هل أستطيع كمستأجر
إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته
تلقت الوطن سؤال من أحد القراء نصه الآتي هل استطيع كمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته. ويتولى الإجابة على السؤال المستشار محمد غنيم، قائلاً: إن قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014 نص في على امتداد عقد الإيجار وانتهائه حيث نصت المادة رقم (34/ أ وب) منه على أن: «أ- ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته المحددة فيه، فإذا انتهت وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه، اعتبر العقد ممتداً لمدة مماثلة وبذات شروطه، ب- إذا رغب المستأجر في إخلاء العين المؤجرة وجب عليه إخطار المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول برغبته في الإخلاء، قبل انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الأقل»، ومفاد الفقرتين أن عقد الإيجار المتفق فيه على مدة الإيجار ينتهي بهذه المدة المحددة كما إذا رغب المستأجر في إخلاء العين المؤجرة فعليه إخطار المؤجر بخطاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء العقد وليس قبل الإخلاء، وبالتالي فإن قانون الإيجار لم ينظم هذه المسألة وأحالها لأحكام القانون المدني إذ نصت المادة الثالثة من قانون الإيجار رقم (27) لسنة 2014 على أن:«تسري أحكام القانون المدني فيما لم يرد في شأنه نص خاص في هذا القانون»، وقد نظم القانون المدني بمادته رقم (552) هذه المسألة فيما يعرف قانوناً وفقهاً بانتهاء عقد الإيجار للعذر الطارئ أو إنهاء العقد قبل انتهاء مدته حيث نصت المادة على أنه: «إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا حدثت ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل تـنفيذ الإيجار من بدايته أو أثناء سريانه مرهقا على أن يراعي من يطلب إنهاء العقد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليه بالمـادة (511) وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً»، ومفاد هذه المادة أن القانون قد حدد أربعة شروط يلزم توافرها لقيام هذه الحالة أولها: أن يكون عقد الإيجار معين المدة، ثانيها:أن تظهر ظروف خطيرة بعد بدء تنفيذ العقد ولا يشترط أن تكون هذه الظروف الخطيرة عامة بل يصح أن تكون خاصة بأحد المتعاقدين، ثالثها: أن تكون هذه الظروف الخطيرة غير متوقعة، وأخيراً: أن تجعل هذه الظروف تنفيذ الالتزام مرهقاً لا مستحيلاً. ومثال ذلك:إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد قبل انتهاء مدته وكانت العين المؤجرة بغرض السكنى وكان مقر عمل المستأجر بالمحرق ثم بعد العقد اقتضى عمله أن ينتقل بشكل دائم للرفاع وذلك يتطلب منه يومياً الانتقال وهو ما يرهقه وليس أمامه إلا السكنى بمكان آخر بجانب عمله وبالتالي قام باستئجار عين أخرى ليزيل هذا الإرهاق عنه مما يكون استمرار عقد إيجار المحرق أصبح لا منفعة له فيه وأصبح بغير حاجة إليها.في هذه الحالة توافرت الشروط الأربعة الواردة بالمادة سابقة الإيضاح، والتي بموجبها يحق طلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته، علماً بأن الظروف غير المتوقعة التي من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من بدايته أو أثناء سريانه مرهقاً وتقدير قيام تلك الظروف المكونة للعذر الطارئ هي من أمور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع. وبالتالي للمستأجر طلب إنهاء العقد قبل انتهاء مدته نظراً لقيام العذر الطارئ، إلا أن القانون كذلك قد أعطى ضمانين أساسيين للطرف الآخر المؤجر وهما: الأول: التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية وهي التنبيه للمؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف بالإخلاء قبل النصف الأخير للمدة المحددة للإخلاء على ألا يزيد هذا الموعد على ثلاثة أشهر.والثاني: تعويض عادل للمؤجر، حيث إن المادة سابقة الذكر قد رأت أن الطرف الآخر لا يتحمل وحده كل الخسارة التي تنجم عن إنهاء العقد قبل مدته بل يتقاسمها مع الطرف الآخر الراغب في الإنهاء ويتحمل كل منهما نصيبه والتعويض المنصوص عليه بهذه المادة هو تعويض عادل وليس بالضرورة تعويضاً كاملاً عن مدة العقد وإنما هو تعويض يقدره القاضي ويراعي في تقديره أن يقسم الخسارة الناجمة عن انتهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته قسمة عادلة بين الطرفين ويختلف ذلك باختلاف كل حالة.
إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته
تلقت الوطن سؤال من أحد القراء نصه الآتي هل استطيع كمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته. ويتولى الإجابة على السؤال المستشار محمد غنيم، قائلاً: إن قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014 نص في على امتداد عقد الإيجار وانتهائه حيث نصت المادة رقم (34/ أ وب) منه على أن: «أ- ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته المحددة فيه، فإذا انتهت وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه، اعتبر العقد ممتداً لمدة مماثلة وبذات شروطه، ب- إذا رغب المستأجر في إخلاء العين المؤجرة وجب عليه إخطار المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول برغبته في الإخلاء، قبل انتهاء العقد بثلاثة أشهر على الأقل»، ومفاد الفقرتين أن عقد الإيجار المتفق فيه على مدة الإيجار ينتهي بهذه المدة المحددة كما إذا رغب المستأجر في إخلاء العين المؤجرة فعليه إخطار المؤجر بخطاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء العقد وليس قبل الإخلاء، وبالتالي فإن قانون الإيجار لم ينظم هذه المسألة وأحالها لأحكام القانون المدني إذ نصت المادة الثالثة من قانون الإيجار رقم (27) لسنة 2014 على أن:«تسري أحكام القانون المدني فيما لم يرد في شأنه نص خاص في هذا القانون»، وقد نظم القانون المدني بمادته رقم (552) هذه المسألة فيما يعرف قانوناً وفقهاً بانتهاء عقد الإيجار للعذر الطارئ أو إنهاء العقد قبل انتهاء مدته حيث نصت المادة على أنه: «إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا حدثت ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل تـنفيذ الإيجار من بدايته أو أثناء سريانه مرهقا على أن يراعي من يطلب إنهاء العقد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليه بالمـادة (511) وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً»، ومفاد هذه المادة أن القانون قد حدد أربعة شروط يلزم توافرها لقيام هذه الحالة أولها: أن يكون عقد الإيجار معين المدة، ثانيها:أن تظهر ظروف خطيرة بعد بدء تنفيذ العقد ولا يشترط أن تكون هذه الظروف الخطيرة عامة بل يصح أن تكون خاصة بأحد المتعاقدين، ثالثها: أن تكون هذه الظروف الخطيرة غير متوقعة، وأخيراً: أن تجعل هذه الظروف تنفيذ الالتزام مرهقاً لا مستحيلاً. ومثال ذلك:إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد قبل انتهاء مدته وكانت العين المؤجرة بغرض السكنى وكان مقر عمل المستأجر بالمحرق ثم بعد العقد اقتضى عمله أن ينتقل بشكل دائم للرفاع وذلك يتطلب منه يومياً الانتقال وهو ما يرهقه وليس أمامه إلا السكنى بمكان آخر بجانب عمله وبالتالي قام باستئجار عين أخرى ليزيل هذا الإرهاق عنه مما يكون استمرار عقد إيجار المحرق أصبح لا منفعة له فيه وأصبح بغير حاجة إليها.في هذه الحالة توافرت الشروط الأربعة الواردة بالمادة سابقة الإيضاح، والتي بموجبها يحق طلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته، علماً بأن الظروف غير المتوقعة التي من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من بدايته أو أثناء سريانه مرهقاً وتقدير قيام تلك الظروف المكونة للعذر الطارئ هي من أمور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع. وبالتالي للمستأجر طلب إنهاء العقد قبل انتهاء مدته نظراً لقيام العذر الطارئ، إلا أن القانون كذلك قد أعطى ضمانين أساسيين للطرف الآخر المؤجر وهما: الأول: التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية وهي التنبيه للمؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف بالإخلاء قبل النصف الأخير للمدة المحددة للإخلاء على ألا يزيد هذا الموعد على ثلاثة أشهر.والثاني: تعويض عادل للمؤجر، حيث إن المادة سابقة الذكر قد رأت أن الطرف الآخر لا يتحمل وحده كل الخسارة التي تنجم عن إنهاء العقد قبل مدته بل يتقاسمها مع الطرف الآخر الراغب في الإنهاء ويتحمل كل منهما نصيبه والتعويض المنصوص عليه بهذه المادة هو تعويض عادل وليس بالضرورة تعويضاً كاملاً عن مدة العقد وإنما هو تعويض يقدره القاضي ويراعي في تقديره أن يقسم الخسارة الناجمة عن انتهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته قسمة عادلة بين الطرفين ويختلف ذلك باختلاف كل حالة.
