في التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة
المزايا: "سيولة السوق العقاري نحو مزيد من التحسن مع كل انخفاض يسجل على الأسعار السائدة"
الأسعار المتداولة باتت أكثر عدالة وتنسجم والقدرات الشرائية لنسبة واسعة من شرائح المجتمع
اعتماد كبير على الطلب المحلي ضمن السوق العقاري الأردني في ظل تحفظ مصرفي على الإقراض
وصول القيمة الإجمالية للتداولات العقارية بالبحرين إلى نصف مليار دينار وبنسبة انخفاض 16%
لا شك أن الأحداث والتطورات المؤثرة على أداء السوق والقطاع العقاري، باتت كثيرة على مستوى اقتصادات دول منطقة الشرق الأوسط، إلى جانب وجود عوامل التحفيز التي خضع ويخضع لها القطاع العقاري، فيما تبدو التحديات والعقبات مزدحمة في مواجهة كافة الإنجازات والنجاحات التي حققها القطاع ولا يزال، إلا أن السيولة تبقى الثابت الوحيد ضمن هذا الكم من المؤشرات وعوامل التأثير الداعمة والضاغطة، فقد بقيت مؤشرات السيولة أحد أهم مؤشرات الأداء التي يمكن على أساسها تقييم السوق العقاري على مستوى عدالة الأسعار وحركة البيع والشراء، ممثلة بالعرض والطلب المحلي والأجنبي، بالإضافة إلى القدرة على توقع نسب النجاح للمشاريع الجاري تنفيذها.
هذا بالإضافة إلى حالة الارتباط العكسي التي أظهرتها بعض أسواق العقار في المنطقة، لينعكس الانخفاض المسجل على أسعار العقارات إيجاباً على حركة وقيم التداولات على المنتجات العقارية، وفي المقابل تبدو مقارنة وتيرة النشاط للعام الحالي مع مثيلاتها في الأعوام السابقة غير مجدية، كون الضغوط والتحديات التي يواجهها الأداء الاقتصادي وقطاعاته الرئيسية مختلفة، وبالتالي فإن بقاء قيم الاستثمار والقدرة على جذب المزيد والحفاظ على سيولة جيدة لدى الأسواق العقارية، بات أمراً هاماً وجيداً يمكن البناء عليه عند اتخاذ الكثير من قرارات الاستثمار قصير ومتوسط وطويل الأجل.
وفي الشأن السعودي، أشار التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة، إلى أن سيولة السوق العقاري السعودي تبدو جيدة حتى اللحظة على الرغم من التحديات وحالة الركود التي يشهدها القطاع، حيث تشير البيانات المتداولة إلى أن قيم الصفقات العقارية سجلت انخفاضاً بنسبة 36% منذ بداية العام الحالي وحتى نهاية أغسطس الماضي، مسجلة قيمة إجمالية وصلت إلى 23 مليار دولار مقارنة بقيمة إجمالية وصلت إلى 36 مليار دولار خلال نفس الفترة من العام الماضي، والتي تأثرت سلباً بانخفاض كافة الأنشطة دون استثناء، كما تمثل حالة استمرار لمسار الهبوط الذي بدأ قبل أربع أعوام.
إلا أن الجديد خلال العام الحالي، بحسب المزايا، فيتمثل بالانخفاض الملموس المسجل على قطاع العقارات التجارية، بالإضافة إلى الدور الذي تلعبه وزارة الإسكان في الضغط نحو مزيد من التصحيح من خلال فرض المزيد من التشريعات، لكونها في الأساس مؤسسة لا تهدف إلى الربح، ويرى تقرير المزايا، أن وتيرة التداولات لدى السوق العقاري السعودي باتت ترتبط عكسياً بالانخفاضات التي تسلجها أسعار السوق وهذا يعني أن الصفقات وقيمها ستسجل مزيداً من النمو والتحسن كلما سجلت أسعار المنتجات العقارية مزيداً من التراجع والتصحيح على الأسعار المتضخمة أساساً.
