ألّا تزيد نسبة البناء على 180% من مساحة الأرض

- ألّا تزيد مسطحات البناء لأيّ دور في السكن الخاص على 60%

- السماح ببناء نسب إضافية لا تزيد عن 15% تخصص لمرافق السكن



- يسمح بإقامة مجلس خارجي لا تزيد مساحته على 10% من مساحة الأرض

- يجوز بناء دور أرضي بعد مسافة 3 أمتار مـن حد الأرض للواجهة المطلة على شارع

- يسمح بعمل بروزات تعلو الدور الأرضي بحد أقصى قدره 1.20 متر

- بناء مرافق فوق سطح المبنى في الجهة الخلفية للشقق السكنية الخاصة

سماهر سيف اليزل

تنشر "الوطن" الاشتراطات التنظيمية الجديدة للتعمير في السكن الخاص والشقق بمختلف مناطق البحرين، التي تحدد نسب البناء الإضافية من إجمالي مساحة الأرض، وذلك وفقاً للقرار رقم (56) لسنة 2022 الصادر عن صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد رئيس مجلس الوزراء بإصدار الاشتراطات التنظيمية للتعمير.

وبحسب القرار، يشترط في نسب البناء لمناطق السكن الخاص "أ" مراعاة عدة ضوابط أبرزها: ألّا تزيد نسبة البناء على 180% من مساحة الأرض، وألّا تزيد مسطحات البناء لأي دور على 60%، بينما يسمح ببناء نسب إضافية لا تزيد على 15% تخصص فقط لمرافق السكن، ويسمح بالبناء فيها على الحد الخلفي أو الجانبي من جهة واحدة لا يزيد ارتفاعها على دور واحد بحد أقصى قدرة 4 أمتار مقاساً من منسوب الرصيف.

كما يسمح بإقامة مجلس خارجي لا تزيد مساحته على 10% من مساحة الأرض، ويسمح ببنائه على حد الأرض الأمامي أو الجانبي أو الخلفي بحيث لا يزيد طول واجهة المنزل ومداخل مواقف السيارات المسقوفة على 50% من طول الواجهة وألا يزيد ارتفاع المجلس على دور واحد بحد أقصى.

وطبقاً للقرار، يسمح ببناء سرداب من دور واحد ويكون متصلاً بالمبنى الرئيس بشرط الحصول على موافقة الجهات الخدمية، وأن يستخدم لمرافق السكن أو مواقف السيارات أو كليهما.

ارتدادات مناطق السكن الخاص (1) و(ب)

ويشترط لارتدادات مناطق السكن الخاص (أ) مراعاة عدة ضوابط، وهي أنه يسمح ببنـاء الدور الأرضي بعد مسافة لا تقل عن 3 أمتار مـن حد الأرض للواجهة الأمامية المطلة على شارع أو طريق، وفي حال وقوع الأرض على أكثر من شارع يكون الارتداد الأمامي بمسافة لا تقل عن 3 أمتار من جهة الشارع الذي يقع به مدخل العقار، كما يسمح بعمل بروزات علوية تعلو الدور الأرضي بحد أقصى قدره 1.20 متر. ويسمح كذلك ببناء السرداب على حد الأرض دون ترك ارتداد.

بينما يسمح في ارتدادات مناطق السكن الخاص "ب" إضافة إلى ما سبق الارتداد الجانبي والخلفي، بأن يكون الارتداد الجانبي والخلفي للدور الأرضي بمسافة لا تقل عن مترين من حد الأرض للواجهة الجانبية والخلفية. ولا يسمح بالبـروز العلوي بالأدوار التي تعلو الـدور الأرضي إلا في حال وقوع العقار على أكثر من شارع حيث يسمح بعمل بروزات علوية من جهة الشارع الفرعي بحد أقصى قدره متر واحد، كما يسمح ببناء السرداب على حد الأرض دون ترك ارتداد.

كما يسمح بتعدد الوحدات لمناطق السكن الخاص "ب" وفقاً لضوابط بحسب المادة 14، حيث تتمثل الضوابط في الحصول على موافقة تخطيطية على صلاحية الموقع للتعمير مع تغيير تصنيف العقار إلى مناطق المجمعات السكنية "RBC"، وألا تقل مساحة العقار عن 600 متر مربع وألا يقل طول أصغر ضلع فيها عن 32 متراً.

ويجب ألا يقل نصيب الوحدة الواحدة عن 300 متر مربع، وتوفير ممر بعرض 11 متراً في حال توفير مواقف للسيارات في جانب الممر، أو 8 أمتار في حال تخصيص مناطق لمواقف السيارات ضمن العقار بشرط توفير مواقف للسيارات حسب المعايير المتبعة، إضافة إلى توفيـر مواقـف للسيارات بمعـدل موقفيـن لكل وحدة سكنية و1.5 موقف للزوار لكل وحدة سكنية، وتوفير سور وبوابة للعقار.

