هبة محسن
خطة لتطوير "اللاجون" وجذب استثمارات جديدة للمشروع
مساعي حكومية حثيثة لإعادة "أمواج" على خارطة الفعاليات السياحية والعامة
الطموح الحالي للاتحاد جعل الرسوم في جزر أمواج "صفرا"
نتبني خططاً طموحة لجذب استثمارات إضافية للجزر بأفكار مبتكرة ومتنوعة
الرسوم "أموال عامة" بحكم القانون.. وليس بمقدورنا حاليا التنازل عنها أو تجاهل غرامات التأخير
دورنا كاتحاد خدمة السكان والملاك.. ودورهم مساعدتنا وفقا للقانون
"جزر أمواج" لا تزال من أقل المجمعات التجارية في البحرين رسوما مقارنة بمثيلاتها
كشف رئيس مجلس إدارة الاتحاد المركزي لجزر أمواج النائب أحمد السلوم أن الطموح الحالي للاتحاد المركزي يتجاوز تخفيض الرسوم على الملاك وقاطني جزر أمواج لجعلها "صفرا"، وذلك من خلال تبني خطط طموحة لجذب استثمارات إضافية لجزر أمواج عن طريق أفكار مبتكرة ومتنوعة، يتم من خلالها استغلال كافة الموارد المتاحة بشكل إيجابي تغطي كافة نفقات الجزر.
وأضاف في لقاء خاص مع "الوطن" أن الاتحاد المركزي يركز على زيادة إضافات ومرافق جديدة من خلال الإيرادات، وليس من الرسوم المحصلة، كما يتم استخدام هذه الإيرادات في صيانة مرافق الجزيرة، بمعنى أن تكون إيرادات الجزيرة متساوية مع تكاليفها، وبالتالي يعفى الملاك والقاطنون من أي رسوم إضافية.
وأكد النائب السلوم في اللقاء الذي تحدث فيه عن التطورات الجارية في جزر أمواج، وسبل تطويرها كواحدة من الوجهات العقارية التجارية السياحية في البحرين، أن سكان الجزيرة يتمتعون حاليا بمزايا كثيرة مقابل ما يتم دفعه من رسوم، ومازالوا يحتفظون بنسبة التخفيض على رسوم الصيانة التي بلغت 60% مع زيادة في الخدمات المقدمة من قبل الاتحاد بنسبة فاقت 50%.
وأوضح أن الاتحاد هدفه الأساسي زيادة الخدمات المقدمة بأقل تكلفة ممكنة مع المحافظة على مبلغ رسوم الصيانة الحالي، حتى يتم تدبير الاستثمارات البديلة، مشيراً إلى أن الرسوم الحالية تعتبر الأرخص على مستوى كافة المشاريع العقارية الموجودة في مملكة البحرين، وذلك على الرغم من أن جزر أمواج أقدم مجمع سكني حديث في البحرين، وكان نقلة حضارية عقارية كبيرة وقت افتتاحه.
الميزانية وخطط التطوير
وقال السلوم إن الميزانية المقرر رصدها هذا العام مليون ونصف مليون دينار بحريني ستخصص نسبة 20% منها لتطوير وصيانة المرافق الموجودة من طرق وأرصفة ولاند سكيب، والمتبقي للتشغيل من أجل المحافظة على الموجود حاليا.
وأشار إلى أنه تم وضع خطة خمسية للأعوام المقبلة سيرصد لها 3 ملايين دينار، تقسم على مراحل لسهولة التنفيذ، وستشمل هذه المراحل تطوير الشوارع وقنوات الصرف الصحي والأرصفة والـ"لاند سكيب" والزراعة ومصابيح الإنارة ووضع كاميرات للرقابة على الجزيرة بشكل كامل، وتغيير المصابيح الحالية للعمل بالطاقة الشمسية بهدف تحويل الجزيرة لتكون صديقة للبيئة.
وأضاف: "من أجل ذلك دخلنا في البرنامج الذي أطلقته وزارة التنمية المستدامة للوصول إلى الحياد الصفري، وطورنا كافة الخدمات بالجزيرة لتتماشى مع هذه الرؤيا ولتكون أول جزيرة صحية جاهزة في البحرين خلال العام الجاري، وتطبق كل المعايير المطلوبة، فنحن نحافظ على المباني والمنشآت والخدمات الموجودة، وفي الوقت ذاته نسعى لتطويرها".
