إيهاب أحمد:
أقر مجلس النواب عقوبة الحبس بما لايزيد عن سنتين وغرامة تتراوح بين ألف و50 ألف دينار أو إحدى العقوبتين كل من أنشأ أو أدار منشأة لمزاولة أنشطة أو مشاريع التطوير العقاري دون ترخيص، أو باع أو عرض وحدة على الخريطة للبيع أو روج لها دون الحصول على الموافقة أو باع الوحدة على الخارطة لأكثر من مشترٍ.
وأنجز "النواب" في جلسته، مشروع إصدار قانون تنظيم القطاع العقاري، وبذلك يكون النواب صواتوا في جلستهم على أكثر من 80 مادة مواد مشروع القانون، فيما يناقش المجلس المادة الوحيدة المعادة سابقاً للجنة "مادة 25" الأسبوع المقبل.
ويلزم المشروع العاملين في مجال التثمين العقاري بالحصول على ترخيص وتوفير بوليصة تأمين عن أخطاء المهنة، كما يشترط الحصول على ترخيص لمزاولة الوساطة العقارية التي رفض المجلس حصرها في البحرينيين، وحظر المشروع كما حظر المجلس الجمع بين الوساطة العقارية ونشاط التثمين العقاري.
ويقضي المشروع بإنشاء اتحاد ملاك عند تسجيل أول بيع لوحدة في عقار مشترك في السجل العقاري ويتكون من مالكي وحدات العقار المشترك بما في ذلك المشتري في الإيجار المنتهي بالتمليك، والمطور الرئيس أو الفرعي بالنسبة للوحدات غير المبيعة.
وطالب النائب د.علي بوفرسن بحماية "الدلال" البحريني والتفريق بينه وبين شركات الوساطة العقارية ووضع رسم للأفراد مختلف عن رسم الشركات، منتقداً رفع رسم الترخيص للوساطة من من 5 إلى 100 دينار مقترحاً ألا يتعدى الرسم 20 ديناراً.
وطالب عدد من النواب على رأسهم أحمد قراطة ود.مجيد العصفور بحصر الوساطة العقارية في البحرينين وعدم السماح للأجانب بممارسة نشاط الوساطة إلا أن وزير شؤون مجلسي الشورى والنواب غانم البوعينين اعترض مبيناً أن "مفهوم الدلالة تغيير وأصبح هناك شركات عالمية تعمل في البحرين وحصر الوساطة في البحريني يدفعهم لترك السوق المحلي"، وفيما يلي أبرز مواد مشروع القانون:
مادة 39
يلتزم المرخص له عند مزاولة الوساطة العقارية بالإفصاح إلى العميل كتابة إذا كانت له مصلحة شخصية مباشرة أو غير مباشرة تتعارض مع مقتضيات عمله.
1- لا يجوز للمرخص له أو أي من العاملين التابعين له عند مزاولة نشاط الوساطة العقارية الاشتراك في وساطة تكون له فيها أو لزوجه أو لأولاده مصلحة شخصية ما لم يبين تلك المصلحة للطرف الآخر ويأذن له كتابة بذلك. وفي هذه الأحوال لا يستحق المرخص له عمولة على الوساطة ما لم يتفق كتابة على خلاف ذلك.
2- صدر قرار من مجلس الإدارة بتنظيم كافة المسائل المتعلقة بتعارض المصالح والأحوال التي يجب الكشف عنها.
مادة 45
يحدد مجلس الإدارة أياً من أنواع أو فئات المرخص لهم بمزاولة التثمين العقاري الذين يجب أن تتوافر لديهم بوليصة تأمين عن أخطاء المهنة، وذلك وفقاً للشروط والضوابط التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة.
مادة 60
1- لمالك الوحدة على الشيوع في العقار المشترك حق الأفضلية في شراء حصة المالك الآخر التي يرغب ببيعها لشخص من غير الشركاء، على أنه إذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهم عندئذ الشراء بالتناسب مع الحصص المملوكة لكل منهم.
2- لا ينشأ حق الأفضلية إذا تم البيع بين الزوجين أو الأصول أو الفروع أو الإخوة أو الأخوات وفروعهم أو إلى أي شركة مملوكة لأي منهم.
مادة 61
1- حق الأفضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو التخلي عنه إلا بشكل كامل، وفي حال تعدد أصحاب هذا الحق استعمل كل واحد حقه بنسبة الحصص التي يملكها، وإذا أسقط أحدهم أو بعضهم حقه انتقل ذلك الحق إلى الباقين بالتساوي.
2- إذا ثبت أن البيع تم بشروط أفضل للمشتري من الشروط المبينة في الإشعار المرسل لأصحاب حق الأفضلية جاز لهم مطالبة البائع بالتعويض عما لحق بهم من ضرر أمام القضاء.
3- يصدر قرار من مجلس الإدارة بتنظيم استعمال حق الأفضلية والمدد الواجب مراعاتها وكيفية الإخطار عن الرغبة في البيع أو الشراء.