كما يسمح في وحدات مناطق السكن الخاص "ب"، بإقامة وحدات متصلة من جهتين أو متصلة من جهة واحدة أو منفصلة، وتوفير ارتداد أمامـي لا يقل عن 3 أمتار من حد الأرض المطل على شارع وتوفير ارتدادات جانبية وخلفية لا تقل عن 4 أمتار.

ويتكفل مالك العقار بإنشاء وصيانة البنية التحتية، كما لا يسمح بتقسيم العقار في حال عدم استيفاء التقسيم المقترح لشروط التقسيم الواردة

في المرسوم رقم (3) لسنة 1994 بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير ولائحته التنفيذية، وفي حال زيادة مساحة العقار عن 50 ألف متر مربع يتم تقديم طلب اعتماد مخطط (Master Plan) لدى شؤون التخطيط العمراني.

مناطق الشقق السكنية الخاصة

أما بشأن مناطق الشقق السكنية الخاصة – PAP، فيسمح في مناطق الشقق السكنية الخاصة ببناء الشقق السكنية، ولا يسمح فيها بالفلل، ووفقاً للمادة (17) فيشترط في نسب البناء لمناطق الشقق السكنية الخاصة مراعاة ألّا تزيد نسبة البناء على 180% من مساحة الأرض، وألّا تزيد مسطحات البناء لأي دور على 60% من مساحة الأرض.

ويسمح ببناء مرافق للسكن فوق سطح المبنى وذلك في الجهة الخلفية من سطح المبنى من بعد خط منتصف السطح مقاسا من الواجهة الأمامية من المبنى بنسبة إضافية لا تزيد على 30% من مساحة السطح المبني ولا تحسب ضمن نسبة البناء، وإذا كانت مساحة الـدور تقل عن 100 متر مربع فإنه يسمح ببنـاء 30 متراً مربعاً وتكون بارتفاع 4 أمتار بحد أقصى.

ويسمح ببناء مرافق للسكن ومجلس خارجي بنسبة بناء إضافية لا تزيد على 20% من مساحة الأرض، حيث تكون تلك المرافـق على الحد الخلفي أو الجانبي من جهـة واحـدة فقط ولا يزيد عمق المرافق على 50% مـن الضلع الآخر، ولا يسمح ببناء المرافق بدون وجود الوحدة السكنية على ألّا يزيد ارتفاعها على دور واحد وبارتفاع لا يزيد على منسوب سـقف الدور الأرضي بحد أقصى قدره 4 أمتار مقاساً من منسوب الرصيف، ولا تحسب ضمن نسبة البناء.

ويسمح القرار، بالفتح المباشـر علـى المبنى الرئيس فـي حال كانت المرافق متصلة بالمبنى الرئيس، كما يسمح ببناء مرافق منعزلة عن الوحدة السكنية. ويسمح بعمـل مجلس خارجي على حد الأرض الأمامي أو الجانبـي أو الخلفي بحيث لا يزيد طـول واجهـة المجلس ومداخـل مواقف السيارات على 50% من طول الواجهة، وألّا يزيد ارتفاع المجلس على دور واحد بحد أقصى قدره 4 أمتار من منسوب الرصيف، كما يسمح بالفتح المباشر على الشارع للمداخل الخارجية والنوافذ الخاصة بالمجلس الخارجي.

ويلزم القرار، توفير مواقف سيارات داخل قطعة الأرض بمعدل موقفين لكل شقة سكنية وموقفين لكل 100 متر مربع للاستعمالات التجارية والخدمية.

مناطق الفلل السكنية الراقية

وحول التصنيف المستحدث لمناطق الفلل السكنية الراقية RV، وهي للقسائم السكنية التي لا تقل مساحتها عن 600 متر مربع، والذي جاء ليلبي الحاجة المطلوبة للفلل السكنية فيشترط في نسب البناء ألّا تزيد مسطحات البناء لأي دور على 60% من مساحة الأرض، ويسمح ببناء نسب إضافية لا تزيد على 15 % من المساحة لمرافق السكن فقط، ولا يزيد عمق المرفق على 50% من الضلع الآخر.

كما يسمح ببناء مرافق للسكن فوق سطح المبنى وذلك في الجهة الخلفية من سطح المبنى، ويسمح بمجلس خارجي لا تزيد مساحته على 10%.

وبشأن التردادات، فيشترط ألّا يكون الارتداد الإمامي للدور الأرضي بمساحة لا تقل عن 5 أمتار من حد الأرض للواجهة الأمامية المطلة على شارع أو طريق.

ويسمح بعمل بروزات علوية تعلو الدور الأرضي بحد أقصى 1.20 متر كما لا يسمح بالبروز العلوي بالأدوار تعلو الدور الأرضي في حال وقوع العقار على أكثر من شارع، حيث يسمح بعمل بروزات علوية من جهة الشارع الفرعي بحد متر واحد فقط.