاثة أمتار وعشرين سنتيمتراً)، وتحسب ضمن نسبة البناء. كما يجب ألا تزيد مساحة البناء عن 50 متراً مربعاً (خمسين متراً مربعاً) لكل دور.
٢- يسمح ببناء برك السباحة بشرط ترك مترين عن حدود الملكية من كل الجهات، مع توفير الإشراف من مكتب هندسي معتمد.
3- يُسمح ببناء المصاعد ضمن مساحات الارتدادات.
ونصت المادة (23) على تطبيق عدد من الاشتراطات العامة، والتي تطبق على كافة مناطق الوحدات الإسكانية (أ) و(ب) و(ج)، وكان من أبرزها:
1- في حالة طلب هدم الفيلا بالكامل وإعادة بنائها يجب التقيد بالاشتراطات التنظيمية المقررة بموجب أحكام هذا القرار.
2- تصدر البلدية المختصة أو أمانة العاصمة مباشرة، أو من خلال مكاتب هندسية مرخصة رخص البناء وفقاً للاشتراطات المعتمدة. في هذا القرار دون الحاجة إلى مراجعة شؤون الإسكان.
3- يسمح بعمل فتحات إضافية كالأبواب أو النوافذ في المبنى الأصلي داخل حدود العقار وفقاً للإضافات المسموح بها طبقاً لهذا القرار بشرط المحافظة على هوية الواجهات الأصلية.
4- يسمح ببناء مجلس خارجي لا تزيد مساحته عن 10 (عشرة في المئة) من مساحة الأرض، ولا يحسب ضمن نسبة البناء، ويسمح ببناء المجلس على حد الأرض الأمامي أو الجانبي أو الخلفي بحيث لا يزيد طول واجهة المجلس ومواقف السيارات (الكراجات) معاً عن 40% من طول واجهة العقار وبشرط ألا يزيد ارتفاع المجلس عن دور واحد فقط بارتفاع لا يتجاوز الدور الأرضي للفيلا الأصلية، ويكون مدخل المجلس من داخل العقار فقط، ولا يسمح بفتح أبواب على الشارع أو الطريق أو الممر، مع مراعاة تطابق الواجهة مع واجهة الفيلا الأصلية.
٥- يمنع المساس والإضرار بالطبقة العازلة لمنزل الجار عند البناء فوق المبنى الأصلي، ويُنَصّ على ذلك في كل رخص البناء.
الالتزام بتقديم الرسومات الهندسية من مكتب هندسي معتمد في الحالات الآتية:
أ- أي بناء يؤثر على الواجهات.
ب- طلبات التغييرات الإنشائية الرئيسية داخل الفيلا كإزالة الجدران أو الجسور الحاملة، وذلك شريطة توفير الإشراف من مكتب هندسي معتمد.