مقترحات لتطوير "اللاجون"
وعن منطقة "اللاجون" بيّن السلوم أن الاتحاد المركزي يملك الأجزاء المشتركة، وقال: "دورنا ينحصر في السعي لتحسين البنية التحتية ووضع أفكار لخدمات تحفز المستثمرين لتأجير أو امتلاك المنشآت التي بداخلها".
وأضاف أن هناك دراسة مقترحة لتطوير "اللاجون" جارٍ بحثها مع الإدارة لاتخاذ القرار المناسب بشأنها، وتشتمل الدراسة على عدة مقترحات لتطوير المنطقة، من بينها إنشاء نافورة لتضفي مظهراً جمالياً على المنطقة، والسعي لجذب بعض المشروعات الخدمية التي تلائم احتياجات السكان أو العلامات التجارية المختلفة، وإضافة أكشاك لبيع منتجات متنوعة على طول الممشى بهدف إحياء المنطقة مرة أخرى وجعلها أكثر جاذبية.
وأكد أن هناك مساعي حثيثة تبذل في الوقت الحالي مع كافة الجهات والمؤسسات الحكومية، من أجل إعادة جزر أمواج على خارطة الفعاليات الحكومية السياحية والعامة، بما ينعكس على الحركة الاستثمارية والتجارية بالمنطقة، ويعزز من خلق شراكات جديدة مع قطاع الأعمال لجلب الاستثمارات المحفزة لتنمية وتطوير الجزر.
الحفاظ على مكتسبات الملاك
وشدد النائب السلوم على أن مجلس الإدارة لن يألو جهداً في دعم البيئة المحفزة والمطورة للمشروعات القائمة بجزر أمواج والحفاظ على مكتسبات الملاك وصون حقوق القاطنين، لكل ما من شأنه تحقيق الأهداف المرجوة في خدمة القطاعات الوطنية.
يذكر أن اتحاد ملاك جزر أمواج المركزي هو الاتحاد الأول في البحرين المرخص من قبل مؤسسة التنظيم العقاري كاتحاد ملاك مركزي.
و"اتحاد الملاك" من الناحية القانونية هو مصطلح يشير إلى تجمع أو تكوين مجموعة من أصحاب العقارات المشتركة في مبنى أو مجمع عقاري واحد. يتم تشكيل اتحاد الملاك لتعزيز التعاون والتنسيق بين الملاك فيما يتعلق بإدارة وصيانة الممتلكات المشتركة والمساهمة في النظام والسلامة العامة للمجمع العقاري.
مسؤوليات والتزامات اتحاد الملاك
وردا على سؤال حول المسؤوليات والالتزامات التي يتحملها اتحاد الملاك تجاه الملاك والغير؟
قال النائب السلوم أن هناك عدداً من المهام التي يتولاها الاتحاد بأحكام القانون واللوائح المنظمة للعمل في مثل هذه الحالات منها:
• إدارة الأجزاء المشتركة: يتعين على اتحاد الملاك إدارة المناطق والمرافق المشتركة داخل المجمع العقاري، مثل الصرف الصحي، والحدائق، وحمامات السباحة، والمصاعد، والمواقف، وغيرها. يشمل ذلك صيانة وتنظيف هذه المرافق بشكل منتظم.
• تحصيل الرسوم والمساهمات: يعتبر اتحاد الملاك مسؤولاً عن تحصيل الرسوم والمساهمات المالية من الملاك لتغطية تكاليف الصيانة والخدمات المشتركة. يجب أن يتم تحصيل هذه الرسوم في المواعيد المحددة وفقاً للقوانين والأنظمة المعمول بها.
• الحفاظ على النظام والسلامة: يتعين على اتحاد الملاك اتخاذ التدابير اللازمة للحفاظ على النظام والسلامة داخل المجمع العقاري. قد يتضمن ذلك تنفيذ قوانين ولوائح السلامة وتطبيقها بشكل صارم، واتخاذ إجراءات لمنع الإزعاج والتشويش على الملاك الآخرين.
• التعاون واتخاذ القرارات: يجب على أعضاء اتحاد الملاك التعاون والتواصل مع بعضهم البعض لاتخاذ القرارات المتعلقة بإدارة المجمع العقاري.