4- لا تسري على العقارات المشتركة المسجلة بمقتضى أحكام هذا القانون الأحكام المتعلقة بالشفعة المنصوص عليها في المواد من "860" حتى "873" من القانون المدني الصادر بالمرسوم بقانون رقم "19" لسنة 2001.
المادة 62
-
ينشأ اتحاد الملاك بحكم القانون عند تسجيل أول بيع لوحدة في عقار مشترك في السجل العقاري.
-
يتكون اتحاد الملاك من مالكي وحدات العقار المشترك بما في ذلك المشتري في الإيجار المنتهي بالتمليك، والمطور الرئيس أو الفرعي بالنسبة للوحدات غير المبيعة.
-
تبدأ عضوية مالك الوحدة في اتحاد الملاك من تاريخ توثيق عقد البيع باسمه.
-
يجوز للمؤسسة، في حالة عدم وجود مدير للاتحاد، تعيين مدير لإدارة اتحاد الملاك وفق الصلاحيات التي تمنحها له المؤسسة وذلك في المشاريع العقارية الكبرى أو السياحية أو الفندقية أو لأي من الأسباب التي ترى فيها المؤسسة تحقيق مصلحة المشروع والمالكين.
-
مع مراعاة الأحكام الواردة في هذا الفصل، يصدر مجلس الإدارة قراراً بتنظيم كافة الأحكام المتعلقة باتحاد الملاك ، وذلك بمراعاة طبيعة العقارات المشتركة، وبما يكفل حماية أقلية الملاَّك من سيطرة مالك أو مطور يملك أكثر من نصف الوحدات العقارية المشتركة على قرارات الجمعية العمومية.
-
يجوز إنشاء اتحاد رئيس أو أكثر يتكون من مجموعة اتحادات في مشروع التطوير العقاري، كما يجوز إنشاء اتحاد مركزي يتكون من مجموعة اتحادات رئيسة في المشروع، ويصدر مجلس الإدارة قراراً بتنظيم كافة الأحكام المتعلقة بالاتحاد الرئيس والاتحاد المركزي.
المادة 68
يكون للمبالغ المستحقة عن الاشتراكات السنوية لأعضاء اتحاد الملاك وأية التزامات مالية أخرى يتحملها المالك وفقاً لأحكام هذا القانون والنظام الأساسي لاتحاد الملاك امتياز على الوحدة العقارية المبيعة ويبقى الامتياز قائماً حتى وإن انتقلت ملكية الوحدة إلى شخص آخر.
-
إذا امتنع مالك الوحدة عن سداد حصته من الاشتراكات السنوية لأعضاء اتحاد الملاك أو أي التزامات مالية أخرى تفرض عليه وفقاً لأحكام هذا القانون أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك كان لمدير الاتحاد أن يصدر قـراراً بإلزامه بالسداد خلال تسعين يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار بموجب كتاب مسجل بعلم الوصول بلا مظروف، ولمالك الوحدة الطعن في القرار خلال المدة المذكورة أمام المحكمة المختصة، وفي حالة عدم الطعن في الميعاد المحدد يحوز القرار حجية وقوة السند التنفيذي ويتم التنفيذ بمقتضاه أمام قاضي التنفيذ المختص وذلك بعد تذييل القرار بالصيغة التنفيذية من المحكمة المختصة بعد التحقق من صحة الإخطار وفوات ميعاد الطعن في القرار أو صدور حكم نهائي بشأنه.
المادة 106
"يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على سنتين وبالغرامة التي لا تقل عن ألف دينار بحريني ولا تجاوز خمسين ألف دينار بحريني أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من:
-
أنشأ أو أدار منشأة لمزاولة أنشطة أو مشاريع التطوير العقاري بدون ترخيص.
-
قام بأنشطة القطاع العقاري والتطوير العقاري بدون الحصول على ترخيص بشأنها.
-
باع أو عرض للبيع وحدة على الخريطة دون قيدها في سجل قيد البيع على الخريطة.
-
باع وحدة عقارية على الخريطة لأكثر من مشترٍ دون وجه حق مع علمه بذلك.
-
قام بتوجيه دعوة للجمهور بأي وسيلة بغرض الإعلان عن بيع وحدات عقارية على الخريطة أو الترويج بالمخالفة لحكم المادة "28" من هذا القانون.
-
حصل باستعمال طرق احتيالية على ترخيص من المؤسسة.
-
قدم إلى المؤسسة بيانات كاذبة أو مضللة أو على خلاف الثابت في السجلات أو البيانات أو المستندات التي تكون تحت تصرفه.
-
حجب عن المؤسسة أية بيانات أو معلومات أو سجلات أو مستندات من تلك التي يتعين عليه تزويد المؤسسة بها أو تمكينها من الاطلاع عليها للقيام بمهامها المقررة بموجب هذا القانون.
-
تسبب في إعاقة أو تعطيل عمل مفتشي المؤسسة أو أي تحقيق تكون المؤسسة بصدد إجرائه.