أما في الشأن الإماراتي فقد أشار التقرير إلى طبيعة الحراك الذي يسجله السوق العقاري الإماراتي منذ بداية العام الحالي وحتى اللحظة، حيث يستمر التباين على وتيرة النشاط بين إمارة وأخرى وبين موقع وآخر، وتتواصل مسارات التصحيح على الأسعار المتداولة بيعاً وتأجيراً، لكنها تظل دون المستويات المسجلة خلال الأعوام السابقة، ويمكننا القول هنا أن الأسعار المتداولة باتت أكثر عدالة وتنسجم والقدرات الشرائية لنسبة واسعة من شرائح المجتمع، فيما تبدو قنوات التمويل على استعداد للقيام بتمويل صفقات الشراء على مستوى الأفراد والمؤسسات، حيث لن تشهد عمليات التمويل أية تراجعات أو دخول تشريعات وضوابط جديدة تحد من هذه التوجهات، في المقابل فإن أي تراجع يسجل على أسعار المنتجات العقارية المعدة للبيع يعمل على رفع الطلب الداخلي والخارجي، حيث يستفيد السوق العقاري من القوانين المرنة والمتقدمة ذات العلاقة بالاستثمار الأجنبي.
ويقول تقرير المزايا أن مؤشرات السيولة التي تعكسها قيم واحجام الصفقات التي تم تنفيذها منذ بداية العام الحالية، تبدو مشجعة وتحافظ على جاذبية وجدوى الاستثمار في المشاريع العقارية المختلفة، ويشار هنا إلى أن القيمة الإجمالية للتصرفات العقارية لدى إمارة دبي خلال النصف الأول بلغت 131 مليار درهم حتى نهاية شهر يوليو الماضي، فيما بلغ حجم الاستثمارات في العقارات قيد الإنجاز 15.3 مليار درهم متأثرة بالمحفزات التي تنفذها الجهات الرسمية، وكذلك قدرة المنتجات العقارية على توليد عوائد جيدة.
وفي الإطار تطرق تقرير المزايا إلى مؤشرات الأداء لدى القطاع العقاري الأردني، والتي باتت تسجل مسارات ركود أثرت بدورها على إجمالي قيم التداولات العقارية لتنخفض بنسبة 14% في نهاية العام 2017، لتواصل انخفاضها منذ بداية العام الحالي لتصل إلى 11% خلال السبعة أشهر الماضية من العام الحالي، محققة مبلغ إجمالي وقدرة 4.36 مليار دولار، يأتي ذلك نظراً لتأثر أداء السوق العقاري بتداعيات التباطؤ على الأنشطة الاقتصادية والتطورات السياسية والاقتصادية على مستوى المنطقة.
في المقابل فإن النسبة الأكبر من الطلب لدى السوق العقاري الأردني هو طلب محلي، بالإضافة إلى الطلب القادم من المستثمرين من الخارج وفق شروط محددة، ومع حالة التشبع التي وصل إليها حجم التمويل المقدم من المصارف والتي وصلت إلى ما نسبته 32.4% من إجمالي التسهيلات الممنوحة من قبل المصارف بنهاية العام 2017، اتجهت المصارف نحو الإحجام عن ضخ المزيد من السيولة سواءً كانت لتمويل مشتريات المستثمرين أو المواطنين الأفراد، نظراً لارتفاع مستويات المخاطر المصاحبة والصعوبات التي سيواجهها المشترون في سداد مديونياتهم ضمن هذا التقييم، ويذكر أن القطاع العقاري يعتبر من أكثر القطاعات المؤثرة على الأداء الاقتصادي الكلي ويستحوذ على موقع متقدم في التشغيل وتحريك عدد كبير من الأنشطة الاقتصادية.