يمكن أن تشمل هذه القرارات تحديد السياسات، وتوزيع الموارد المالية، وتحديد أعمال الصيانة اللازمة.
واجبات الملاك والسكان تجاه الجزر
وردا على سؤال للجريدة حول دور السكان أو ملاك الوحدات العقارية الذي يجب عليهم فعله للحفاظ على الجزيرة؟ وما التزاماتهم وواجباتهم كملاك تجاه الاتحاد المركزي لجزر أمواج؟ قال النائب السلوم رئيس مجلس إدارة الاتحاد المركزي لجزر أمواج: "حددت القوانين واللوائح المنظمة للعمل العقاري في البحرين الحقوق والالتزامات لكل جهة للحفاظ على المنظومة العقارية والثروة العقارية للبحرين التي تندرج في مفهومها الأشمل لتكون الوجه الحضاري للبلد، وتشمل واجبات السكان والملاك تجاه الاتحاد المركزي عدة أمور منها: سداد الرسوم في المواعيد المحددة، حيث يجب على الملاك سداد الرسوم والاشتراكات السنوية المقررة في المواعيد المحددة، علماً أنه قد يتم تحصيل غرامات تأخير على الملاك الذين لا يلتزمون بسداد الرسوم في الوقت المحدد، ويمكن أن يتم اتخاذ إجراءات قانونية ضدهم في حال التأخير المستمر".
وتابع النائب السلوم قائلا: "كذلك يجب الامتثال للقوانين والأنظمة المعمول بها داخل المجمع العقاري، بما في ذلك القوانين الخاصة بالاستخدام والصيانة والسلامة، علماً أيضا أنه قد يتم تفعيل آليات العقوبة ضد الملاك الذين يخالفون هذه القوانين والأنظمة بشكل متعمد، ثالثاً المشاركة في اتخاذ القرارات، حيث يجب على الملاك المشاركة في اجتماعات اتحاد الملاك والتعبير عن آرائهم ومشاركة اقتراحاتهم فيما يتعلق بإدارة المجمع العقاري، وهنا توجد نقطة مهمة جداً، هي أنه يتعين على الملاك أن يكونوا ملتزمين بقرارات الأغلبية بعد مناقشة القضايا المختلفة؛ فقرارات الأغلبية واجبة التنفيذ وواجبة الاحترام بعيداً عن أي أهواء شخصية لأي طرف".
وأضاف السلوم: "يجب على الملاك أيضاً الحفاظ على عقاراتهم والمرافق المشتركة بحالة جيدة وتجنب الإضرار المتعمد بها، ويمكن وفق القانون واللوائح أن يكون لدى اتحاد الملاك حقوق لفحص العقارات وتنفيذ إجراءات للحفاظ على الممتلكات المشتركة.
وبشكل عام يهدف اتحاد الملاك إلى ضمان الحفاظ على النظام والصيانة الجيدة للمجمع العقاري، والحفاظ على قيمة الممتلكات العقارية للملاك، من خلال الالتزام بسداد الرسوم في المواعيد المحددة والمشاركة الفعالة في إدارة المجمع العقاري، وكذلك يمكن للملاك المساهمة في الحفاظ على نمو ملكيتهم العقارية وتحسين جودة المعيشة في المجمع العقاري.
حقوق والتزامات المطور الرئيسي والفرعي
ورداً على سؤال حول حقوق والتزامات المطور الرئيسي والفرعي والملاك تجاه اتحاد الملاك، ولماذا يوجد دائماً بعض الاستفسارات في هذا الصدد من قبل بعض القاطنين في الجزر أو ملاكها؟
رد النائب السلوم قائلا: "نحن يهمنا دائماً توضيح الحقائق للناس، هذا واجبي ونهجي كنائب وكرئيس اتحاد وفي كافة المناصب التي كلفت بها أو تشرفت برئاستها أو كنت عضوا فاعلا فيها، ويسعدني أن أوضح في هذا الشأن أن المطور الرئيسي لجزر أمواج هي شركة أسس لتطوير العقار، وقد أنهت عملها منذ فترة طويلة وسلمت اتحاد الملاك جميع الوثائق والمستندات منذ تأسيس اتحاد الملاك في عام 2020، أما المطور الفرعي فهم المستثمرون المالكون لبناية أو أكثر في جزر أمواج ويقومون بالبيع أو التأجير ويؤسسون اتحادات ملاك فرعية، أما الملاك العاديون فهم من يمتلكون وحدة أو أكثر في جزر أمواج، والجميع يخضع لسلطة اتحاد ملاك جزر أمواج المركزي ويقوم مدير اتحاد الملاك بإصدار قرار سداد ضد من يتخلف منهم عن سداد رسوم الخدمات، ويتم التنفيذ عليه أمام محكمة التنفيذ في حال عدم الطعن على القرار خلال 60 يوماً طبقا للمادة 68 من قانون التنظيم العقاري".
غرامات التأخير
ما هي غرامات التأخير التي توقع على الملاك المتخلفين عن السداد؟ وهل يحق لاتحاد الملاك التنازل عن الغرامات التأخيرية الموقعة على الملاك المتخلفين عن السداد في الموعد القانوني؟
أجاب النائب السلوم رئيس الاتحاد المركزي لجزر أمواج عن هذا السؤال قائلا: "اتحاد الملاك عليه أعباء ومصاريف ضخمة من أجل تقديم كافة الخدمات والصيانة الدورية للأجزاء المشتركة سواء الصرف الصحي والطرق والتشجير وخلافه، حيث إن الحكومة لم تعد تقدم أي نوع من هذه الخدمات طبقا لأحكام قانون التنظيم العقاري، لذلك فإن المشرع البحريني وضع تدابير وغرامة تأخير قدرها 10% من قيمة الرسوم على المالك الذي يتخلف عن سداد رسوم الخدمات، كما أصبحت رسوم الخدمات لها حق امتياز في التنفيذ على المالك المتخلف عن السداد، وكذلك وضع المشرع لمحكمة التنفيذ الحق في توقيع غرامة تهديدية على المالك المتخلف عن سداد رسوم الخدمات، وذلك كله من أجل ضمان نجاح هذه المشاريع العقارية، ومن أجل المحافظة على الملكية العقارية للملاك في السوق العقاري".
وأكد السلوم أن أموال اتحاد الملاك مخصصة للمنفعة العامة وبالتالي فإن هذه الأموال تعتبر من الأموال العامة التي لا يستطيع اتحاد الملاك التنازل عنها أو عدم تحصيلها، ونحن من جانبنا نهيب بجميع الملاك الالتزام بسداد رسوم الخدمات في الميعاد المقرر قانونا لتجنب التدابير السابق الإشارة إليها.
لائحة النظام الأساسي والميزانية العمومية
وردا على استفسار للجريدة بشأن لائحة النظام الأساسي لاتحاد ملاك جزر أمواج المركزي؟ وما هي الميزانية العمومية لاتحاد ملاك جزر أمواج المركزي؟
أجاب النائب السلوم قائلا: "لائحة النظام الأساسي لاتحاد ملاك جزر أمواج المركزي هي الدستور الحاكم للعلاقة بين الملاك واتحاد الملاك والتي تم التصويت عليها من قبل جميع الملاك في أول اجتماع رسمي للجمعية العمومية لاتحاد الملاك في تاريخ 25 يناير 2020، وقد تضمنت جميع أصول اتحاد الملاك وآلية احتساب الرسوم طبقا لمساحة الوحدة بالنسبة للمساحة الكلية للجزيرة مضروبا في عامل المساحة الذي يتحدد بحسب طبيعة الوحدة (أرض فضاء أو بناية أو فيلا أو تجاري)، حيث إن لائحة النظام الأساسي تم اعتمادها من مؤسسة التنظيم العقاري وأصبحت هي الدستور الحاكم للعلاقة.
أما عن الميزانية العمومية لاتحاد ملاك جزر أمواج المركزي فهي كافة المصاريف والإيرادات التي قام بها اتحاد الملاك خلال فترة زمنية محددة أو خلال العام، وتتضمن كافة الإيرادات المتنوعة لاتحاد الملاك، وتشمل كذلك كافة النفقات المالية والتشغيلية والإدارية المتعلقة بأنشطة اتحاد الملاك، علما أنه يتم مناقشة الميزانية من جانب جميع أعضاء اتحاد الملاك المسددين لرسوم الخدمات فقط طبقا للقانون، ويتم التصويت عليها بالأغلبية القانونية واعتمادها من الجهات المختصة خلال المدة القانونية المحددة للطعن عليها.