أما في الشأن البحريني، فيرى التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة، أن السوق العقاري البحريني من الأسواق النشطة على مستوى المنطقة، وذلك نظراً للمرونة التي يتمتع بها، بالإضافة إلى القوانين والتشريعات المتقدمة المطبقة والتي تتناسب وجذب الاستثمارات المحلية والإقليمية والخارجية، ويذكر هنا أن السوق العقاري البحريني يتأثر بالمحيط تبعاً للكفاءة التي يتمتع بها، وبالتالي هناك قابلية كبيرة للتأثر إيجاباً بالحراك المسجل لدى المملكة العربية السعودية، بالإضافة إلى التقدم الكبير الذي يتمتع به السوق العقاري الإماراتي.
وفي الإطار سجل السوق العقاري البحريني مستويات سيولة جيدة خلال النصف الأول من العام الحالي، لتصل القيمة الإجمالية للتداولات العقارية إلى نصف مليار دينار وبنسبة انخفاض 16% مقارنة بنفس الفترة من العام 2017، حيث كان ملاحظاً زيادة حجم تداول الخليجيين وبنسبة وصلت إلى 112%، في حين سجل عدد المعاملات المنفذة نسبة زيادة بلغت 24% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وأشار التقرير إلى أن السوق العقاري البحريني يسجل وتيرة نشاط جيدة نظراً لاستمرار طرح المشاريع ذات العلاقة بقطاع التجزئة ومراكز التسوق ومشاريع الضيافة الفاخرة، كما أن زيادة عدد السكان وتحسن القوة الشرائية جعلت من المملكة مكاناً جاذباً للباحثين عن فرص عمل واستثمار جيدة، حيث تسمح القوانين بالحصول على نسب تملك 100% من ملكية الشركات.
وقدر تقرير المزايا أن أسعار العقارات السائدة لدى السوق العقاري المصري غير متناسبة إلى حد كبير مع القوى الشرائية لنسبة كبيرة من المواطنين في الوقت الحالي، الأمر الذي يجعل من امتلاك وحدات سكنية أمراً ليس بالسهل، يأتي ذلك في ظل الارتفاع المتواصل على أسعار مواد البناء، والتي قفزت بسبب تحرير أسعار الصرف، الأمر الذي ساهم في زيادة أسعار العقارات، وفي المقابل سجلت مؤشرات الطلب ارتفاعاً ملموساً منذ بداية العام الحالي بنسبة تقدر بـ18% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وذلك على الرغم من ارتفاع الأسعار بشكل غير مسبوق لتصل إلى 200%.
وتبعاً لمؤشرات السوق فقد بات واضحاً أن السوق العقاري المصري يواجه تحديات تتعلق بالسيولة أكثر من الاتجاه نحو الركود أو الدخول في مرحلة من الكساد، ذلك أن ارتفاع أسعار مواد البناء ساهم في حالة الضعف السائدة دون أن يسجل المعروض من الوحدات حالة من التراجع، كما أن هناك فائضاً في الوحدات السكنية التي تناسب محدودي الدخل والفاخرة، لكن المشكلة تتمثل في القدرة الشرائية لدى نسبة كبيرة من المواطنين.
ونوه التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة، إلى أهمية التركيز على الخطط والاستراتيجيات التي تساهم في الحفاظ على سيولة مرتفعة لدى الأسواق العقارية على مستوى المنطقة في كافة الظروف، وذلك من خلال التركيز على المشاريع العقارية التي تتمتع بطلب مرتفع على المستوى المحلي والخارجي، يضاف إلى ذلك أن الحفاظ على علاقات قوية مع قنوات التمويل من شأنها أن تبقي قيم السيولة عند حدودها الآمنة للبائعين والمشترين على حد سواء، بالإضافة إلى شركات التطوير العقاري والتي هي بحاجة إلى التمويل للمشاريع على اختلافها، في حين تبدو الحاجة إلى إعادة تقييم التشريعات بين الحين والآخر، وذلك لضمان قدرتها على مواكبة التطورات المحيطة بالأسواق العقارية على مستوى المنطقة والعالم، لضمان قدرتها على جذب الاستثمارات التي يتطلبها السوق العقاري للحفاظ على نسب نمو آمنة ودائمة وسيولة ضمنة لتنفيذ المشاريع وبيعها.
